近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)從“高歌猛進(jìn)”的黃金時段，逐步陷入了由房企快速擴(kuò)張所導(dǎo)致的“三高”（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債）危機(jī)。隨之而來的延期交房、交房不對板、爛尾樓等問題頻發(fā)，嚴(yán)重影響了購房者的信心和預(yù)期。

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2025年年末，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。其中提到，“推進(jìn)現(xiàn)房銷售＋規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管”的雙重紅線政策，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險。這一重磅新政，直指長期困擾行業(yè)的爛尾樓痛點(diǎn)，成為了期房預(yù)售向現(xiàn)房銷售落地的關(guān)鍵舉措。

目前為止，全國已有多地出臺了相關(guān)政策。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年我國現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。然而，“預(yù)售＋現(xiàn)房銷售”模式能否適應(yīng)城市現(xiàn)代化進(jìn)程，成為推動“好房子建設(shè)”、助力房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的一劑良方，尚需時間檢驗(yàn)。

預(yù)售制弊端凸顯，改革勢在必行

從1994年商品房預(yù)售制寫入法律開始，三十多年來，中國房地產(chǎn)市場化改革以來，商品房預(yù)售制通過“賣期房、收預(yù)付款”的模式，幫助房企快速回籠資金，大幅提升開發(fā)效率，為緩解住房短缺、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了有力支撐。

房地產(chǎn)預(yù)售制作為“資金杠桿”，撬動了中國房地產(chǎn)二十年黃金發(fā)展期，不僅重塑城市面貌，也帶動了數(shù)十個上下游產(chǎn)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。

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然而，預(yù)售制度的弊端逐步顯現(xiàn)。在預(yù)售制度之下，購房者只能根據(jù)樣板間、效果圖來判斷是否購買，實(shí)際交付的房屋質(zhì)量參差不齊，“貨不對板”成為常態(tài)。

因商品住房預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題層出不窮，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛加劇的最主要因素。

在部分地區(qū)，預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售款違規(guī)挪作他用，引發(fā)資金鏈斷裂，導(dǎo)致數(shù)百萬家庭面臨“錢房兩空”的困境，相關(guān)維權(quán)事件頻發(fā)，既損害了消費(fèi)者權(quán)益，也影響了市場穩(wěn)定。2021至2023年間，因資金問題停擺的項(xiàng)目中，超七成存在預(yù)售資金被違規(guī)挪用的情況。

當(dāng)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，2022年7月底，保交樓首次被寫入中央政治局會議文件，會議明確提出“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)。現(xiàn)房銷售模式在此時應(yīng)運(yùn)而生，老百姓們期望它能夠在一定程度上保障資金監(jiān)管，杜絕爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生，從而保障群眾財產(chǎn)安全。

一定程度上，現(xiàn)房銷售有助于減少樓房爛尾及質(zhì)量問題，對房企來說，也能引導(dǎo)其注重產(chǎn)品質(zhì)量和高品質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營，降低杠桿和負(fù)債水平。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售，應(yīng)是緩慢轉(zhuǎn)換的過程

預(yù)售制下，購房者購買的是一個“承諾”、一份“規(guī)劃”，充滿了不確定性。而現(xiàn)房銷售，則將交易環(huán)節(jié)拉回到了最樸素的“一手交錢，一手交貨”的商業(yè)邏輯。

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實(shí)際上，自2022 年末以來，全國已有超 30 個省（市）試點(diǎn)現(xiàn)房銷售或出臺相關(guān)支持政策。合肥、鄭州、長沙等城市率先開展部分項(xiàng)目試點(diǎn)，贛州、九江、山東等地則通過延長土地出讓金繳納期限、提供契稅補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等，這些嘗試為現(xiàn)房銷售的推廣積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

2025 年是現(xiàn)房銷售政策落地的關(guān)鍵年份，河南信陽明確新出讓土地項(xiàng)目 “一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，湖北荊門提出 2026 年起新出讓土地項(xiàng)目原則上現(xiàn)房銷售，湖南平江成為省內(nèi)首個全面推行現(xiàn)房銷售的縣城，形成 “多點(diǎn)開花、梯度推進(jìn)”的政策格局。

