7月22日，武漢2025年第14次土地拍賣活動落錘，民企河南通派憑借武昌友誼大道063地塊完成“武漢首秀”，江城地產(chǎn)圈再添“新玩家”。

中指研究院（華中）數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年武漢涉宅用地成交28宗，成交金額達114.07億元，平均溢價率躍升至7.03%，遠超2024年同期的0.73%，同比增長近10倍，其中三環(huán)內(nèi)成交地塊平均溢價率高達12.63%。

在全國縮減住宅用地供應的大背景下，短短1年時間，武漢土拍市場從平淡到爆火，變化緣何而來？

106輪競價拍出江城歷史“第二高”

14家房企摩拳擦掌，106輪網(wǎng)絡競價叩擊心跳……6月30日，杭州綠城以6.645億元鎖定江岸新興街049住宅地塊，成為武漢住宅樓面地價歷史第二高的地塊，溢價率高達54.36%。

事實上，受益于核心區(qū)域熱門地塊的頻頻出現(xiàn)，外地房企身影活躍、競價輪次屢創(chuàng)新高，已成為去年以來武漢土拍市場的新常態(tài)。

同一日，武昌區(qū)傅家坡的047號住宅地塊吸引7家實力企業(yè)關(guān)注，其坐擁中南商圈成熟配套與交通優(yōu)勢，投資潛力被廣泛看好。45輪競價后，廈門建發(fā)以122020萬元將其收入囊中，溢價率達22.42%。

1個月前，武昌區(qū)中山路與解放路交會處的P（2025）035號地塊同樣拍出高價。多家房企激烈競價38輪后，由湖北天創(chuàng)摘得該地塊，溢價率高達30.6%。

而在今年3月，武漢市2025年第4次土地拍賣活動上，位于青山區(qū)臨江大道與三弓路交會處的014號住宅地塊，經(jīng)4家企業(yè)網(wǎng)上競價44輪后，最終由四川邦泰以84200萬元總價競得，溢價率為34.29%。

“GDP連續(xù)兩年超過2萬億，科教優(yōu)勢釋放明顯，武漢是一座值得投資的未來之城。”河南通派相關(guān)負責人表示，看好武漢，還會持續(xù)投資。

主城區(qū)核心地段仍“一地難求”

武昌沙湖天境、漢陽大成樂府等上市2小時即被搶空！去年以來，在樓市新政加持下，武漢很多高品質(zhì)住宅開盤即售罄?！斑@說明，居民住房需求依然旺盛，關(guān)鍵是要有好房子?！必悮ふ曳糠慨a(chǎn)經(jīng)理陳鶴鳴說。

華潤置地2024年底溢價20.28%摘得徐家棚地塊后，今年4月項目首開即宣告“勁銷約6.8億”。近兩年，該品牌在沙湖、武昌濱江、漢口二七等片區(qū)接連拿地，多點開花制造高品質(zhì)住宅“爆款”，持續(xù)激活周邊市場活力。

7月15日，戴德梁行發(fā)布武漢2025年上半年房地產(chǎn)市場報告顯示：武漢住宅市場回暖，土地市場熱度有所回升。主城區(qū)核心地段仍“一地難求”，多宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地歷經(jīng)數(shù)十輪競拍，溢價成交。

7月22日，武漢今年第14次土拍活動中，最受追捧的依然是主城區(qū)核心地段。

武昌區(qū)民主路與武昌路交叉口064號商業(yè)地塊，經(jīng)2家企業(yè)網(wǎng)上競價10輪后，由武漢武昌古城建設(shè)發(fā)展有限公司成功競得，項目溢價率7.79%。該地塊位于蛇山北坡，毗鄰黃鶴樓、首義廣場等歷史文化遺產(chǎn)，臨近曇華林、戶部巷等熱門旅游景點，文化底蘊深厚，商業(yè)客流穩(wěn)定，屬于典型的“小而美”“小而精”地塊。

而在江漢區(qū)沿江大道與民權(quán)路交會處的065號住宅地塊，由招商蛇口旗下的武漢招商地產(chǎn)古田置業(yè)有限公司競得。一線臨江，緊鄰漢口江灘、龍王廟公園，位于武漢重點打造的漢正街中央服務區(qū)范圍，毗鄰漢正街、江漢路商業(yè)集群，生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，交通條件便利，投資潛力不斷提升。

用“好房子”激活需求

“與2021年相比，2024年武漢單宗住宅地塊平均建筑面積幾乎減半，平均容積率降至2.0以下。”中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政舉例，江岸新興街地塊容積率僅1.30，限高24米，為杭州綠城在漢口內(nèi)環(huán)打造稀缺精品洋房鋪平了道路。

李國政說，近年武漢顯著優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，主城區(qū)低密優(yōu)質(zhì)地塊供應增加，同時推行住宅設(shè)計創(chuàng)新試點，鼓勵第四代住宅及泛空間設(shè)計等做法，“這些都成為市場轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵因素”。

開發(fā)商也從利潤導向轉(zhuǎn)向用戶思維，以“好房子”邏輯激活需求，政策與市場逐漸形成合力。因而，眼下房企高溢價拿地并非冒險，實則是對武漢市場的精準判斷。

在6月摘得傅家坡地塊前，廈門建發(fā)近3年已在武昌打造朗玥、璞玥、望湖等項目，每逢上市便成為區(qū)域熱點。去年3月溢價超30%競得武珞路地塊后，9月即轉(zhuǎn)化為類四代高品質(zhì)住宅項目開盤，年底迅速售罄，備案均價每平方米超3.6萬元。

中指研究院（華中）的數(shù)據(jù)也印證了“好房子”的強勁吸引力，今年上半年武漢按照新規(guī)打造的項目首開去化率超過70%，是一般項目的2倍至3倍。去年武漢新上市的高品質(zhì)項目開盤去化率更高，均超80%，且多次出現(xiàn)“日光”盛況，而這些項目多是此前一年內(nèi)拿地。

業(yè)內(nèi)人士分析，以優(yōu)化供地為先導，吸引實力企業(yè)競逐核心資源，最終以契合需求的好產(chǎn)品激活購房者消費熱情，武漢樓市的復蘇路徑已然清晰。