近期，湖北大學(xué)斥資近兩億元，計(jì)劃收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍的消息，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)廣泛關(guān)注。這也是目前首個(gè)高校收購(gòu)存量商品房的案例。

極目新聞?dòng)浾吡私獾?，此次湖北大學(xué)收購(gòu)的存量商品房，與該校陽(yáng)邏校區(qū)僅一路之隔，擬被收購(gòu)的樓棟距校門(mén)直線距離不足四百米，對(duì)于學(xué)生們來(lái)說(shuō)，通行較為便利。另外，從價(jià)格上而言，當(dāng)前平均收購(gòu)單價(jià)約4650元/平方米，相當(dāng)于此前備案均價(jià)的6成。

有房產(chǎn)分析人士向極目新聞?dòng)浾弑硎?，高校收?gòu)存量房源用于學(xué)生宿舍，和今年政府工作報(bào)告提及的給予城市政府更大的自主權(quán)導(dǎo)向是完全吻合的，這充分說(shuō)明各地在積極創(chuàng)新，不斷深入研究存量商品房去化和功能用途，也為后續(xù)全國(guó)高校提供了更大的啟示。

高校收購(gòu)存量房當(dāng)宿舍

校區(qū)與小區(qū)僅一路之隔

這份公開(kāi)在湖北省發(fā)改委官網(wǎng)上的《關(guān)于湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)購(gòu)置存量商品房用于學(xué)生住宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）顯示，項(xiàng)目整體購(gòu)置武漢城建·水岸（陽(yáng)邏水鄉(xiāng)）5號(hào)樓、6號(hào)樓存量商品房352套用于學(xué)生住宿，總建筑面積37048.04平方米（全部為地上建筑面積），新增學(xué)生住宿床位2800個(gè)。具體來(lái)看，項(xiàng)目估算投資為19824.74萬(wàn)元，其中毛坯購(gòu)置費(fèi)用17238.45萬(wàn)元，裝修改造費(fèi)用2586.29萬(wàn)元。資金來(lái)源為爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。

湖北省發(fā)改委方面表示，項(xiàng)目單位接此批復(fù)后，要抓緊完備相關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格按照批復(fù)確定的建設(shè)內(nèi)容、投資估算以及國(guó)家投資管理相關(guān)要求，確保項(xiàng)目依法依規(guī)建設(shè)，爭(zhēng)取早日建成發(fā)揮政府投資效益。

極目新聞?dòng)浾咦⒁獾?，湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)與上述《批復(fù)》中提及的存量商品房小區(qū)“武漢城建·水岸”，僅一路之隔。地圖軟件上，從該校北門(mén)到武漢城建·水岸5號(hào)樓，直線距離不到400米。

房天下網(wǎng)站顯示，2022年，武漢城建·水岸5、6號(hào)樓已拿預(yù)售證，戶型面積在92-118平方米之間，備案均價(jià)約7300元/平方米。而按照上述《批復(fù)》，湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)此次毛坯購(gòu)置費(fèi)用為17238.45萬(wàn)元，購(gòu)置面積37048.04平方米，計(jì)算下來(lái)，平均收購(gòu)單價(jià)約4650元/平方米。較此前備案的均價(jià)，當(dāng)前收購(gòu)價(jià)相當(dāng)于打了近6折。

高校購(gòu)置存量商品房用于學(xué)生住宿，此前就有相關(guān)政策指引。2024年1月發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》就提到，鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。

有媒體評(píng)論稱(chēng)，湖北大學(xué)的這一做法，實(shí)際上形成了“政府搭橋、高校接盤(pán)、房企解困”的模式，不僅有助于去庫(kù)存，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了新的發(fā)展路徑。還有觀點(diǎn)指出，高等教育有著顯著的公益性，不斷改善學(xué)生的居住條件，他們才能心無(wú)旁騖地投入學(xué)習(xí)。面對(duì)高校宿舍資源普遍緊張的現(xiàn)狀，湖北大學(xué)校外購(gòu)房的探索，值得肯定。

