買房是個(gè)細(xì)活！從看房到最終拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（之前的房產(chǎn)證），這中間會(huì)有很多手續(xù)，這些手續(xù)環(huán)環(huán)相扣，稍不留意就可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)。

哪些原因會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)？今天小編就從開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者這兩個(gè)角度解答這個(gè)問(wèn)題。

購(gòu)買新房時(shí)首先會(huì)遇到選擇樓盤和開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)會(huì)影響新建商品房的初始登記及購(gòu)房者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理。

開(kāi)發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)五證是否齊全？

五證是指，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。五證齊全是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始銷售房產(chǎn)的前提，缺少任何一個(gè)證，都沒(méi)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

需要注意的是，《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》有本質(zhì)的不同。《商品房銷售許可證》主要針對(duì)現(xiàn)房，拿到它，說(shuō)明這些商品房已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收，其物業(yè)管理方案等都已經(jīng)落實(shí)，這類商品房很快就能取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，而《商品房預(yù)售許可證》主要是針對(duì)期房，預(yù)售的房屋不確定的因素較多。

開(kāi)發(fā)商五證齊全不一定能辦下房產(chǎn)“大證”

購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提是開(kāi)發(fā)商要辦下負(fù)責(zé)樓盤的房產(chǎn)“大證”，即新建商品房的初始登記。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要提交土地證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)證、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明、綜合驗(yàn)收證明、檔案合格證、竣工驗(yàn)收證明、測(cè)繪報(bào)告等資料向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋的初始登記。

在辦“大證”的過(guò)程中，如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)，欠繳土地出讓金、擅自更改房屋性質(zhì)或變更規(guī)劃、房屋質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、消防環(huán)保部門驗(yàn)收不合格、開(kāi)發(fā)商辦證時(shí)已破產(chǎn)或被取消資質(zhì)等問(wèn)題，都沒(méi)法辦理“大證”。

舉個(gè)例子。某開(kāi)發(fā)商A五證齊全，但擅自更改房屋性質(zhì)、變更規(guī)劃。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開(kāi)發(fā)商A卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售；在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會(huì)、學(xué)校、配電用房等，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，出于費(fèi)用的考慮，開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃、幼兒園等都未落實(shí)，出現(xiàn)這種情況也是無(wú)法取得“大證”。

證件齊全，但開(kāi)發(fā)商若將房屋抵押或一房多賣也沒(méi)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

舉個(gè)例子。如果某開(kāi)發(fā)商B五證齊全，且已經(jīng)取得“大證”。因其他項(xiàng)目急需資金回流，開(kāi)發(fā)商B便其將樓房抵押給了他人，同時(shí)也在銷售該樓房。這種情況下，如果開(kāi)發(fā)商B不能及時(shí)履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人又要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購(gòu)房者可能會(huì)失去居住權(quán)，更不用說(shuō)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。所以購(gòu)房者買房前要充分了解房屋狀況。除抵押外，如果開(kāi)發(fā)商存在將房屋重復(fù)銷售、一房多賣、樓盤被法院查封等問(wèn)題，也沒(méi)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。需要注意的，如果開(kāi)發(fā)商在集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，同樣無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

開(kāi)發(fā)商辦下“大證”是購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)，所以購(gòu)房者在買新樓房時(shí)可以優(yōu)先考慮品牌和信譽(yù)都較好的開(kāi)發(fā)商。除選擇開(kāi)發(fā)商外，購(gòu)房者在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證同樣要注意以下問(wèn)題。

必須有購(gòu)房資質(zhì)：

現(xiàn)在不少城市都實(shí)行限購(gòu)政策。在這些限購(gòu)城市買房，購(gòu)房者必須有購(gòu)房資質(zhì)?，F(xiàn)實(shí)中，一些沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者為能買房不惜用辦假證、假離婚等辦法以達(dá)到買房的目的，一旦他們被查出來(lái)，不僅無(wú)法獲得房本，還會(huì)出現(xiàn)錢財(cái)損失。

沒(méi)有繳納相關(guān)的稅費(fèi)：

在買房的過(guò)程中，需要繳納各種稅費(fèi)。購(gòu)買新房時(shí)需要繳納的稅費(fèi)有契稅、住房維修基金、交易手續(xù)費(fèi)、房屋登記費(fèi)、證照印花稅、工本費(fèi)等。在購(gòu)買二手房時(shí)需要繳納稅費(fèi)有契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅和地方附加稅等。其中，契稅由買房者繳納，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅和地方附加稅是賣房者交稅。但在房源緊張的區(qū)域，這些稅費(fèi)都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者。

沒(méi)有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明：

購(gòu)房者沒(méi)有及時(shí)提供應(yīng)交的文件材料。舉個(gè)例子，小A在購(gòu)買二手房時(shí)，恰好身份證過(guò)期，在這種情況，網(wǎng)簽時(shí)，小A可以用臨時(shí)身份證辦理手續(xù)，但是面簽和過(guò)戶時(shí)必須用正式有效身份證，如果此時(shí)，小A還沒(méi)有拿到正式身份證，就會(huì)影耽誤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間。