此次，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議再一次提出，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，實(shí)現(xiàn)所見即所得，看似老生常談，實(shí)際上背后釋放的信號值得深思。

現(xiàn)房銷售的前提，是一個真正穩(wěn)定、可預(yù)期的市場環(huán)境——若市場波動劇烈，拿地便成了一場豪賭。對于習(xí)慣了快速回款的房企來說，房地產(chǎn)政策的調(diào)整意味著倒逼房企降杠桿、緩擴(kuò)張，而土地市場規(guī)模也可能隨之收縮。

推行現(xiàn)房銷售不是“一刀切”，需穩(wěn)妥推進(jìn)、因地制宜，有條件的城市可全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金壓力更大，很多省市已經(jīng)配套了稅收優(yōu)惠、緩繳配套費(fèi)等政策，幫企業(yè)減負(fù)。尚不具備條件的城市仍可預(yù)售，但對預(yù)售資金監(jiān)管必須從嚴(yán)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，從預(yù)售到現(xiàn)房銷售，應(yīng)該是緩慢的轉(zhuǎn)換過程，不能“急轉(zhuǎn)彎”或一蹴而就。預(yù)售制在國內(nèi)已有近20年歷史，如果驟然切換至現(xiàn)房銷售，可能會加重房企資金困難。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道，現(xiàn)房銷售就不再有保交樓問題，這意味著未來的住房供應(yīng)會更多強(qiáng)調(diào)民生保障。李宇嘉提醒，現(xiàn)房銷售應(yīng)該因區(qū)施策，因時施策，匹配各城市的在售庫存及未來幾年土地供應(yīng)計劃，不宜一步到位。

據(jù)太平洋證券數(shù)據(jù)，2025年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.59億平方米，其中現(xiàn)房銷售1.63億平方米，同比增長12.5%，期房銷售則同比下降10.6%，現(xiàn)房銷售占比達(dá)35.5%，較2024年全年提升4.7個百分點(diǎn)。

“預(yù)售＋現(xiàn)房”，或是新格局發(fā)展重要一環(huán)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中明確，要改革完善商品房銷售制度，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，從根本上防范交付風(fēng)險，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的則需規(guī)范資金監(jiān)管。這一表述標(biāo)志著現(xiàn)房銷售已從地方探索上升為國家層面的制度改革方向。

另外，倪虹明確提出，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)、融資及銷售相關(guān)制度。在商品房銷售領(lǐng)域，重點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，從根源上化解交付端的潛在風(fēng)險；對于仍保留預(yù)售模式的項(xiàng)目，則需嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管流程，全力保障購房人的合法權(quán)益。

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“十五五”時期，或?qū)⒅饾u推進(jìn)“現(xiàn)房為主、期房為輔”的模式，預(yù)計更多庫存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)現(xiàn)房銷售，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后新增供應(yīng)將減少，對于存量較大的城市地區(qū)，或?qū)⒗^續(xù)推行預(yù)售制度與現(xiàn)房制度并行，同時加強(qiáng)房企的資金監(jiān)管。

值得注意的是，“推進(jìn)現(xiàn)房銷售＋規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管”模式地推進(jìn)并非一帆風(fēng)順，仍需應(yīng)對諸多挑戰(zhàn)。

一方面，房企資金壓力需要合理疏導(dǎo)，若缺乏配套金融支持，可能導(dǎo)致新房供應(yīng)階段性下滑。對此，政策層面已明確方向，需開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”等創(chuàng)新金融工具，延長土地出讓金繳納期限，緩解房企資金壓力。另一方面，各地市場差異較大，新政推行需堅(jiān)持“因城施策”，避免“一刀切”。此外，還需完善信息公開機(jī)制，讓購房者可便捷查詢監(jiān)管賬戶信息、資金使用明細(xì)等，保障其知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢作出的重大部署，也是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的治本之策。

長遠(yuǎn)來看，隨著新政的落地實(shí)施，爛尾樓將逐步退出歷史舞臺，“去腐生肌”之后，購房者的權(quán)益將得到更加充分的保障，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來更加理性、健康、可持續(xù)的發(fā)展格局，為現(xiàn)代化人民城市建設(shè)提供有力支撐。