有商業(yè)項(xiàng)目“變身”三甲醫(yī)院

其實(shí)，除上述武漢城建·水岸項(xiàng)目將“變身”為學(xué)生宿舍外，武漢還有商業(yè)項(xiàng)目將被改建為三甲醫(yī)院。

不久前，武漢市第六醫(yī)院江漢大學(xué)附屬醫(yī)院盤(pán)龍城府河院區(qū)項(xiàng)目正式報(bào)建。該項(xiàng)目采取盤(pán)活存量資產(chǎn)方式，由武漢市第六醫(yī)院與湖北恒泰天縱控股集團(tuán)合作，收購(gòu)后者開(kāi)發(fā)的盤(pán)龍城天縱城企業(yè)中心，改建為綜合性三級(jí)甲等教學(xué)醫(yī)院。公開(kāi)信息稱(chēng)，該院區(qū)力爭(zhēng)2025年10月正式啟用，將著力滿足盤(pán)龍城當(dāng)?shù)亟?0萬(wàn)人口的就醫(yī)需求。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政指出，本次將低效利用的寫(xiě)字樓物業(yè)，改建為三甲醫(yī)院，是一次成功的創(chuàng)新突破。一方面，盤(pán)活了商辦存量，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)減輕壓力，同時(shí)緩解了區(qū)域市場(chǎng)商辦供大于求的狀況。另一方面，遠(yuǎn)城區(qū)的閑置項(xiàng)目和地塊，改造為醫(yī)院、學(xué)校、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等設(shè)施，可以在很短時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊配套短板，對(duì)區(qū)域發(fā)展形成重要支撐。

在盤(pán)活存量資產(chǎn)上，武漢也是動(dòng)作頻頻。2024年，武漢發(fā)布“漢十條”政策，將盤(pán)活商辦類(lèi)用地和項(xiàng)目作為方向之一。對(duì)存量商辦類(lèi)開(kāi)發(fā)用地和在建項(xiàng)目，按照規(guī)定程序推進(jìn)“商改租”“商改住”，全年完成存量用地項(xiàng)目“收調(diào)供”20宗，助力企業(yè)高效投資建設(shè)。

此外，2024年7月，武漢市國(guó)資委出資成立兩家保障性住房有限公司，定位為市級(jí)保障性住房籌集和運(yùn)營(yíng)主體，通過(guò)收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房配租、配售，努力讓城市居民“住有所居、住有宜居、住有安居”。

據(jù)了解，目前武漢市保租房的來(lái)源一般有兩種，一是新建，二是收購(gòu)。其中新建模式從開(kāi)發(fā)商拿地、建房到劃轉(zhuǎn)、改造、投入運(yùn)營(yíng)，往往需要幾年時(shí)間，周期較長(zhǎng)。而通過(guò)央行再貸款政策來(lái)撬動(dòng)資金直接收購(gòu)存量房，從簽約到入住往往只需要半年時(shí)間，效率大幅提升，同時(shí)還可以幫助武漢存量房“去庫(kù)存”。

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存量商品房收購(gòu)的重視度提升

極目新聞?dòng)浾哂^察到，在2025《政府工作報(bào)告》中，也重點(diǎn)提到盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向極目新聞?dòng)浾叻治鲋赋?，去年年底，中央?jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“推進(jìn)處置存量商品房工作”，而目前表述是“推進(jìn)收購(gòu)存量商品房”。由過(guò)去強(qiáng)調(diào)處置的導(dǎo)向，現(xiàn)在聚焦為“收購(gòu)”，“收購(gòu)”的口徑比“處置”的口徑要小很多，說(shuō)明工作將更聚焦，收購(gòu)過(guò)程中的資源更加明確和豐富。并且，明確了城市政府更大自主權(quán)。而該表述在去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中沒(méi)有提及，這也意味著對(duì)于收購(gòu)存量商品房的重視程度和期待明顯增加。

“近期，湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)擬收購(gòu)存量房源用于學(xué)生宿舍，該校區(qū)與小區(qū)一路之隔，可以有效改善學(xué)生的住宿條件，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)具有非常好的啟發(fā)，這和今年政府工作報(bào)告提及的給予城市政府更大的自主權(quán)的導(dǎo)向是完全吻合的?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，這也充分說(shuō)明各地在積極創(chuàng)新，不斷深入研究存量商品房去化和功能用途的發(fā)揮，是此次提及“收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”的重要體現(xiàn)，“當(dāng)然，此次收購(gòu)比兩會(huì)召開(kāi)要更早，也說(shuō)明武漢在此類(lèi)領(lǐng)域的創(chuàng)新意識(shí)更強(qiáng)，為后續(xù)全國(guó)各地高校提供更大的啟示?！?/span>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，要深入把握2025《政府工作報(bào)告》一些新的提法和精神，尤其是在存量商品房收購(gòu)方面，在去年工作基礎(chǔ)上，今年收購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)會(huì)更加豐富，而且資金支持力度也會(huì)持續(xù)提高，這都有助于有關(guān)工作有序開(kāi)展。尤其是各地要把握好自主權(quán)，真正促進(jìn)各地存量商品房領(lǐng)域的供求關(guān)系平衡。