“住建局”改“住更局”，雖“一字之差”但這背后卻是一場從“增量擴張”到“存量提質(zhì)”的根本性變革。

2024年12月經(jīng)濟工作會議將城市更新的表述由2024年的“大力實施”升級為“高質(zhì)量推進”。

同時，此次中央經(jīng)濟工作會議還首次提出“拓展要素市場化改革試點”，看似與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)有限，實則是為穩(wěn)樓市與城市更新提供底層制度支撐。

2025年，中央對城市更新的政策部署呈現(xiàn)出層次遞進、重點突出的鮮明特征。進入2026年城市更新按下“加速鍵”，多個城市公布2026年城市更新實施計劃項目清單。

當前城市更新已成為房地產(chǎn)穩(wěn)市場的核心抓手，其價值不僅在于短期市場提振，更在于實現(xiàn)供需兩端的精準銜接與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

可以說，城市更新將成為房地產(chǎn)市場邁入新階段后的核心增長動力。

2024年，湖北17個市（州）的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局更名為住房和城市更新局（簡稱“住更局”），深圳、廣州、濟南等地另設(shè)了專門的城市更新機構(gòu)。2025年，四川省城市更新集團、浙建城市運營集團等相繼揭牌成立。

從“住建局”到“住更局”，一字之變的背后是整個行業(yè)邏輯的根本性變革?！敖ā笔恰皬臒o到有”，對應(yīng)的是以往快速擴張期的增量發(fā)展，“更”是“從有到好”，對應(yīng)的是當下“高質(zhì)量發(fā)展”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

自2024年12月經(jīng)濟工作會議將城市更新的表述由2024年的“大力實施”升級為“高質(zhì)量推進”后，城市更新的內(nèi)涵已從舊改工程躍升為穩(wěn)樓市與建新模式的雙引擎，戰(zhàn)略價值顯著提升。

2025年，“城市更新”成為中央層面政策部署的高頻關(guān)鍵詞，多部委在高層次會議和文件中密集表態(tài)，構(gòu)建起系統(tǒng)完備、協(xié)同發(fā)力的政策推進體系。

與“從無到有”的建設(shè)相比，存量的更新涉及的方方面面較為復雜，如產(chǎn)權(quán)人、住戶、社區(qū)、多級政府等都需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，且在“高質(zhì)量推進”的要求下，如今的“城市更新”不再是大拆大建模式，而是需要考慮到城市全周期治理的可持續(xù)發(fā)展模式。

因此，各地從“住建局”到“住更局”的轉(zhuǎn)變，主要還是為了能夠更好地牽頭統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)各方。

2026年至今，多個城市已公布2026年城市更新實施計劃項目清單。

先是北京，2月底發(fā)布2026年第一批城市更新計劃項目清單，首批項目共計1321個，年度計劃投資1049.5億元。項目類型涵蓋建筑改造利用、老舊小區(qū)改造等八大類型。

隨后，重慶發(fā)布首批《城市更新機會清單》，收錄207個城市更新項目，總投資近1200億元。武漢市宣布首批投資1308億元，力爭三年完成182個片區(qū)改造，投資力度居前列。廣州計劃投資2200億元，推進104個重點項目。

除此之外，深圳雖未公布投資規(guī)模，但已有1063個項目列入城市更新計劃，杭州2026年至2028有1500余個項目列入城市更新計劃。

可以看到，2026年城市更新已全面提速。

事實上，自2025年7月中央城市工作會議進一步將城市更新提升至高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略高度，并明確將城市更新作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心路徑之后，城市更新就已成為房地產(chǎn)穩(wěn)市場的核心抓手。

從穩(wěn)樓市看，城市更新直擊供需錯配矛盾。從需求側(cè)看，城市更新緊密對接新型城鎮(zhèn)化的人口集聚需求，2024年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達67%但戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新市民剛性需求與存量居民改善性需求疊加，城市更新通過老舊小區(qū)改造、城中村整治、社區(qū)建設(shè)等舉措，精準匹配不同群體的居住與生活需求。從供給側(cè)看，城市更新兼顧降庫存和優(yōu)供給，以存量用地盤活和設(shè)施升級為核心，避免了增量擴張的資源浪費，通過低效用地再開發(fā)既有建筑改造利用等方式，優(yōu)化城市空間布局，提升公共服務(wù)供給質(zhì)量。

從發(fā)展新模式看，城市更新推動行業(yè)從“建房子”到“造空間”轉(zhuǎn)型。以往“土地財政+規(guī)模擴張”模式重開發(fā)輕運營，而更新強調(diào)存量盤活與功能升級，如城中村改造同步配建養(yǎng)老、托育設(shè)施，為房企開辟開發(fā)+運營新路徑。

不僅如此，從長期發(fā)展視角看，城市更新將成為房地產(chǎn)市場邁入新階段后的核心增長動力。一方面城市更新能為房地產(chǎn)發(fā)展帶來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地，促進“好房子”建設(shè)發(fā)展。另一方面隨著我國城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，居民住房條件持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場從大規(guī)模增量建設(shè)階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，房屋更新替代新增建設(shè)成為住房需求的主力來源。城市更新也將通過“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的四好建設(shè)，滿足居民高品質(zhì)生活需求。

需要指出的是，城市更新并非單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟增長、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級和推進確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。

當前我國城鎮(zhèn)化已從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴張進入存量提質(zhì)增效階段，人口結(jié)構(gòu)、土地利用、設(shè)施配套等方面的新問題亟待解決。在此背景下，城市更新成為破解這些難題的關(guān)鍵抓手。