房地產中介機構反洗錢工作指引

（試行）

第一章 總  則

第一條 為了預防洗錢和恐怖融資（以下統(tǒng)稱洗錢）活動，遏制洗錢及相關犯罪，指導房地產中介機構做好反洗錢和反恐怖融資（以下統(tǒng)稱反洗錢）工作，根據(jù)《中華人民共和國反洗錢法》、《中華人民共和國反恐怖主義法》、《房地產從業(yè)機構反洗錢工作管理辦法》（建房規(guī)〔2025〕2號）等法律法規(guī)及國家有關規(guī)定，制定本指引。

第二條 本指引適用于在中華人民共和國境內依法設立，為新建商品房銷售和存量房買賣提供代理、居間等經紀服務的房地產中介機構。

第三條 中國房地產估價師與房地產經紀人學會、地方房地產經紀行業(yè)自律組織接受住房城鄉(xiāng)建設主管部門的指導，依法開展房地產經紀行業(yè)反洗錢自律管理。

第四條 房地產經紀行業(yè)反洗錢自律管理應當遵循基于風險原則，在有效識別房地產經紀行業(yè)和房地產中介機構洗錢風險狀況的基礎上，對不同洗錢風險的房地產中介機構確定與風險相匹配的自律管理措施。

第五條 房地產中介機構應當依法履行反洗錢義務，接受住房城鄉(xiāng)建設主管部門反洗錢監(jiān)督管理和房地產經紀行業(yè)組織自律管理，配合中國人民銀行及其派出機構開展的反洗錢調查。

房地產中介機構及其工作人員不得從事洗錢活動或者為洗錢活動提供便利。

第六條 房地產中介機構及其工作人員對依法履行反洗錢義務獲得的客戶身份資料、交易及相關信息，應當予以保密；非依法律規(guī)定，不得向任何單位和個人提供。

第七條 房地產中介機構及其工作人員因履行反洗錢義務，在中華人民共和國境內依法處理客戶身份資料、交易及相關信息，開展報送可疑交易報告等工作，受法律保護。

第二章 內部控制制度

第八條 房地產中介機構應當充分考慮本機構面臨的洗錢風險，依法采取預防、監(jiān)控措施，建立健全反洗錢內部控制制度，指定內設機構或者人員負責反洗錢工作。

房地產中介機構負責人對反洗錢內部控制制度的有效實施負責。

第九條 房地產中介機構反洗錢內部控制制度的主要內容包括：

（一）反洗錢內設機構職能或者人員工作崗位職責；

（二）洗錢風險評估；

（三）客戶身份識別；

（四）客戶身份資料和交易記錄保存；

（五）可疑交易報告；

（六）反洗錢特別預防措施；

（七）反洗錢宣傳及培訓；

（八）反洗錢相關信息保密要求；

（九）反洗錢內部審計、檢查；

（十）反洗錢法律法規(guī)明確要求建立的其他內部控制制度。

房地產中介機構可以根據(jù)需要建立相關信息系統(tǒng)，以有效實施反洗錢內部控制制度。

第十條 房地產中介機構反洗錢工作崗位的主要職責包括：

（一）制定本機構反洗錢內部控制制度；

（二）定期識別、評估本機構面臨的洗錢風險；

（三）監(jiān)督及評價本機構反洗錢內部控制制度的有效性；

（四）及時了解國家及地方反洗錢法律法規(guī)要求；

（五）按照規(guī)定監(jiān)測和報送可疑交易;

（六）參加行業(yè)主管部門、自律組織舉辦的反洗錢培訓；

（七）組織開展本機構反洗錢培訓及社會宣傳；

（八）根據(jù)行業(yè)主管部門、自律組織要求報送本機構反洗錢工作情況；

（九）反洗錢法律法規(guī)要求的其他職責。

第十一條 房地產中介機構應當確保反洗錢工作崗位人員具備與其履職相匹配的專業(yè)能力和職業(yè)操守，可以根據(jù)實際情況委派或者聘請法律等有關專家協(xié)助其開展工作。

房地產中介機構反洗錢工作負責人應當定期向本機構管理層匯報反洗錢工作情況，以確保管理層充分知曉。

第十二條 房地產中介機構應當根據(jù)洗錢風險狀況，合理確定反洗錢內部審計或者檢查工作內容，或者在內部審計或者檢查、社會審計中包含與洗錢風險管理需求相適應的內容，監(jiān)督反洗錢內部控制制度的有效實施。

第十三條 設立分公司、子公司，或者使用同一品牌經營的房地產中介機構，應當在集團總部或者品牌方總部統(tǒng)籌安排反洗錢工作，制定和實施統(tǒng)一的反洗錢內部控制制度，指定或者授權一名高級管理人員牽頭負責集團反洗錢工作，統(tǒng)籌開展員工反洗錢培訓和反洗錢內部審計、檢查，明確集團范圍內反洗錢相關信息共享機制、程序及保密措施,確保集團所有分公司、子公司或者使用同一品牌經營的房地產中介機構均能有效執(zhí)行反洗錢相關規(guī)定。

第三章 洗錢風險評估

第十四條 房地產中介機構應當采取合理措施定期識別、評估本機構面臨的洗錢風險，并根據(jù)洗錢風險評估結果，制定和采取適當?shù)南村X風險管理制度和措施，持續(xù)監(jiān)控其執(zhí)行情況。

第十五條 房地產中介機構洗錢風險評估的主要內容包括：

（一）客戶風險分析，從客戶身份類型、交易頻次、職業(yè)類型等方面分析可能存在的洗錢風險；

（二）地域風險分析，從是否有客戶來自洗錢高風險國家或者地區(qū)及其占比等方面分析可能存在的洗錢風險；

（三）業(yè)務風險分析，從房地產經紀業(yè)務類型、規(guī)模、是否開展境外業(yè)務等方面分析可能存在的洗錢風險；

（四）資金風險分析，從是否存在現(xiàn)金支付、通過他人銀行賬戶支付等方面分析可能存在的洗錢風險；

（五）其他可能導致洗錢風險的情況分析。

第十六條 房地產中介機構洗錢風險評估周期不得超過三年。當機構自身經營活動或者所處環(huán)境發(fā)生重大變化時，應當及時開展洗錢風險評估。

房地產中介機構在運用新技術、上線新產品、開展新業(yè)務前，應當評估對本機構洗錢風險的影響，采取適當措施降低新技術、新產品、新業(yè)務帶來的洗錢風險。

第十七條 房地產中介機構應當對本機構開展洗錢風險評估的情況進行記錄、存檔，以確保在接受監(jiān)督檢查和自律檢查時能及時提供相關資料。

第四章 客戶身份識別

第十八條 房地產中介機構為客戶買賣房屋提供經紀服務時，有合理理由懷疑客戶及其交易涉嫌洗錢活動的，應當開展客戶身份識別,了解客戶身份信息及其交易目的。

房地產中介機構應當在撮合客戶簽訂房屋買賣合同前的合理期限內完成客戶身份識別工作。

房地產中介機構為房地產開發(fā)企業(yè)提供新建商品房銷售代理服務的，應當與房地產開發(fā)企業(yè)明確客戶身份識別等反洗錢義務的履行責任。

第十九條 房地產中介機構可以采取下列措施開展客戶身份識別：

（一）通過查驗居民身份證、護照或者其他來源可靠、獨立的身份證明材料，識別并核實自然人客戶身份；登記客戶姓名、聯(lián)系方式、有效身份證件或者其他身份證明文件的種類、號碼和有效期限等基本信息；留存客戶身份證明材料的復印件、影印件；詢問并記錄其交易目的。

（二）通過查驗營業(yè)執(zhí)照或者其他來源可靠、獨立的身份證明材料，識別并核實法人和非法人組織客戶身份；登記客戶名稱，身份證明材料名稱、號碼和有效期限，法定代表人或者負責人和授權辦理業(yè)務人員姓名、有效身份證件或者其他身份證明文件的種類、號碼和有效期限等基本信息；識別并核實客戶受益所有人；留存客戶身份證明材料的復印件、影印件；詢問并記錄其交易目的。

（三）代理人代辦業(yè)務的，應當在了解客戶身份信息及其交易目的的基礎上，查驗并留存代理人提供的身份證明材料和代理關系證明材料；登記代理人姓名、聯(lián)系方式、有效身份證件或者其他身份證明文件的種類、號碼和有效期限等基本信息。

