全國人大代表、上海富申評估咨詢集團(tuán)董事長、上海市城市更新專家委員會副主任樊蕓

近年來，樊蕓持續(xù)為城市建設(shè)和城市更新建言獻(xiàn)策，多項(xiàng)建議獲得重視與落實(shí)。

2026年3月10日凌晨1點(diǎn)，全國人大代表樊蕓激動難眠。

事情來得有點(diǎn)快，讓她感到滿意，又有些猝不及防。9日晚上，樊蕓接到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的電話，對方表示她的建議已被采納，將把《物業(yè)管理?xiàng)l例》更名為《物業(yè)服務(wù)條例》。

樊蕓所提建議被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部回復(fù)的視頻，經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳播后帶來了“大流量”，網(wǎng)友一片點(diǎn)贊聲，有網(wǎng)友甚至表示“我的最強(qiáng)嘴替”。

樊蕓代表提出，官方文件應(yīng)將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務(wù)”。她認(rèn)為，兩字之差，含義完全不同。在物業(yè)領(lǐng)域，從業(yè)者和研究者琢磨怎么提升專業(yè)度、怎么優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，但對于絕大多數(shù)業(yè)主來說，他們不想聽復(fù)雜的邏輯，只關(guān)心一件事：我交了錢，你服務(wù)到位了嗎？

她舉了個例子：一些業(yè)主自己的車竟開不回自己的小區(qū)。在現(xiàn)實(shí)中，這樣的情況往往有各種原因，比如小區(qū)車位不夠，沒車位的業(yè)主占用別人的車位也會損害購買車位業(yè)主的權(quán)益。現(xiàn)實(shí)情況雖然復(fù)雜，但回家能停車，不過是普通人對更好居住體驗(yàn)的樸素渴望。

3月10日晚間，樊蕓百忙中接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者回訪時表示，這是一個業(yè)主重新樹立了自己的主人翁地位，把社區(qū)的管理權(quán)交還給自己真正的主人，這是權(quán)利歸位的問題！

樊蕓作為全國人大代表，她關(guān)注社會發(fā)展的目光不止于城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)。今年全國兩會期間，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪樊蕓獲悉，近年來，她持續(xù)為城市建設(shè)和城市更新建言獻(xiàn)策，多項(xiàng)建議獲得重視與落實(shí)。

2024年，她關(guān)于城中村改造融資與文物保護(hù)的建議，獲得相關(guān)部委重視。

2025年，她進(jìn)一步聚焦融資機(jī)制，所提土地儲備專項(xiàng)債等建議，為上海爭取到2000億元專項(xiàng)債額度，并推動政策允許靈活設(shè)計(jì)發(fā)債周期，有效降低了城市更新成本，為項(xiàng)目推進(jìn)提供了關(guān)鍵資金保障。

今年兩會，樊蕓再次聚焦城市更新，帶來一系列扎實(shí)調(diào)研與務(wù)實(shí)建議。在采訪過程中，她不僅解讀未來5年城市更新的核心基調(diào)，辨析“十四五”與“十五五”的“變”與“不變”，也直面高層建筑安全、公攤面積爭議、社會資本參與壁壘、社區(qū)治理短板、“好房子”系統(tǒng)建設(shè)等關(guān)鍵議題。

她說，能為推動高質(zhì)量城市更新落地實(shí)施貢獻(xiàn)智慧與方案，就是“最大的快樂”。

━━━━城市更新要讓各類資本公平參與

城市更新是一項(xiàng)事關(guān)全國9.4億城鎮(zhèn)人口的系統(tǒng)工程，這項(xiàng)民生工程重要到什么程度？

今年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在《求是》刊發(fā)題為《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》的署名文章指出，“十五五”期間，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造等城市更新重點(diǎn)任務(wù)，涉及直接投資規(guī)模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、營造消費(fèi)場景，提升存量資源價值，還將帶動數(shù)十萬億元的投資和消費(fèi)。

城市的更新最離不開資金保障，如何讓更多社會力量參與進(jìn)來，是樊蕓關(guān)注的問題。

“當(dāng)前社會資本要進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，渠道還需要進(jìn)一步打通。”樊蕓說，城市更新融資體系還存在痛點(diǎn)。

