在本報(bào)房產(chǎn)投訴熱線中，開(kāi)發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃是業(yè)主反映次數(shù)最多的問(wèn)題之一。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中，對(duì)原有建設(shè)小區(qū)及配套設(shè)施、原有建筑樓層結(jié)構(gòu)規(guī)劃進(jìn)行的修改，增加或減少小區(qū)、建筑物部分功能、設(shè)施，都屬于私自變更規(guī)劃的行為。

變更規(guī)劃常見(jiàn)形式

1.減少小區(qū)綠化面積。為增加利潤(rùn)率，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商有可能在綠化上做文章，占用綠地面積，建設(shè)新的房屋。如在綠地上建設(shè)物業(yè)用房便是某些開(kāi)發(fā)商常用的減少小區(qū)綠化面積的手段之一。

2.調(diào)整或減少小區(qū)功能。小區(qū)功能設(shè)施包括電梯、物業(yè)、停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、寬帶接入、有線電視、健身房、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)，為吸引購(gòu)房者，夸大宣傳所建小區(qū)的功能，但是隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的推進(jìn)，為追求更高的利潤(rùn)，有些配套設(shè)施卻被取消。

3.擴(kuò)大建筑總面積，增加容積率。有些開(kāi)發(fā)商為了增加利潤(rùn)，為使小區(qū)總建筑面積增加，不顧原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)加蓋房屋、增加層高。

購(gòu)房者有權(quán)要求退房及賠償

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中只規(guī)定了購(gòu)房者有退房的權(quán)利，沒(méi)有提及對(duì)于購(gòu)房者不愿退房的情況下如何賠償。在實(shí)踐中，變更規(guī)劃后買(mǎi)房人雖受到損失，但并不一定要求退房?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定購(gòu)房者退房的條款屬于權(quán)利性質(zhì)條款而非義務(wù)性質(zhì)條款，購(gòu)房者可依此條款要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商退房，也可放棄此條款賦予的權(quán)利而援引《合同法》等其他法律規(guī)定主張賠償損失的權(quán)利。

如何預(yù)防開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃

1.購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致協(xié)議，寫(xiě)入雙方的購(gòu)房合同，并將規(guī)劃設(shè)計(jì)圖作為合同附件。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意合同中對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更相關(guān)內(nèi)容的約定，如房屋和房屋所在大樓的結(jié)構(gòu)、高度、朝向以及小區(qū)公共配套設(shè)施、綠地面積、房屋間距等約定一定要明確無(wú)誤，應(yīng)盡量不產(chǎn)生歧義。

2.明確約定發(fā)生規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房者與商品房銷(xiāo)售商要明確約定變更規(guī)劃所需的程序，做到變更規(guī)劃有章可循。如在合同中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要變更規(guī)劃時(shí)，需告知購(gòu)房者變更規(guī)劃的原因，征求購(gòu)房者的意見(jiàn)，決定是否變更規(guī)劃需召開(kāi)多數(shù)購(gòu)房者參加的聽(tīng)證會(huì)、得到全部購(gòu)房者2/3以上的多數(shù)的同意等。

3.明確約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商明確約定開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任的賠償標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方式，購(gòu)房者同意和不同意變更的賠償或補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，還可以明確約定購(gòu)房者有權(quán)退房或不退房的情形下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

4.房屋在建過(guò)程中，購(gòu)房者可選出代表監(jiān)督開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)程。因變更規(guī)劃而損害的利益往往是小區(qū)全部購(gòu)房者的利益。為杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因變更規(guī)劃而損害購(gòu)房者的利益，可由購(gòu)房者選出代表監(jiān)督開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)程，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有變更規(guī)劃的情形，及時(shí)通知其他購(gòu)房者，及時(shí)制止開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃。