房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時，須提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，但在現(xiàn)實生活中，常常會出現(xiàn)有些房子在驗房時沒有發(fā)現(xiàn)問題，交房后又出現(xiàn)了質量問題等情況。如果業(yè)主遇到這樣的問題，還能維權索賠嗎，具體又該如何處理？

案例一

交房后發(fā)現(xiàn)滲水 業(yè)主維權路漫漫

2015年8月，山東德州的張先生反映，自己在銀河城小區(qū)購買了一套頂樓房屋，但交房后發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水、裂縫等質量問題。張先生曾試圖聯(lián)系住建局、開發(fā)商協(xié)商解決，卻始終沒能徹底解決。張先生的房子購買有三四年了，開發(fā)商是慶云縣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。遭遇房屋漏水的業(yè)主不止張先生一人，據(jù)他了解，目前已有十多個業(yè)主準備聯(lián)合維權，解決漏水問題。對此，房產(chǎn)消費公益法律服務團律師孫崇和分析認為，業(yè)主們可以直接找開發(fā)商，或寫個訴狀起訴到當?shù)胤ㄔ骸?/span>

案例二

收房后發(fā)現(xiàn)裂紋 想退房已“不可能”

2014年1月收房時，就發(fā)現(xiàn)客廳入口處的屋頂大面積漏水，地面也有裂紋。?？谑忻窳合壬f，他想退房，卻被告知基本不可能。為此，梁先生多次與物業(yè)交涉，物業(yè)說可以免一年物業(yè)費，但如果房子存在質量問題，就算免十年物業(yè)費，也不敢貿(mào)然入住?。Υ?，小區(qū)物業(yè)部負責人稱，漏水情況屬實，已進行了修補，如果業(yè)主還有其他要求，可形成一個書面材料，由他們向上級反映，爭取一次性解決。房子經(jīng)過相關部門驗收，質量沒有問題，業(yè)主不放心的話，可以請第三方鑒定機構進行鑒定。

主持人：本報記者 李升

嘉 賓：甘肅光明律師事務所律師 孫智俊

甘肅光明律師事務所律師 李曉萍

主持人：新購買的房屋交付后出現(xiàn)質量問題該如何維權？

孫智?。簹w納起來，房屋質量問題分為三種：第一，房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。第二，嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供電等。第三，其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

對上述三種質量問題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開發(fā)商不同的權利和義務。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

李曉萍：不同質量問題的正確處理方式概括如下：（一）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結構質量問題直接關系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。（二）對房屋存在嚴重質量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許買受人可解除合同并要求賠償損失。當然如果買受人認為要求賣房人進行修復，并承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失，更為合算時，也可選擇要求修復。（三）對于其他質量問題，由于未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復并賠償損失，不能要求退房。當然對于不需要修復的質量缺陷，購房人可要求開發(fā)商賠償因存在質量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失。

主持人：房屋過了保修期出現(xiàn)質量問題該怎么辦呢？

孫智?。涸谶^了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權性質來判斷。若發(fā)生在單個業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務來維修。如發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進行維修，費用由相應業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項維修資金。如涉及到主體結構一類，危及業(yè)主人身安全的問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質量檢測機構核驗，并做出定論后，可要求退房，如因此而造成人員和財產(chǎn)損失，可要求相應賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。

李曉萍：此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品房屋時，必須提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。這兩書可以作為商品房購銷合同的補充約定，其中具體的保修期限也可由雙方協(xié)商約定，購房者可根據(jù)情況，向開發(fā)商要求加長某些部位的保修時間。

主持人：住宅質量保證書的約定內(nèi)容是什么，收房時需要注意哪些？

孫智俊：住宅質量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任，商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年等。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可向住宅質量保證書中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

李曉萍：需要注意的是，收房時“兩書一表”很重要。兩書是指住宅質量保證書和住宅使用說明書，一表是指建筑工程竣工驗收備案表或商品房竣工驗收證。這三份材料是樓盤通過驗收的標志，只有具備上述文件，才說明房屋已具備交付條件。除此之外，還有各種相關驗收表格，如住戶驗房交接表和驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。