房地產中介機構應當采取與洗錢風險狀況相符的身份識別措施，把握好防范風險與優(yōu)化服務的平衡。

第二十條 有下列情形之一的，房地產中介機構應當在提供房地產經紀服務期間持續(xù)關注客戶的風險狀況，及時更新、補充客戶身份信息，以確保信息的時效性：

（一）有證據(jù)表明客戶身份、受益所有人、組織結構發(fā)生重大變化的；

（二）對已獲得的客戶身份信息的真實性、有效性、完整性存疑的；

（三）其他與已了解的客戶信息存在重大不一致的情況。

第二十一條 有下列情形之一的，房地產中介機構應當采取強化身份識別措施：

（一）客戶來自金融行動特別工作組（FATF）公布或者國務院批準列明的洗錢高風險國家或者地區(qū)；

（二）客戶為國家司法、執(zhí)法和監(jiān)察機關調查、發(fā)布的涉嫌洗錢及相關犯罪人員；

（三）客戶或者其受益所有人屬于外國政要、國際組織高級管理人員、外國政要或者國際組織高級管理人員的家庭成員、密切關系人；

（四）客戶或者其交易存在其他較高洗錢風險情形。

第二十二條 房地產中介機構可以根據(jù)風險情形采取下列一種或者多種措施開展強化身份識別：

（一）進一步了解客戶身份信息、交易目的、資金來源等信息，必要時可以要求客戶提供相關資料；

（二）提高對客戶及其受益所有人信息的審查和更新頻率；

（三）尋求更多獨立、可靠的信息來源，交叉驗證客戶提供的信息；

（四）經高級管理人員批準方可向客戶提供經紀服務。

經強化身份識別后仍認為客戶的洗錢風險超出可接受程度的，可以拒絕或者中止向其提供經紀服務。

第二十三條 房地產中介機構可以結合客戶特征、交易目的，對低風險客戶采取簡化身份識別措施，但應當至少查驗客戶身份證明材料，登記客戶的姓名或者名稱、聯(lián)系方式、有效身份證件或者其他身份證明文件的種類、號碼和有效期限等基本信息。

客戶存在洗錢嫌疑或者涉及較高風險情形時，房地產中介機構不得采取簡化的客戶身份識別措施。

第二十四條 房地產中介機構依托第三方開展客戶身份識別的，應當明確約定雙方權利義務。依托第三方開展客戶身份識別的法律責任由該房地產中介機構承擔。

第二十五條 房地產中介機構不得向身份不明的客戶提供經紀服務。在客戶身份識別過程中出現(xiàn)下列情形之一的，可以拒絕或者中止提供經紀服務，并根據(jù)情況報送可疑交易報告：

（一）客戶拒不配合本機構采取的合理的身份識別措施的；

（二）客戶冒用他人身份、使用偽造或者變造身份證明材料的；

（三）客戶使用失效身份證明材料，經提醒仍不更正的；

（四）其他無法準確識別客戶身份的異常情形。

第二十六條 房地產中介機構如果懷疑客戶涉嫌洗錢活動，并且開展客戶身份識別會導致發(fā)生泄密事件的，可以不繼續(xù)開展客戶身份識別，但應當報送可疑交易報告。

第五章 客戶身份資料和交易記錄保存

第二十七條 房地產中介機構應當采取妥善措施，完整、準確地保存獲取的客戶身份資料和交易記錄。

客戶身份資料和交易記錄自撮合客戶簽訂房屋買賣合同之日起，保存期不少于十年。

第二十八條 客戶身份資料包括但不限于客戶的身份證明材料復印件或者影印件；代理人的身份證明材料復印件或者影印件、授權書復印件或者影印件；客戶信息登記、核實和更正記錄，以及其他反映房地產中介機構開展客戶身份識別工作情況的相關記錄和資料。

交易記錄包括但不限于房地產經紀服務合同、房屋買賣合同，以及其他反映交易真實情況的相關記錄和資料。

第二十九條 房地產中介機構可以采取紙質或者電子方式保存客戶身份資料和交易記錄。

客戶身份資料和交易記錄保存應當完整、準確，以確保能夠重現(xiàn)和追溯每宗房屋交易的全過程。

第三十條 房地產中介機構應當根據(jù)個人信息保護相關法律法規(guī)及團體標準《房地產經紀服務中客戶信息保護指南》（T/CIREA JJ002-2023）的要求，采取相應的安全措施，妥善保存客戶身份資料及交易記錄中涉及的個人信息，防止客戶個人信息泄露或者非法使用。