在她看來，“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與”的融資體系方向正確，但落地過程中，社會資本進(jìn)場通道存在諸多梗阻。如何讓有實(shí)力的市場主體真正參與，是“十五五”時期需要破解的課題。

樊蕓在兩會期間，也不忘調(diào)研多家企業(yè)，其中不乏實(shí)力雄厚的社會資本。企業(yè)的訴求很明確，想?yún)⑴c城市更新，但找不到入口。

她舉一個典型例子，很多城市中心城區(qū)存在大量空置辦公樓，如果改造為租賃性公寓，技術(shù)上完全可行?！翱梢约友b煤氣管道，可以改電，有的項(xiàng)目甚至能做到每戶配上陽臺?！边@類地段好的項(xiàng)目改造成公寓會非常受歡迎，很多社會資本表達(dá)了參與意愿。

問題卻卡在資產(chǎn)端?！昂芏嚅e置廠房、辦公樓掌握在一些國有企業(yè)特別是老牌國企手里?！狈|說，這些國企有時存在顧慮，寧愿項(xiàng)目放著不動，也不愿讓民企參與?！盀槭裁匆衿蠛献鳎@種心態(tài)并不少見?！?/p>

她表示，雖然去年《民營經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》已出臺，但社會上仍有一些觀念障礙需要消除，有些觀念覺得跟民企合作有風(fēng)險。這種無形的“玻璃門”，擋住了大量想進(jìn)場的社會資本。

樊蕓說，解放思想是關(guān)鍵?！盁o論外資還是民企，只要是有實(shí)力的市場經(jīng)營主體，我們都應(yīng)該像歡迎國企一樣歡迎它們?！彼猿侵写甯脑鞛槔?，早年一些地方政策“一刀切”，只允許區(qū)屬、市屬國企融資，可是這些企業(yè)已承擔(dān)大量政府職能和保障房任務(wù)，資金壓力很大?！叭绻?dāng)時允許港資、央企或其他社會資本進(jìn)入，問題就能緩解?！?/p>

當(dāng)前辦公樓改租賃公寓同樣面臨這一困境。很多社會資本反復(fù)溝通還是進(jìn)不去，樊蕓為此感到惋惜。

她從供需兩端情況分析表示，一方面中心城區(qū)“白領(lǐng)”對租賃住房需求巨大；另一方面供給端存在明顯缺口，且改造后的公寓租金有優(yōu)勢?！肮┙o和需求之間的落差，靠單一主體填不平。我希望這個渠道能打通，不要有歧視性觀念?！?/p>

“城市更新是系統(tǒng)工程，需要動員全社會力量。國企是主力軍，但不能‘包打天下’。讓各類資本公平參與，才能形成合力?！狈|表示，我們“最終目的是讓更多老百姓享受到美好的生活”。

━━━━城市更新的上海創(chuàng)新實(shí)踐

當(dāng)記者問樊代表，國內(nèi)哪些城市已經(jīng)作了一些探路。她說，在積極推動社會資本參與的同時，上海在城市更新方面有了諸多成功探索。

2025年，上海大規(guī)模推動存量收儲，并將存量資源優(yōu)先用于科創(chuàng)發(fā)展，一系列創(chuàng)新政策隨之落地。給予相關(guān)科創(chuàng)企業(yè)低利率、最長可達(dá)10年的還款周期，還允許同一儲備項(xiàng)目內(nèi)不同地塊之間自由調(diào)劑使用。這些政策不僅有效緩解了政府的收儲資金壓力，更保障了重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，為城市新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展注入了強(qiáng)勁動力。

另一項(xiàng)創(chuàng)新做法是，鼓勵政府及企事業(yè)單位的空間向市民開放。這一舉措在推動更多主體參與城市更新的同時，也精細(xì)化地提升了城市品質(zhì)。以青浦蟠龍?zhí)斓貫槔@片區(qū)域上世紀(jì)30年代就匯聚了多種宗教場所，改造后不僅恢復(fù)了教堂、寺廟、道觀等歷史建筑，還吸引了年輕人喜愛的美術(shù)館和網(wǎng)紅店入駐。現(xiàn)在，這里的房產(chǎn)價格比周邊地區(qū)每平方米高出4萬元，但老百姓依然愿意買單，“因?yàn)橄聵蔷褪切蓍e區(qū)，生活氣息濃厚”。

