??3月17日至3月25日，短短一周多時(shí)間內(nèi)，上海、深圳、北京三大一線城市相繼發(fā)布住宅用地掛牌或擬供應(yīng)清單，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。

??在“以需定供、精準(zhǔn)供應(yīng)”策略下，核心城市正通過優(yōu)質(zhì)地塊推出，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、激活投資信心。

??在“滬七條”政策的推動(dòng)下，近期上海住宅市場(chǎng)熱度明顯攀升，二手房周成交創(chuàng)下2021年以來新紀(jì)錄。與此同時(shí)，上海宅地掛牌也進(jìn)入了“快車道”。

??3月17日，在完成首批宅地出讓4天后，上海再次掛牌3宗宅地，總起拍底價(jià)為65.49億元。分別位于徐匯長(zhǎng)橋、普陀石泉、金山新城，預(yù)計(jì)于4月21日出讓。

??其中，關(guān)注度最高的是徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道地塊，起拍底價(jià)26.4億元，起拍樓板價(jià)7萬元/平方米。該地塊容積率1.8，限高36米，2026年2月才由商辦用途調(diào)整為住宅，地塊周邊交通便捷，距離上海植物園、黃浦江岸線均步行可達(dá)，周邊新房方面，海上清和璽項(xiàng)目均價(jià)約10萬元/平方米。另外，金山新城地塊容積率最低，僅為1.05，限高30米。

??隨后的3月18日，深圳集中推出了6宗優(yōu)質(zhì)居住用地，分布于寶安、前海、南山、龍華、龍崗等城市核心區(qū)域。

??深圳此次供地呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一方面是核心區(qū)域全覆蓋，其中前海、南山地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)尤為突出；另一方面軌交導(dǎo)向明確，多宗地塊鄰近地鐵站點(diǎn)或規(guī)劃線路，契合深圳“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式。后續(xù)計(jì)劃上，福田、南山、前海等核心區(qū)域還將有更多優(yōu)質(zhì)居住用地陸續(xù)推出，供地節(jié)奏持續(xù)。

??相較于上海和深圳，北京于3月25日再推4宗地，明顯的變化就是“減量”。

??從供地?cái)?shù)量來看，這是北京實(shí)行擬供地清單發(fā)布舉措以來，單批發(fā)布地塊最少的一次。從整體供應(yīng)節(jié)奏來看，北京2026年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模較2025年下降21%。

??重點(diǎn)城市供地“縮量”在今年一季度土地成交上已有體現(xiàn)。

??截至3月26日，上海一季度涉宅用地通過招拍掛和協(xié)議出讓供應(yīng)12幅，且供地規(guī)模自2025年三季度以來連續(xù)三個(gè)季度同比下降，成交涉宅用地14幅，同比減少44%。而同期北京通過招拍掛供應(yīng)了7幅涉宅地塊，這已是北京招拍掛涉宅土地供應(yīng)幅數(shù)連續(xù)8個(gè)季度同比下降，涉宅地塊成交幅數(shù)同比減少42%。

??核心城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏加快，但整體供地規(guī)模呈現(xiàn)“縮量”態(tài)勢(shì)。

??實(shí)際上，供地端的優(yōu)化調(diào)整并未立即傳導(dǎo)至成交端，當(dāng)前土地市場(chǎng)的熱度，依然高度依賴于個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)。

??比如2月份，當(dāng)時(shí)廣州馬場(chǎng)一期地塊以27%高溢價(jià)成交，再加上哈爾濱、石家莊也有核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓，當(dāng)月平均溢價(jià)率時(shí)隔9個(gè)月再度回到9%以上。

??到了3月份，這一現(xiàn)象更為突出。從近三周10億元以上高總價(jià)地塊的成交情況來看：

??3月首周（3.2-3.8）：杭州上城區(qū)城東新城宅地溢價(jià)率高達(dá)51.08%，帶動(dòng)當(dāng)周平均溢價(jià)率維持在6%以上；

??3月第二周（3.9-3.15）：10億元以上高總價(jià)地塊中，僅上海、杭州兩宗地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率回落至16%，當(dāng)周平均溢價(jià)率也降至3.2%；

??3月第三周（3.16-3.22）：受優(yōu)質(zhì)地塊成交頻次下降影響，周度平均溢價(jià)率降至1.0%，10億元以上高總價(jià)地塊全部底價(jià)成交。

??這一走勢(shì)反映出兩個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：一是優(yōu)質(zhì)核心地塊仍能激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)熱情，但僅為“點(diǎn)狀”回暖；二是普通地塊底價(jià)成交已成常態(tài)，地方國(guó)企托底特征明顯。

??究其原因，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)節(jié)奏存在空窗期，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度難以持續(xù)，再加上房企投資仍然謹(jǐn)慎，對(duì)非核心地塊的競(jìng)爭(zhēng)意愿不足。在市場(chǎng)信心尚未全面修復(fù)的背景下，底價(jià)成交仍將是土地市場(chǎng)的主旋律。

??2026年全國(guó)住宅用地供地計(jì)劃整體延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，各地嚴(yán)格踐行“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向。核心城市通過“提質(zhì)縮量”策略，在總量控制的前提下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，以精準(zhǔn)供給穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、激活土地市場(chǎng)熱度，后續(xù)市場(chǎng)熱度的波動(dòng)將高度依賴于優(yōu)質(zhì)地塊的出讓節(jié)奏與質(zhì)量。