??在房企融資收緊的當(dāng)下，中國金茂（00817.HK）近一個月以來一系列出售股權(quán)動作引發(fā)業(yè)界頗多猜想。

??6月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，由中國金茂實際控股的寧波方興投資咨詢有限公司（下稱“寧波方興”）擬轉(zhuǎn)讓北京茂豐置業(yè)有限公司（下稱“北京茂豐”）28.56%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為5.3億元。

??事實上，自5月下旬以來，中國金茂已連續(xù)轉(zhuǎn)讓和退出8個項目，其中京滬占了4個，目前部分項目交易金額暫未披露。針對此舉，《投資者網(wǎng)》多次撥打其公開電話未能接通，致函其公開郵箱顯示存在錯誤，未能與中國金茂方面取得聯(lián)系。

??不過，業(yè)內(nèi)有觀點認為，中國金茂接連轉(zhuǎn)讓高價地項目一方面或是為了回籠資金，以便進行“騰籠換鳥”，還有觀點表示中國金茂在臨近年中之際集中出售或有沖刺半年報業(yè)績之意。

??轉(zhuǎn)讓項目股權(quán) 

??6月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所（下稱“北交所”）掛牌顯示，寧波方興擬轉(zhuǎn)讓北京茂豐28.56%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為5.3億元。對于此次項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，中國金茂此前對媒體表示，主要是為了解決項目交叉持股的現(xiàn)狀。 

??天眼查顯示，北京茂豐由北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波方興投資咨詢有限公司、北京豐科投資有限公司共同持股，三者持股比例分別為70%、28.56%、1.44%。也就是說，若此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功，寧波方興將不再持有北京茂豐股權(quán)。 

??而從轉(zhuǎn)讓標(biāo)的本身來看，北京茂豐一直處于虧損狀態(tài)。2018年北京茂豐凈利潤虧損1725萬元，2019年一季度繼續(xù)虧損121萬元，且截至2019年一季度末，北京茂豐對北京凱晨置業(yè)有限公司尚有1.14億元欠款。

??事實上，北京茂豐并不是孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計，不到一個月的時間，中國金茂轉(zhuǎn)共計轉(zhuǎn)讓和退出8個項目股權(quán)，且通過增資方式為三個地產(chǎn)項目引入新的投資者?！锻顿Y者網(wǎng)》注意到，若所掛牌項目股權(quán)均按底價來算，中國金茂一次性能回籠資金超50億元。 

??5月31日，中國金茂在北交所掛牌出售長沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)，掛牌底價為11.45億元。該公司旗下資產(chǎn)主要為位于長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓。北交所掛牌資料顯示，鼎茂置業(yè)凈資產(chǎn)為11.43億元，截至2019年3月，凈利虧損31萬元。

??上述掛牌信息顯示，中國中化集團有限公司于2019年4月26日《關(guān)于同意長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓類REITs融資方案的批復(fù)》，該宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉及長沙金茂梅溪湖廣場北塔寫字樓類REITs產(chǎn)品。 

??此外，5月27日，北交所顯示，中國金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京昊遠置業(yè)有限公司（下稱“北京昊遠”）34%股權(quán)，以及天津北方澤茂企業(yè)管理有限公司（下稱“天津澤茂”）100%股權(quán)。對于退出上述兩個標(biāo)的，中國金茂公開表示是因為地價超過了此前合作雙方約定的價格。

??據(jù)媒體報道，北京昊遠持有北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊，該地塊為2018年10月由金茂+中鐵+路勁聯(lián)合體拿下，樓面價3.3.萬元/平方米，住宅銷售限價52695元/平方米，最高銷售限價55330元/平方米，同時需執(zhí)行90/70政策。

??盡管中國金茂稱近期的出售動作為正常的業(yè)務(wù)操作，不過在業(yè)內(nèi)專家看來主動進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是有回籠資金方面的考量，并且還有觀點認為，選擇臨近年中集中出售股權(quán)或許是為了沖刺半年報業(yè)績。 

??事實上，中國金茂今年一季度業(yè)績確實表現(xiàn)不佳。數(shù)據(jù)顯示，中國金茂2019年一季度營收為23.89億元，同比下降70.11%；期內(nèi)凈利潤為3.66億元，同比下降78.51%；歸屬于母公司所有者凈利潤3.37億元，同比下降53.65%。

??短期資金承壓

??當(dāng)然，也有觀點認為頻繁股權(quán)轉(zhuǎn)讓和引進戰(zhàn)略投資者與其前幾年拿地成本過大，后續(xù)經(jīng)營壓力增加有關(guān)，尤其是中國金茂前幾年拿了不少“地王”地塊，且這些地王項目均遭遇不順。

??事實上，2019年以來，與中國金茂一樣售賣項目股權(quán)的房企不在少數(shù)，其中包括泰禾集團（000732.SZ）、銀億股份（000981.SZ）、陽光100中國（02608.HK）、粵泰股份（600393.SH）、萬通地產(chǎn)（600246.SH）、明發(fā)集團（00846.HK）等。不過，可以看到的是，上述房企普遍都正處于債務(wù)危機和資金鏈緊張的局面。 

??而對于中國金茂來說，或許更大程度上是想通過“騰籠換鳥”以優(yōu)化資產(chǎn)組合，謀求更大的利潤空間。不過不可忽視的一個事實是，中國金茂也正面臨著較大的短期償債壓力。

??年報顯示，中國金茂2018年短期有息負債220億元，而期內(nèi)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為213.24億元，受限制的銀行結(jié)余為44.58億元，存在較大的短期償債壓力。不僅如此，2018年中國金茂的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為20.12億元，不足短期有息負債的十分之一。因此，若以上項目轉(zhuǎn)讓成功，將在一定程度上補充金茂的流動性。

??此外，在長期償債能力方面，中國金茂的表現(xiàn)也相對較差。據(jù)媒體報道，自2014年起，中國金茂反映長期償債能力的指標(biāo)“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產(chǎn)－預(yù)收賬款）／全部債務(wù)”逐年下降。2018年，中國金茂該項指標(biāo)數(shù)值為0.66，同比下降2.94%，已經(jīng)低于行業(yè)中位數(shù)水平。

??不過，目前中國金茂反映杠桿情況的資產(chǎn)負債率及凈負債率指標(biāo)均未超過行業(yè)平均值水平，債務(wù)情況相對較好。中國金茂2018年資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為65.15%、79.46%，在行業(yè)平均水平以下。 

??需要提及的是，中國金茂目前面臨的短期償債壓力或與其近兩年來的快速擴張分不開。年報顯示，2016年中國金茂銷售額485億元，2017年為693億元，2018年沖破千億至1280億元，三年間同比漲幅分別為61%、43%和85%。2019年，中國金茂將目標(biāo)定為1500億元。

??此外，《投資者網(wǎng)》注意到，近兩年有著規(guī)模訴求的中國金茂也在加大擴土儲。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國金茂新獲取68個項目，新增土儲面積為2264萬平方米，已進入40個城市，而在2017年新增土儲面積只有932萬平方米，進入城市只有27個。

??因此，近期頻繁地股權(quán)轉(zhuǎn)讓也被業(yè)內(nèi)看成是中國金茂有意放緩擴張的表現(xiàn)。一個細節(jié)是，2019年中國金茂銷售額目標(biāo)為1500億，同比增幅僅17%，增速也在放緩。

??需要提及的是，5月30日，上交所信息顯示，“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項計劃”狀態(tài)更新為“已受理”，中國金茂擬發(fā)行金額為84.21億元。此外，今年中國金茂還計劃以長沙金茂廣場北塔項目發(fā)行11.63億ABS。