此外，上海近年來持續(xù)將城市工業(yè)遺址等低效用地更新為高科技產(chǎn)業(yè)用地。徐匯濱江便是典型案例，曾經(jīng)的油罐、工業(yè)設(shè)施變身為展覽館，配建了寵物友好空間，成為人與自然融合的生態(tài)空間，吸引了大量科創(chuàng)企業(yè)和年輕人聚集。

“實(shí)踐證明，城市更新的有效推進(jìn)，有賴于中央層面的政策支撐，但也要依靠地方政府的積極作為?！狈|道。

去年7月召開的中央城市工作會議明確提出，“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，“以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)”。展望未來，如何把城市更新落實(shí)得更好？樊蕓提出5條建議：第一，通過立法的方式，推動高層建筑更新從被動的維修轉(zhuǎn)向強(qiáng)制體檢。第二，加強(qiáng)政策支持和引導(dǎo)。第三，進(jìn)一步發(fā)揮專家委員會和代表委員的監(jiān)督作用。第四，更好地利用專項(xiàng)債券的靈活性，根據(jù)市場變化和項(xiàng)目需求，動態(tài)調(diào)整發(fā)債周期和使用期限，以適應(yīng)城市更新的不斷變化。第五，推進(jìn)智慧城市建設(shè)，推動科技創(chuàng)新在城市更新中的應(yīng)用。

━━━━維修基金能不能考慮也顧及高層消防

城市更新中的房屋質(zhì)量和安全問題，也是樊蕓最關(guān)注的議題。今年她專門作了關(guān)于高層建筑防災(zāi)減災(zāi)的調(diào)研，特別是針對火災(zāi)的應(yīng)對措施。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海中心城區(qū)高層建筑總數(shù)約6.6萬幢，但常規(guī)消防救援設(shè)備作業(yè)高度一般只有50米左右。能夠到101米的云梯車，全上海僅有一輛，停在浦東。因自重260噸過橋穿隧受限，基本只能在浦東使用。而30層以上的高樓林立，一旦發(fā)生火災(zāi)，救援能力存在明顯短板。

“現(xiàn)在30層以上的高層建筑非常多，一旦發(fā)生火災(zāi)，我們怎么救是一個問題？”樊蕓表示，我最初設(shè)想大力發(fā)展消防高端制造業(yè)，但消防部門反饋，這類裝備市場占有率太低，企業(yè)沒有動力投入研發(fā)。沒有資金投入，研發(fā)制造無從推進(jìn)。

“這個問題困擾了我很久?！狈|說。

后來，她聯(lián)想到2023年提交的關(guān)于建立房屋維修基金制度的建議。最初針對高層建筑幕墻脫落問題，現(xiàn)在她認(rèn)為思路可以延伸，把消防安全涵蓋進(jìn)來。

關(guān)于房屋維修基金，樊蕓曾提出兩條核心觀點(diǎn)：一是強(qiáng)制維修，房屋到一定年限（如40年）須經(jīng)第三方鑒定后強(qiáng)制維修；二是統(tǒng)籌使用，解決老舊小區(qū)維修基金不足的問題。

“當(dāng)時有些自媒體讓老百姓誤以為又要多交錢，其實(shí)這套制度并不需要百姓額外出錢?！狈|澄清道。現(xiàn)在的問題是，能否把這部分存量資金用到消防安全減災(zāi)上。

她建議，劃撥房屋維修基金的一部分，精準(zhǔn)投入消防設(shè)備研發(fā)，充分聽取消防部門意見，根據(jù)實(shí)際應(yīng)用場景迭代完善。同時，招投標(biāo)模式也需要配套改革，目前常規(guī)招投標(biāo)低價者得，真正投入研發(fā)的企業(yè)反而中不了標(biāo)。

她描繪了一個場景：雙職工白天上班，家里一旦起火，如果有百米云梯，或有能抱著老人避險的機(jī)器人，有能進(jìn)入消防員無法進(jìn)入?yún)^(qū)域的智能設(shè)備，那將是多大的保障。