第六章 可疑交易報告

第三十一條 房地產中介機構發(fā)現(xiàn)或者有合理理由懷疑客戶擬進行的房屋交易與洗錢等犯罪活動相關的，不論所涉交易資金金額大小，應當按照規(guī)定及時向中國反洗錢監(jiān)測分析中心報送可疑交易報告。

房地產中介機構的分支機構發(fā)現(xiàn)可疑交易的，由設立該分支機構的房地產中介機構統(tǒng)一報送可疑交易報告。

第三十二條 有下列情形之一，且無合理理由的，房地產中介機構應當報送可疑交易報告：

（一）客戶購買或者出售的房屋價值，與個人職業(yè)、家庭收入明顯不符，或者與公司規(guī)模、財務狀況明顯不符；

（二）客戶以明顯高于或者明顯低于市場價格買賣房屋；

（三）客戶支付購房款時試圖使用他人銀行賬戶支付，或者出售房屋時要求將交易資金轉入他人銀行賬戶；

（四）客戶支付購房款時拒絕通過銀行轉賬方式，試圖直接使用大額現(xiàn)金支付；

（五）客戶辦理購房手續(xù)過程中，要求變更買受人姓名且為非直系親屬；

（六）房屋買賣中存在其他明顯異常情形。

第三十三條 可疑交易報告內容應當符合中國反洗錢監(jiān)測分析中心有關要求，完整記錄對客戶身份特征、交易特征或者行為特征的分析過程。

第三十四條 房地產中介機構及其工作人員對報送可疑交易報告的情況應當保密。

第三十五條 房地產中介機構統(tǒng)一通過中國房地產估價師與房地產經紀人學會向中國反洗錢監(jiān)測分析中心報送可疑交易報告，具體報送方式另行規(guī)定。

第七章 特別預防措施

第三十六條 房地產中介機構應當依法對下列名單所列對象采取反洗錢特別預防措施：

（一）國家反恐怖主義工作領導小組認定并由其辦公室公告的恐怖活動組織和人員名單；

（二）外交部發(fā)布的執(zhí)行聯(lián)合國安理會決議通知中涉及定向金融制裁的組織和人員名單；

（三）中國人民銀行認定或者會同國家有關機關認定的，具有重大洗錢風險、不采取措施可能造成嚴重后果的組織和人員名單。

房地產中介機構應當識別、評估相關風險，制定相應制度，持續(xù)關注并及時獲取本條第一款規(guī)定的名單。

經核查發(fā)現(xiàn)本條第一款名單所列對象及其代理人、受其指使的組織和人員、其直接或者間接控制的組織的，應當立即停止向其提供經紀服務，并依法向發(fā)布名單的部門或者機關報告。

采取反洗錢特別預防措施應當依法保護善意第三人的合法權益。善意第三人可以依法進行權利救濟。

第三十七條 房地產中介機構可以通過公安部、外交部、中國人民銀行等名單發(fā)布部門或者機關的官方網(wǎng)站獲取第三十六條第一款規(guī)定的名單。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會通過網(wǎng)站等渠道歸集名單相關網(wǎng)址鏈接，方便房地產中介機構查詢。

第三十八條 房地產中介機構應當在下列情形下對客戶及其相關方開展名單篩查，篩查是否為名單所列對象：

（一）向客戶提供房地產經紀服務之前；

（二）客戶及其相關方信息變更、第三十六條第一款規(guī)定的名單更新后等；

（三）應中國人民銀行及其派出機構要求等其他必要情形。

房地產中介機構開展名單篩查，可根據(jù)客戶身份識別獲得的信息情況，確定篩查的客戶相關方與篩查信息要素?？蛻粝嚓P方包括但不限于客戶的代理人、法定代表人、受益所有人等。篩查信息要素包括但不限于姓名或者名稱、證件號碼、性別、國籍、地址等。

