對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型王騫表示非常贊同，以前無論什么樣的房子都能賣出去，產(chǎn)品品質(zhì)及營銷策劃似乎就顯得沒那么重要。現(xiàn)在市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生根本性變化，開發(fā)商需要更多地注重產(chǎn)品品質(zhì)及增值服務(wù)，在細(xì)節(jié)上把握每一位客戶體驗。他介紹，和裕地產(chǎn)也在轉(zhuǎn)型，“多元化做房地產(chǎn)”。保障房、自住房、普通住宅、高端住宅搭配開發(fā)，快速回流資金及沖業(yè)績沖銷售量、高端商品房增強客戶體驗組合銷售形式實現(xiàn)整體銷售。

“階梯型的銷售來確保公司不斷的盈利和發(fā)展”，其中，商業(yè)部分以前都會銷售，但目前會有部分持有經(jīng)營，根據(jù)各個項目的不同情況持有的比例也會有調(diào)整，包括相對較大的整棟商業(yè)及游泳健身等一些盈利相對較慢的業(yè)態(tài)由開發(fā)商持有。

而餐飲、專賣店等一些相對比較好盈利的業(yè)態(tài)出售，整體銷售氛圍向好之后，自持部分再進行銷售。

明年樓市穩(wěn)中有升

2014年的寒冬終將接近尾聲。從“穩(wěn)定住房消費”，到“央四條”通知商業(yè)銀行要積極放貸，再到住房貸款降息，似乎讓房地產(chǎn)市場看到了希望，但銷售數(shù)字并未有實質(zhì)性的變化。那么明年的拿地計劃會因此而受到影響嗎？

降息降準(zhǔn)政策實際上是拉動實體經(jīng)濟，盤活市場，房地產(chǎn)市場也相應(yīng)地跟著受益，但不會像2009年一樣快速反彈。

王騫表示，拿地主要看位置，通過綜合評估土地的價值來判斷企業(yè)盈利點，“好產(chǎn)品好地段是不受市場影響的。”企業(yè)會根據(jù)開發(fā)節(jié)奏、資金需要、市場預(yù)判，計劃下一年的出貨量，但好的樓盤即使在市場環(huán)境不樂觀的情況下仍然會銷售得很好，土地也是一樣，今年市場雖然是寒冬，但高價地成交現(xiàn)象仍然頻出。

近期樓市成交數(shù)據(jù)波動主要受股市的影響

“明年樓市一定是穩(wěn)中有升的過程?！蓖躜q強調(diào)，去年9月北京的土地成交基本都是高價地，按照正常的開發(fā)周期都將集中在明年上市，“所謂的高價地，就是土地成本比目前區(qū)域在售價格高了一大截?！比绻偌由辖ò渤杀镜认嚓P(guān)費用，房價一定不會便宜。而高價地項目入市將帶動低價地房源價格的上漲，所以明年“房價上浮的空間是比較大的”。

而上漲周期王騫認(rèn)為至少將持續(xù)一年以上。購房者可以購買低價地房源。

亦莊區(qū)域供應(yīng)樓盤比較多，其中林肯公園項目是全精裝修現(xiàn)房銷售，高端改善型樓盤，戶型面積從94到260平方米，亦莊的區(qū)域配套幾乎都集中在項目周邊，核心區(qū)8公里范圍內(nèi)只剩少數(shù)在售項目，而且產(chǎn)品類型及面積區(qū)間有一定區(qū)別，“整個亦莊區(qū)域產(chǎn)品配置相當(dāng)豐富，但同質(zhì)化產(chǎn)品卻很少，且區(qū)位上有一定距離。”

王騫表示，因為是現(xiàn)房銷售，且林肯公園的位置在亦莊區(qū)域具有一定的優(yōu)越性，因此在亦莊區(qū)域產(chǎn)品競爭壓力并不大，可以滿足購房者的不同購買需求。

目前降價空間

幾乎為零

隨著房價的不斷上漲，購房群體也發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，相應(yīng)的購買需求也隨之產(chǎn)生變化。

2008年之前，購房門檻比較低，首付幾萬或十幾萬就能買套房，購房客戶群體面積也比較大。但隨著房價越來越高，購房門檻也更高，連六環(huán)以外的房子，包括門頭溝的房屋單價都已經(jīng)達到3萬元，即使100平方米的房子，首付三成也需要差不多100萬元的資金。即使雙方父母支持，普通的工薪階層很難湊出首付款，同時月供的壓力比較大，“所以目前購房群體已經(jīng)與之前發(fā)生了明顯的變化，剛需被擠出六環(huán)，目前市場上主要以剛性改善需求為主”。

市場上很多專家都表示目前不是投資置業(yè)的最好時機，但王騫卻不這么認(rèn)為。他表示，“現(xiàn)在是最好的時機?！蹦壳胺康禺a(chǎn)市場整體環(huán)境并不算好，而觸底才可能反彈，春天到來前的時機就是低谷，如果現(xiàn)在抄底，在降息降準(zhǔn)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)之后，交易量上升進而帶動房價回升，“購房者在這一個周期就能賺到錢了?！?/span>

股市目前大盤在大幅拉升，但很多股民卻表示“滿倉踏空”，賺到錢的小股民并不多。王騫認(rèn)為，經(jīng)過短暫的調(diào)整過后，將有部分投入股市的購房者回歸到樓市。目前房價相對于明年高地價房源入市后價格來說并不算高，因此無論是自住型購房者還是投資型購房者目前都是最佳置業(yè)機會“也是最后的機會”，因為“任何一個開發(fā)商都不可能賠錢賣房，目前降價空間幾乎為零”。

對于未來的熱點區(qū)域，王騫介紹，綜合各區(qū)域現(xiàn)在及未來即將入市的貨量，未來會比較熱的板塊包括順義的趙全營區(qū)域，亦莊及門頭溝等區(qū)域，事實證明單一項目很難拉動區(qū)域熱度。