購(gòu)房，是不少中國(guó)人一生中最重要的大事之一。然而，購(gòu)房過(guò)程中、購(gòu)房之后，房地產(chǎn)糾紛也成為不少購(gòu)房人不愿面對(duì)卻又不可回避的問(wèn)題。

那么購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中，如何做到不被房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的“迷霧”蒙蔽？如何規(guī)避市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？即將成為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記，又將對(duì)購(gòu)房人帶來(lái)何種影響呢？湖南金州律師事務(wù)所熊超，為購(gòu)房者一一解答房屋買(mǎi)賣(mài)中的陷阱以及政策背后的市場(chǎng)影響。

購(gòu)房中需要注意五點(diǎn)

隨著中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，房屋是人民對(duì)美好生活的追求的一部分，買(mǎi)房對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是一件大事。但是在購(gòu)房過(guò)程中，仍然有不少購(gòu)房者遇到過(guò)交了定金難歸還、收房后發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積有誤差，更有一些購(gòu)房者甚至遇到了“一房?jī)少u(mài)”的情況。

針對(duì)在購(gòu)房中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，熊超律師提示購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房過(guò)程中特別注意合同簽訂、認(rèn)購(gòu)定金、房屋面積、違約責(zé)任和警惕“一房多賣(mài)”五個(gè)方面。

“一、合同簽訂前的階段：首先要看開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證書(shū)，其次，開(kāi)發(fā)商為了吸引顧客會(huì)做出一系列關(guān)于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)宣傳和優(yōu)惠條件，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳和承諾，購(gòu)房者要去了解其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。同時(shí)如果開(kāi)發(fā)商的宣傳具體明確，則在法律上構(gòu)成合同的要約，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可要求將這些宣傳寫(xiě)進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，防范開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳。

二、認(rèn)購(gòu)定金難歸還。簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者先交納定金，并規(guī)定自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后幾日之內(nèi)與其簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)交納首期房款，否則定金不予以退還。一旦購(gòu)房者在簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)發(fā)現(xiàn)有些條款難以達(dá)成一致，并不能接受時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)陷入被動(dòng)局面。

三、房屋面積誤差。依據(jù)我國(guó)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，因銷售的房屋面積存在誤差的，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間有約定的從約定；沒(méi)有約定的，按法律規(guī)定的原則處理。因此購(gòu)房者可在合同中約定對(duì)自己有利的方面，如開(kāi)發(fā)商交付房屋的實(shí)際面積超出合同約定面積的，可以約定超出部分無(wú)償歸購(gòu)房者所有，不予補(bǔ)差；房屋面積小于合同約定面積的，可以約定解除合同、賠償損失等。

四、違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商作為交易的賣(mài)方，針對(duì)其交付房屋的義務(wù)、房屋的質(zhì)量及與房屋權(quán)屬相關(guān)的附屬義務(wù)（如辦理權(quán)屬證書(shū)等）可約定具體合理的期限，期限不可約定過(guò)長(zhǎng)，并相應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的違約責(zé)任，以免開(kāi)發(fā)商任意拖延。

五、警惕一房多賣(mài)。簽訂購(gòu)房合同后，在房屋價(jià)格漲幅較快的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了獲取房?jī)r(jià)漲幅的利益，出現(xiàn)一房多賣(mài)的現(xiàn)象，對(duì)此，購(gòu)房者可以在合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商因此解除合同約定高額的違約金。”

此外，熊超律師表示：“購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理商品預(yù)告登記，能有效阻止‘一房?jī)少u(mài)’，維護(hù)消費(fèi)者自身合法權(quán)益?！?/span>

網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房保持謹(jǐn)慎

今年以來(lái)，樓市成交一直呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，多元化的渠道營(yíng)銷成為不少樓盤(pán)拓展銷售業(yè)績(jī)的選擇，其中，樓盤(pán)聯(lián)合電商網(wǎng)站進(jìn)行“網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)”或“第三方待售形式”成為主流方式之一。這種“網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)”是否存在風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房者又應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

“網(wǎng)購(gòu)商品房是一種新的交易模式。網(wǎng)上購(gòu)房購(gòu)房信息公開(kāi)透明，減少了中間環(huán)節(jié)?！毙艹J(rèn)為，在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者需要綜合考慮戶型、建筑風(fēng)格、周邊環(huán)境以及交通便利等影響著房屋的價(jià)值的因素。

熊超指出，針對(duì)房屋銷售的營(yíng)銷代理公司等第三方機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多，銷售形勢(shì)也日益多樣化?！百?gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中，要注意第三方代理機(jī)構(gòu)的代理權(quán)限，即是否經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商的授權(quán)。只有經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商授權(quán)的第三方代理機(jī)構(gòu)才能夠發(fā)布相關(guān)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策并開(kāi)展授權(quán)范圍內(nèi)的事宜。”