主持人：購房者在收房時需要注意哪些細節(jié)問題以便維護自己的權益？

孫智?。合闰灧亢罄U費再簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)開發(fā)商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。為防止這種不利于購房者的局面出現(xiàn)，如當初購房合同未有約定時在收房文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可向開發(fā)商討說法，增加自我保護力度。同時，驗房的過程是最重要的，收房時哪些地方會是容易出現(xiàn)問題的部位，業(yè)主們可得看仔細：房屋室內(nèi)空間尺寸；地面、墻面和頂棚面層質量；門窗、護欄安裝質量；室內(nèi)防水工程質量；給排水及采暖系統(tǒng)安裝質量；室內(nèi)電氣工程安裝質量等。

在簽訂合同之前應充分研究開發(fā)商提供的合同內(nèi)容，注意房產(chǎn)變更的免責條款，并要求開發(fā)商作出說明；在合同中一定要注意房屋的質保期，應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房；還需注意避免交房后，開發(fā)商無故變更房產(chǎn)相關情況或不進行維修等違約問題。

李曉萍：正是由于屢見不鮮的商品房交房問題及質量問題，住建部和國家工商總局2015年新版《商品房買賣合同》從保護買受人的角度增加“第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)”，在這一章中明確：辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。這實際上是保護商品房買受人的一個很好的條款。建議買受人在買商品房時盡量使用2015年版《商品房買賣合同》。該版示范合同中“第七章 商品房質量及保修責任”中“第十六條 商品房質量 第十七條 保修責任”。對于（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設備不能正常使用。買受人查驗的該商品房存在上述除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，由出賣人按有關工程和產(chǎn)品質量規(guī)范、標準自查驗次日起一定時間內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。這一條款也很好地保護了商品房買受人的合法權益。

本期購房指南將為您提供住房維權六大途徑

一、與開發(fā)商直接交涉

許多未完工的項目，購房者只能依靠沙盤想象自己未來入住小區(qū)的模樣。其實，沙盤與現(xiàn)實版的小區(qū)存在著很大差距的。

1.準備證據(jù)和材料。提前搜集資料，整理好房屋存在問題的圖片、文字等證據(jù)，提前做好準備。同時需要查詢專業(yè)知識，以免與開發(fā)商交涉中被忽悠。

2.確定房屋質量問題。給出證據(jù)，開發(fā)商認可；開發(fā)商不認可，可申請房屋評估機構做鑒定，根據(jù)專業(yè)機構的評定結果確定房屋的質量問題。

3.與開發(fā)商協(xié)商。提出自己的合理要求，可根據(jù)相關法律條文規(guī)定。

4.解決。要求開發(fā)商修復房屋，排除相關隱患問題；基于開發(fā)商違約在先，可要求解除合同，即退房；要求開發(fā)商賠償相關經(jīng)濟損失。

二、其他途徑。

進行房屋質量維權，除了與開發(fā)商直接交涉，還有許多其他的途徑。購房者在維權過程中，不妨各種方法合理利用，以便更快速、合理的維護自己的合法權益。

1.向消費者協(xié)會投訴。http://www.cca.org.cn/可網(wǎng)上直接投訴；直接向消費者權益保護委員會投訴；撥打123125全國熱線電話。

2. 找負責的行政主管機關。質量問題找建委，房屋合同找工商局進行申訴。

3.根據(jù)原先的約定仲裁。前提條件是購房者與開發(fā)商達成仲裁協(xié)議，但只有一方當事人請求仲裁而另一方已向法院起訴，仲裁機構不予受理。

4.到人民法院起訴。一般調解途徑不能解決問題，且購房者掌握充分的證據(jù)，可請專業(yè)律師就開發(fā)商侵權一事向法院提起訴訟。

5.通過媒體曝光。訴諸媒體，利用社會輿論的力量推進維權。