截至8月末，房企密集發(fā)布2019年中期業(yè)績報告，據(jù)業(yè)績報顯示，多家房企紛紛調整戰(zhàn)略，以回款、基本盤為主要目標，撤離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共識。

在8月21日的上半年業(yè)績發(fā)布會上，萬科一改往年的情懷與文藝，在場高層均多次強調回款、基本盤，并堅定地表示萬科繼續(xù)集中在一二線城市發(fā)展，不在三四五線城市拿地開發(fā)。

在發(fā)布會現(xiàn)場，萬科幾名高管強調，萬科堅持快速銷售，積極回款。萬科首席運營官、執(zhí)行副總裁張旭表示：“拿地的時候，我們是根據(jù)收了多少錢回來，才去拿地，所以沒有固定的拿地計劃。我們拿地集中在長三角、珠三角這些區(qū)域，三四五線城市不會去進?！?/span>

而在8月22日的融創(chuàng)業(yè)績會上，孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

佳兆業(yè)則表示，以前瞻性眼光策略性布局全國一線及重點二線城市。數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)在一線及重點二線城市的土地儲備占76%，其中，近55%位于大灣區(qū)。

撤離三四線城市成共識

“大家如此布局的理由是控制風險?！币幻辉竿嘎缎彰姆科箐N售負責人告訴中國房地產報記者。種種跡象表明，各大房企目前紛紛把目光聚焦一二線城市，這似乎成為目前多數(shù)品牌房企的共識。

據(jù)中國房地產報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從目前已發(fā)布的品牌房企中報可以看出，一二線城市已經成多數(shù)品牌房企的重點布局方向，各大房企在一二線城市的土地儲備占比有所增加。

萬科、融創(chuàng)等多家房企一二線城市土地儲備超過8成。其中，融創(chuàng)上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地；中海在一二線城市新增土地儲備建面占比超過9成，而2018年底占比為8成；龍湖在一二線城市和“強三線”城市及香港，土地儲備占比接近90%。

保利在一二線城市的拿地金額占比超過79%，是繼2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拿地，且以省會城市為主。旭輝今年上半年在一二線城市新增土地儲備也急速增加，建面占比超9成。

就連此前主要以三四線或環(huán)一二線城市為主的雅居樂也開始加速布局一線城市，今年6月，雅居樂首入北京，以逾30億元的總價競得北京一宗住宅用地。

此前，北京房企首開股份發(fā)布的一份融資公告非常直接，公告直接表明融資不用于三四線城市房地產項目開發(fā)建設。

在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，陽光城董事長朱榮斌就表示，“回歸一二線城市已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈?！?/span>

龍湖首席財務官趙軼在8月26日舉辦的中報發(fā)布會上也強調，武漢、青島、重慶等熱門的一二線城市，龍湖目前已經進入49個城市。這樣布局使土地儲備結構比較優(yōu)化，為未來公司業(yè)績發(fā)展提供了強大的基礎。

多因素倒逼回歸 一二線城市

為何房企都不約而同地選擇悄悄撤離三四線城市、回歸一二線城市，這和市場有著直接的關系。今年3月，媒體就爆出多個四五線資源枯竭型城市房價崩盤的案例，例如東北鶴崗、甘肅玉門等城市的房價，最低的房價低到每平方米幾十元，一套房只要一萬到幾萬元不等。

其實，從市場反應可以看出，除了資源枯竭型城市之外，隨著棚改紅利的逐漸消失，全國三四線城市房價普遍已出現(xiàn)明顯的下跌。

易居房地產研究院發(fā)布的2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》顯示， 40個典型城市新建商品住宅成交面積較2018年下半年下降10.3%，較2018年上半年下降0.3%。

其中，18個三四線城市新建商品住宅成交面積同比下降8.9%，較去年下半年下降17.9%。4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長38.9%， 可以看到，上半年一線城市成交量開始觸底反彈，而三四線城市降溫明顯，成交量環(huán)比和同比降幅均出現(xiàn)明顯下降。

易居研究院研究員沈昕表示，預計全國樓市還將繼續(xù)降溫。除一線城市有望延續(xù)反彈外，東部和中部二線城市未來可能繼續(xù)降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

中國房地產報記者發(fā)現(xiàn)，2018年四季度以來，多個三四線城市樓市需求回升放緩，房價也相應出現(xiàn)疲軟。

如廣東的佛山、中山等三四線城市，兩年前房價上漲較快，今年起已經出現(xiàn)明顯的下跌。

其中，佛山從2018年年底達到最高價，每平方米均價超過15000元，今年開年起一直“跌跌不休”，8月份的均價只有每平方米12000元。中山房價也于2018年11月達到最高點14650元/平方米，之后一直處于跌勢，現(xiàn)在已在14000元/平方米以下的水平。

另外，除了南北方三四線城市出現(xiàn)跌勢，中部其他省份也存在同樣問題，江西宜春、湖南衡陽、株洲等，去年起，這些三四五線城市均出現(xiàn)不同程度的下跌。

過去，不少房企也曾因去到三四線城市吃了大虧，據(jù)悉，萬科因為位于遼寧三線海濱城市營口的海港城項目，計提存貨跌價0.68億元。

對于撤離三四線城市，中國房地產報記者采訪了萬科相關人士，對方表示，“不能說萬科撤離三四線城市，此前萬科一直比較集中于一二線城市，只是比重作了些調整?！?/span>

回款成房企存亡的命門

在萬科的此次發(fā)布會上，高管們多次強調堅持快速銷售，積極回款；恒大也在全國范圍內打響了“金九銀十”降價促銷“第一槍”，目的均是指向加速回款。融創(chuàng)孫宏斌也表示，下半年融資端仍然保持嚴控，并可能成常態(tài)化，回款關系到企業(yè)生死存亡。

恒大市場人士告訴中國房地產報記者：“恒大賣房的策略都是積極銷售，從不捂盤惜售。在現(xiàn)在的大環(huán)境之下，就更是采取了多重促銷活動，目的就是快速清盤?！?/span>

萬科一位市場相關負責人向中國房地產報記者透露：“我們開盤前都會自己定一個開盤率，比如開盤率一般定在60%。按照這個最低底線，努力積極銷售，加速回款。”

對于當下國內房地產宏觀調控政策以及后市的預判，孫宏斌直言，這次調控主要是從融資端發(fā)力，嚴格地控制資金往房地產流動，預計融資端會持續(xù)收緊，土地市場會下行，商品房銷售也會受到很大的影響。

在此局面之下，房企一方面必須加速開發(fā)出售房屋回款，另一方面高速的開發(fā)需要資金支持，危急之下，房企加大剛需盤開發(fā)占比，增強流動性，緊急回款成房企存亡之命門。

來源:中國房地產網(wǎng)