中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組今日發(fā)布了2018年4月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。

報告顯示，十九大報告指出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年04月23日中共中央政治局會議提出要“推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進監(jiān)督，消除隱患”。為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以及為降低宏觀經(jīng)濟風(fēng)險提供參考，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組在2018年3月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年4月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。

一、市場概述

2018年3月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，北京房價有所回升，但復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固。部分熱點二三線城市房價仍較快上升。前期房價漲幅相對較小的東北部分城市，房價開始出現(xiàn)追漲。

北京房價連續(xù)2個月企穩(wěn)回升，環(huán)京樓市再度下降，西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點二三線城市。2018年3月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)環(huán)比顯示，與2月相比，北京房價環(huán)比上漲了1.25%，漲幅比上月擴大0.28個百分點，結(jié)束了連續(xù)9個月的房價回調(diào)。但作為環(huán)京樓市風(fēng)向標(biāo)的廊坊(燕郊)房價，在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的止跌回升后，2018年3月環(huán)比再度下跌了1.73%，顯示出市場復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。西安、青島、南寧房價環(huán)比漲速居樣本城市前三位，環(huán)比分別上漲5.1%、5.05%和4.29%。近年房價走勢相對平和的大連，房價環(huán)比上漲4.02%，房價環(huán)比漲速居樣本城市第四位。樣本城市中，共有南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊6城市房價環(huán)比下跌。

重點城市房價存在先漲先跌的現(xiàn)象。廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來第一波房價快速上漲城市，3月的房價均低于一年前的價格。成都、西安、南寧等第二波房價上漲城市，近一年房價漲幅仍然較大。2018年3月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)同比顯示，與上年同月上比，廊坊、天津、北京、上海、廈門房價跌幅分別為33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%，居樣本城市房價年度跌幅前五位；成都、西安、南寧、杭州、青島房價漲幅分別為64.39%、62.69%、49.77%、45.06%、44.33%，居樣本城市年度房價漲幅前五位。

部分城市各區(qū)域板塊的房價走勢出現(xiàn)較大分化，調(diào)控政策有待進一步細化。從2018年3月主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價同比指數(shù)看，近一年來，北京市各區(qū)中，房價跌幅最大的為通州區(qū)達16.97%，其次為東城區(qū)下跌16.3%，最末尾為順義區(qū)下跌11.21%。天津市跌幅最大的為東麗區(qū)下跌19.36%，最小的為河西區(qū)下跌13.5%，與北京市類似，投機程度較大的板塊跌幅也較大。上海市各區(qū)中，松江區(qū)下跌8.13%居跌幅之首，而靜安區(qū)還上漲了8.16%。沈陽市和平區(qū)上漲31.84%居全市各區(qū)漲幅首位。青島市漲幅最大的為黃島區(qū)上漲66.05%，最小的為嶗山區(qū)上漲31.12%，二者漲幅差距高達35個點。南京市鼓樓區(qū)上漲21.07%居全市各區(qū)漲幅首位，江寧區(qū)上漲4.77%居末位。廣州市漲幅最大的為番禹區(qū)上漲46.77%，最小的為天河區(qū)上漲18.29%。成都市郫都區(qū)上漲94.14%居各區(qū)漲幅首位，天府新區(qū)上漲57.15居各區(qū)漲幅末位，撤縣設(shè)區(qū)對郫都區(qū)房價上漲構(gòu)成了有力的支撐。

一、二、三線城市住房單價普遍在萬元以上，其中以1-2萬元區(qū)間為最多。從大數(shù)據(jù)單價中位數(shù)看，30個樣本城市中，只有沈陽1個城市每建筑平方米單價中位數(shù)在1萬元以下。樣本城市中在5萬元以上的有北京、深圳2個城市，4萬元-5萬元的有上海1個城市，3萬元-4萬元的有廈門、廣州、南京、杭州、天津、青島、廊坊(燕郊)7個城市，1萬元-2萬元的有蘇州、武漢、濟南、石家莊、鄭州、東莞、合肥、南寧、成都、惠州、佛山、重慶、西安、大連、長沙、無錫、中山、煙臺、太原19個城市。

不同城市購房的資金門檻差距較大，但多數(shù)城市在100萬元-200萬元之間。從大數(shù)據(jù)總價中位數(shù)看，2018年3月，要達到當(dāng)?shù)氐闹械茸》克?，在北京購房需?08萬元，在南京需要198萬元，在西安需要100萬元，在大連只需要81萬元。28個采樣城市中，單套總價中位數(shù)在400萬元以上的有北京1個城市，在300萬元-400萬元之間的有深圳1個城市，在200萬元-300萬元之間的有上海、廈門、杭州3個城市，在100萬元-200萬元之間的有南京、廣州、青島、蘇州、武漢、廊坊、石家莊、東莞、南寧、天津、合肥、鄭州、濟南、成都、佛山、長沙、西安17個城市，100萬元以下的有無錫、重慶、沈陽、太原、煙臺、大連6個城市。

