3月31日，中國海外發(fā)展召開2025年年度業(yè)績發(fā)布會，中海集團董事會主席顏建國表示，過去五年，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了滄海桑田，并進入了房地產(chǎn)下半場。我們相信，“十五五”時期房地產(chǎn)將進入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來每年仍將是數(shù)萬億的大市場。

01 . 利潤：期內(nèi)凈利潤134億凈利率7.99%，分銷費用增長3.7%

2025年中國海外發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入1680.9億元，同比減少9.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入1567.7億元，同比減少10.3%，是營收下滑的主要原因；此外，商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務(wù)收入72億元，同比微降約1%，表現(xiàn)相對穩(wěn)健。

期內(nèi)，毛利潤260.6億元，同比下降了20.4%；毛利率從同期的17.7%下降至15.5%。凈利潤134.3億元，同比下降24.5%，凈利率從同期9.61%下降至7.99%。

利潤率下滑的因素包括以下幾點：一是結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)?？s減疊加結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)收入同比減少10.3%。二是投資物業(yè)公允價值變動收益同比減少，從4.2億減少至2.7億。三是應(yīng)占合聯(lián)營溢利有所下降，從6.5億元下降至5.2億元。四是分銷費用有所提升，在營收規(guī)模下滑的背景下，分銷費用同比增長了3.7%，也體現(xiàn)了市場疲軟下，項目去化壓力增加。

期內(nèi)，中國海外發(fā)展的銷售回款為1704.9億元，同比下降23.2%；其他經(jīng)營回款為151.2億元，同比增長2.8%；總經(jīng)營回款為1856.1億元，同比下降21.5%。總資本支出為1464.9億元，其中土地成本為1041.2億元，建安支出為423.7億元，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為167.3億元。截至2025年末，未付地價為122.6億元。

融資端，期內(nèi)中國海外發(fā)展境內(nèi)外融資543.8億元，其中，境外提取貸款136.4億元。境內(nèi)以行業(yè)最低利率提取各類貸款289.4億元，品種涵蓋開發(fā)貸、經(jīng)營貸等，并成功發(fā)行五期合共118億元的低息債券，包括發(fā)行行業(yè)首筆5億元15年期中期票據(jù)。年內(nèi)，中海提早或到期償還債務(wù)675.2億元，凈償還債務(wù)131.4億元。另外，完成收購上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)并入銀行借貸201.6億元。2025年平均融資成本進一步降至2.8%（2024年為3.1%），處于行業(yè)最低區(qū)間。

截至2025年末，中國海外發(fā)展的銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元，較2024年末減少約205億元，其中人民幣占96.8%、港幣占2.2%、美元占0.5%、新加坡元占0.3%、英鎊占0.2%及少量其他貨幣。另銀行存款及現(xiàn)金亦包括受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款147.9億元。

截至2025年末，中國海外發(fā)展銀行借貸為1729.2億元而擔(dān)保票據(jù)及公司債券為744.6億元，總借貸合共為2473.8億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為423.2億元，占總借貸的17.1%。總借貸當(dāng)中人民幣占87.7%、美元占9.9%、港幣占2.4%。定息借貸占總借貸43.3%，其余為浮息借貸。2026年上半年到期歸還銀行借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共為64.7億元。

從財務(wù)指標(biāo)來看，中國海外發(fā)展三條紅線指標(biāo)繼續(xù)保持在綠檔。期末，流動資產(chǎn)凈值為3830.3億元，流動比率為2.5倍，凈借貸比率（凈負債率）為34.2%；銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元，占總資產(chǎn)11.3%，現(xiàn)金充裕。此外，中海海外發(fā)展當(dāng)前是唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構(gòu)中兩家給予A-評級的內(nèi)房上市公司。

需注意的是，中國海外發(fā)展的存貨賬面價值為4910億元，較期初增長了8.1%。中海的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.30，相比其他房企的存貨周轉(zhuǎn)效率較低（招商蛇口0.36、龍湖集團0.44、華潤置地0.53、綠城中國0.58）。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)較低，或存在資金使用效率較低，存貨減值風(fēng)險加大等問題。

整體來看，中國海外發(fā)展2025年在行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下，盈利端面臨營收與利潤雙降的壓力，但權(quán)益銷售行業(yè)第一、投資行業(yè)第一、財務(wù)“三條紅線”穩(wěn)居綠檔、融資成本降至行業(yè)最低區(qū)間2.8%，財務(wù)安全性與行業(yè)競爭力仍處于頭部位置。未來仍需關(guān)注的風(fēng)險點包括，聯(lián)營企業(yè)中海宏洋存貨跌價準(zhǔn)備計提風(fēng)險、投資物業(yè)公允價值波動，以及存貨未來的減值壓力以及結(jié)轉(zhuǎn)項目的利潤表現(xiàn)。