“現(xiàn)在人工智能發(fā)展這么快，我們完全可以把這些技術(shù)應(yīng)用到這個領(lǐng)域。安全必須是第一位的?！狈|稱。

━━━━“好房子”建設(shè)也要抓公攤抓物業(yè)服務(wù)

筑牢房屋安全底線后，居住品質(zhì)成為核心命題?！昂梅孔印闭沁@一命題的破解之路。

樊蕓認(rèn)為，“‘好房子’建設(shè)一方面可以提供高品質(zhì)住房供應(yīng)，推動房屋銷售；另一方面也降低了城市政府征收動遷的成本，吸引央企等社會資本投入城市更新領(lǐng)域。因?yàn)槔戏孔右惨脑斐蔀椤梅孔印！?/p>

“大家有沒有關(guān)注過自己買的房子得房率是多少？”樊蕓提問記者。

隨后，她舉例，前兩年上海某豪宅項(xiàng)目，最小戶型350平方米，到手得房率低至66%，實(shí)際只有200多平方米，卻要按350平方米繳物業(yè)費(fèi)，“這顯然不合理”。

現(xiàn)在情況正在變化。她調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些新項(xiàng)目得房率已能做到93%、94%。怎么做到的呢？比如把車庫設(shè)在一樓，用不銹鋼和玻璃做嵌入式設(shè)計(jì)，住宅實(shí)際從三樓開始，無形中抬高樓層，實(shí)得面積大增。

“我建議在‘十五五’期間推動住房銷售逐漸取消公攤面積，讓老百姓拿到手的都是實(shí)實(shí)在在的面積。”樊蕓說，這樣花同樣的錢，就能得到更大的實(shí)用空間。

“好房子”不只是面積問題。從房子本身到小區(qū)管理，再到社區(qū)配套，每個環(huán)節(jié)都不能有短板。

房屋質(zhì)量方面，樊蕓認(rèn)為保溫層、滲漏等問題應(yīng)在設(shè)計(jì)、施工階段充分考慮?，F(xiàn)在是精裝交付時代，如果質(zhì)量不過關(guān)，后期頻繁裝修，不僅麻煩還造成污染。

小區(qū)管理同樣關(guān)鍵。樊蕓特別關(guān)注“一老一小”需求?！澳贻p人上班，老人在家是否有人照看？居委會能否第一時間關(guān)注？”她提到上海對80歲以上老人有“安康通”服務(wù)，居委會可第一時間響應(yīng)?！皩τ诤⒆?，家長早出晚歸，但孩子需要活動空間，需要和其他小朋友交流。學(xué)校放假時、晚上時間錯不開時，有沒有托育交流的場所？”

在樊蕓看來，這些問題，也回到物業(yè)服務(wù)上來，這是當(dāng)前社區(qū)治理的痛點(diǎn)?！拔覀兿Ｍ飿I(yè)公司有服務(wù)意識、服務(wù)能力。現(xiàn)在很多物業(yè)公司變成‘管理’業(yè)主，所以我覺得應(yīng)該改成‘物業(yè)服務(wù)’的原因?！?/p>

“好的服務(wù)比好的產(chǎn)品更能打動人。”全國兩會期間，人大代表方燕建議探索完善物業(yè)企業(yè)信用評價機(jī)制，將信用評價結(jié)果與招投標(biāo)、項(xiàng)目承接、資質(zhì)管理直接掛鉤，對嚴(yán)重失信、侵害業(yè)主利益、拒不整改的企業(yè)依法限制市場準(zhǔn)入、強(qiáng)制清退，實(shí)現(xiàn)“劣者出局”。

樊蕓觀察到，有些物業(yè)公司跟業(yè)委會、居委會關(guān)系處得很好，但業(yè)主的訴求反而得不到表達(dá)。

“物業(yè)服務(wù)的理念和水準(zhǔn)必須改革。”樊蕓認(rèn)為。

樊蕓表示，落實(shí)“好房子”建設(shè)，既要做到政府工作報(bào)告和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的安全、舒適、綠色、智慧，還要抓好三大核心要素，分別是地段、設(shè)計(jì)、面積?！胺孔硬皇枪铝⒌?，配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)資源，共同構(gòu)成從‘好房子’到‘好社區(qū)’的全鏈條。任何一個環(huán)節(jié)有短板，都會成為堵點(diǎn)?！?/p>