二、形勢分析與預(yù)測

從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，市場不確定性顯著增加。中美貿(mào)易摩擦將迫使中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠影響。

從金融條件看，住房信貸市場持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處于歷史相對低點。全球金融去杠桿進程仍在繼續(xù)推進，美元進入加息周期。貨幣實際利率上升，“余額寶”等無風(fēng)險貨幣基金的年化利率基本維持在4%以上。雖然國家政策層面對首次購房的支持態(tài)度沒有發(fā)生變化，但融資成本的提升導(dǎo)致商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。數(shù)據(jù)顯示2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來的相對低點。

從市場本身看，各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區(qū)間。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布了搖號購房政策或意見。新房價格管制、房價上漲預(yù)期與庫存不足共同造就了部分城市新房市場嚴(yán)重供求失衡的局面。

從政策面看，調(diào)控政策延續(xù)，限購、限售的城市繼續(xù)增加。昆明將住宅限售從呈貢區(qū)2年加碼為三大熱點區(qū)域3年；大連本市戶籍2套以上限購；沈陽在3個熱點區(qū)域?qū)嵭邢拶?；青島將限購范圍擴大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購；一些三四線城市也開始限購、限售。

央行對貨幣政策作了微調(diào)，降低了存款準(zhǔn)備金率1個百分點。根據(jù)中國人民銀行公告，從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點。同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利(MLF)。據(jù)測算此次降準(zhǔn)將釋放1.3萬億元的流動性，其中9000億元用來替代尚未到期的中期借貸便利(MLF)，增量資金約為4000億元。

基于以上因素綜合推測，短期看，一二線城市中房價下降或穩(wěn)定的城市個數(shù)增多；三四線城市房價仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。

三、政策建議

盡管外部國際經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜，住房市場不確定性增加，但由于我國尚處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程之中，仍存在大量的住房真實需求作為房價支撐。因此，只要宏觀貨幣政策不出現(xiàn)類似上世紀(jì)末日本的重大失誤，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體崩盤的可能性極小。通過需求政策抑制住房投機炒作進而控制房價泡沫風(fēng)險，仍應(yīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。

一是中央層面應(yīng)保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，不宜放水或大幅緊縮。房價具有很強的金融依賴性，貨幣供應(yīng)的相對穩(wěn)定是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)。日本在1985年“廣場協(xié)議”后，為對沖日元升值壓力，錯誤地采取了寬松的貨幣政策，造就了史上著名的房地產(chǎn)大泡沫。之后面對房地產(chǎn)泡沫與愈演愈烈的投機之風(fēng)，日本政府被迫收縮銀根，采取了加息等一系列緊縮性貨幣政策，最終使房地產(chǎn)泡沫全面崩潰。應(yīng)汲取日本于上世紀(jì)末房地產(chǎn)泡沫破滅前后貨幣政策失當(dāng)?shù)慕逃?xùn)。不采取貨幣擴張的方法來吹大資產(chǎn)泡沫，也盡量避免用緊縮性貨幣政策如加息、提準(zhǔn)等來穩(wěn)定房價。

二是要堅持“房住不炒”的方略，保持調(diào)控政策定力，避免為激活經(jīng)濟需要而再度剌激購房需求。除了少部分購房門檻過高的城市外，大多數(shù)城市房價仍在上漲，庫存偏低房價快速上漲的城市也不在少數(shù)。只要給予適度政策剌激，房價進一步泡沫化難以避免，這必將顯著加大宏觀經(jīng)濟運行風(fēng)險。這要求維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，還需要督促其出臺或加碼購房需求控制政策。加大處罰力度，嚴(yán)格控制各類消費貸、網(wǎng)貸流入房地產(chǎn)市場。加強市場秩序監(jiān)管，及時查處各類違規(guī)銷售行為。

三是及時監(jiān)測樓市漲跌風(fēng)險，督促相關(guān)宏觀政策管理部門和各地方政府及時對政策進行微調(diào)。在當(dāng)前的復(fù)雜內(nèi)外部條件下，住房市場形勢變化將顯著加快。需要加強市場監(jiān)測及時微調(diào)政策，以規(guī)避市場風(fēng)險和宏觀風(fēng)險。特別需要加大對各區(qū)域市場庫存水平、房價、實際貸款利率等重要指標(biāo)異常變動的監(jiān)測。

來源:中國網(wǎng)