第三十九條 房地產中介機構及其工作人員對與采取反洗錢特別預防措施有關的工作信息應當保密；非依法律規(guī)定，不得向任何單位和個人提供。

第八章 反洗錢宣傳與培訓

第四十條 房地產中介機構應當積極配合行業(yè)主管部門或者自律組織做好反洗錢社會宣傳，參加行業(yè)主管部門或者自律組織舉辦的反洗錢培訓，對本機構工作人員持續(xù)開展反洗錢培訓。

第四十一條 房地產中介機構反洗錢培訓應當覆蓋本機構所有可能涉及反洗錢工作的人員，包括但不限于下列人員：

（一）機構負責人和管理人員；

（二）從事房地產經紀業(yè)務的人員；

（三）反洗錢工作崗位人員；

（四）其他參與或者執(zhí)行本機構反洗錢制度和措施的人員。

第四十二條 房地產中介機構反洗錢培訓的主要內容包括：

（一）反洗錢相關法律法規(guī)要求；

（二）本機構反洗錢責任和義務;

（三）本機構反洗錢內部控制制度和操作規(guī)程；

（四）反洗錢相關專業(yè)知識和技能。

第四十三條 房地產中介機構應當加強對客戶及潛在客戶的反洗錢宣傳，提高客戶對反洗錢工作的認識。

第九章 反洗錢自律管理

第四十四條 中國房地產估價師與房地產經紀人學會在住房城鄉(xiāng)建設部的指導下，承擔全國房地產經紀行業(yè)反洗錢自律管理職責，包括：

（一）制定房地產中介機構反洗錢工作指引等自律規(guī)范；

（二）識別與評估房地產經紀行業(yè)洗錢風險，發(fā)布風險提示并采取與風險相匹配的自律管理措施；

（三）指導房地產中介機構遵守反洗錢法律法規(guī)及自律規(guī)范，提升行業(yè)合規(guī)意識和風險防控能力；

（四）協(xié)調組織房地產中介機構按照規(guī)定報送可疑交易報告；

（五）對房地產中介機構及其工作人員實施反洗錢自律管理，對違反有關規(guī)定的房地產中介機構及其工作人員進行自律懲戒；

（六）開展房地產經紀行業(yè)反洗錢研究、培訓和宣傳；

（七）向住房城鄉(xiāng)建設部反映有關情況，提出政策建議；

（八）指導、協(xié)調地方房地產經紀行業(yè)自律組織開展當?shù)胤聪村X自律管理工作；

（九）住房城鄉(xiāng)建設部授權履行的其他自律管理職責。

地方房地產經紀行業(yè)自律組織承擔本地區(qū)房地產經紀行業(yè)反洗錢自律管理職責。

第四十五條 各級房地產經紀行業(yè)自律組織合理運用下列措施，對房地產中介機構實行反洗錢自律管理：

（一）要求房地產中介機構定期或者不定期報告反洗錢工作情況；

（二）遵循基于風險原則，對房地產中介機構履行反洗錢義務情況實施自律檢查；

（三）向洗錢風險較為突出或者反洗錢工作存在違規(guī)問題的房地產中介機構提出改正意見；

（四）處理對房地產中介機構反洗錢工作的投訴或者舉報；

（五）加強房地產中介機構入會資格審核，關注房地產中介機構及其主要股東、受益所有人、高級管理人員是否涉及洗錢及相關犯罪活動；

（六）對經查實存在違法違規(guī)行為的房地產中介機構及其工作人員采取自律懲戒措施；

（七）根據(jù)反洗錢自律管理需要或者經住房城鄉(xiāng)建設主管部門授權、委托采取其他相關措施。

房地產經紀行業(yè)自律組織發(fā)現(xiàn)房地產中介機構違反反洗錢法律法規(guī)、應予行政處罰的，應當及時報告所在地住房城鄉(xiāng)建設主管部門；發(fā)現(xiàn)洗錢及相關違法犯罪線索的，應當按照規(guī)定及時向中國反洗錢監(jiān)測分析中心報告或者向公安機關等有關國家機關報案。

第四十六條 房地產中介機構及其工作人員違反本指引的，由房地產經紀行業(yè)自律組織予以自律懲戒。

第十章 附  則

第四十七條 本指引由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第四十八條 本指引自2025年11月1日起施行。