業(yè)委會成立前，是否允許物管漲物業(yè)費？新業(yè)委會產(chǎn)生前，舊業(yè)委會是否應繼續(xù)履職？廣州市法制辦舉行了《廣州市物業(yè)管理辦法》立法座談會，13位法律及物業(yè)管理領域專家針對焦點問題進行了激辯。有專家建議，為推動物管企業(yè)積極推動業(yè)委會成立，應規(guī)定業(yè)委會成立前，不允許調整物管費。

焦點1

物管費調整程序如何規(guī)范？

省政府參事王則楚：“不成立業(yè)委會，不能調整收費標準”當天座談會上爭論最激烈的，莫過于如何規(guī)范物業(yè)服務收費的調整程序。

草案稿規(guī)定，業(yè)委會成立前，物管想調整物業(yè)費的話，物業(yè)服務企業(yè)須委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調價方案進行審計，且審計報告已經(jīng)在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日以上；調整方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，且表決的具體情況已經(jīng)在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示30日以上等。

保利物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黎家河說，現(xiàn)在物管企業(yè)支出大頭的是人力成本，但物價上漲，最低工資標準也在連年上漲。“現(xiàn)有草案規(guī)定過于苛刻，光面積和人數(shù)雙過半比成立業(yè)委會還難”，應增加條款規(guī)定，允許雙方自行協(xié)商。

“不能開這個口子，就是要逼物管推動業(yè)委會成立。”省政府參事王則楚抓起話筒反駁，現(xiàn)在不少樓盤開發(fā)商未來吸引業(yè)主入住，前期物業(yè)費往往比較低，如果物業(yè)公司要調整物業(yè)收費標準，那就要等業(yè)委會成立，“不成立業(yè)委會，不能調整收費標準”。

焦點2

多輪補選成為多輪折騰？

如何解決業(yè)委會成立難，座談會上出現(xiàn)三種聲音

多輪補選是草案稿獨創(chuàng)之舉，即業(yè)委會選舉若達不到議事規(guī)則約定的人數(shù)，可以通過多輪補選，補選后只要當選的業(yè)主達到5人以上即可算業(yè)委會成立。此舉皆在解決業(yè)委會產(chǎn)生難的問題。據(jù)了解，目前廣州近9成小區(qū)都沒有成立業(yè)委會。

當天的座談會上，專家們對此思路總體表示贊同，但就具體操作方式提出了三種不同意見。來自萬科物業(yè)代表楊建宏認為，應約定補選次數(shù)，否則會陷入不斷補選的循環(huán)，“比如約定3次，3次還補選不出來，只能說明成立條件還不夠成熟?！?/span>

還有另一種聲音認為，目前業(yè)委會成立難，除了開發(fā)商、物業(yè)公司阻撓外，還與業(yè)主積極性不高有關。“多輪補選很可能成為多輪折騰?！比珖舜蟠黻愂妗⒂疲◤V州）律師事務所周玉忠律師均建議，“給出合理的公示時間，不投票，就當你同意參與投票大多數(shù)人的建議”，比如在顯眼位置公示60天，“知情了再不行使相應權利，那就是他自己的事了”。

第三種聲音是，多輪補選宜作為議事規(guī)則指引，也就是交由業(yè)主自行確定。省政府參事王則楚建議，立法中可直接規(guī)定成員達到5人，業(yè)委會就可以成立，“重要的是能讓業(yè)委會產(chǎn)生，至于如何補選，交由議事規(guī)則。”

焦點3

新舊業(yè)委會過渡期間誰管事？

有專家建議，可借鑒上海做法，成立換屆領導小組防沖突

舊業(yè)委會期滿了，新的業(yè)委會還沒有產(chǎn)生，舊業(yè)委會是否能繼續(xù)履行職責？草案稿參考廣東省物管條例規(guī)定，給出的答案是“不能”。

首先發(fā)言的三位物管公司代表均旗幟鮮明地表示應終止履責，而周玉忠律師則舉例駁斥，“有些業(yè)委會與物業(yè)公司的案子，一審還在審，二審時就因業(yè)委會任期滿而終止訴訟”。周玉忠認為，業(yè)委會成立不易，就這樣一刀切規(guī)定自然消亡，太可惜，也容易給處于強勢地位的開發(fā)商和物管帶來侵權的機會。

最后，專家們普遍認為，可以區(qū)別對待：對已實質推動換屆的舊業(yè)委會，但因各種原因未能完成的，可以在議事規(guī)則里約定延長任期；對沒有實質推動換屆的，則可以在屬地政府或監(jiān)事會等指導下，終止舊業(yè)委會履職，舉行換屆。此外，還有專家建議，可借鑒上海做法，成立由政府、業(yè)主代表、街道辦事處、居委會等人員組成換屆領導小組，解決新舊業(yè)委會可能的沖突。