一次房產(chǎn)交易，簽訂兩份合同。一份價(jià)低，用作網(wǎng)簽偷稅;一份是真實(shí)成交價(jià)格，是買賣雙方心照不宣的“君子協(xié)定”。"

在二手房買賣市場中，如此的兩筆簽約又被稱作“陰陽合同”?！瓣柡贤睌[在明面，用來交稅、過戶;“陰合同”私下簽訂，促成交易。只要?jiǎng)觿?dòng)筆頭，買、賣及中介三方無需付出任何成本，就能省去一筆不小的稅款，這對于已經(jīng)“傾其所有”的購房者來說，顯然是一個(gè)巨大的誘惑。

不過，這個(gè)看似“三贏”的私下操作，卻蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

高評、低評“好商量”

近日，消費(fèi)者李先生在中介的幫助下，順利購入北京（樓盤）朝陽區(qū)一處價(jià)值500萬的二手房。通過中介操作“將評估價(jià)格做低至300萬”，原本應(yīng)繳的5萬元契稅降到了3萬元。

當(dāng)然，如果按照現(xiàn)行的交稅政策，對于“不滿二”和“不唯一”的房源，通過“陰陽合同”能夠節(jié)省出來的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅將會更多。按照比例，兩份合同每100萬差價(jià)，將會少交近10萬元稅款。

記者在求證中發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介都暗示可以提供“陰陽合同”服務(wù)。而網(wǎng)簽版和經(jīng)紀(jì)成交版兩個(gè)版本的合同也在多家中介公司普遍存在。

北京城承物業(yè)租售中心中介業(yè)務(wù)員表示，“在房管局的指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)，找評估公司做低評或者高評都可以?！钡驮u是將房屋評估價(jià)格做低，以少交稅款。高評是在首付不足的情況下，做高房價(jià)，以在銀行申請更多貸款。

據(jù)一位曾在我愛我家從事中介服務(wù)的業(yè)務(wù)員介紹，“陰陽合同”已經(jīng)存在多年，除了找評估公司做“高評”和“低評”外，中介公司還可以通過“房價(jià)+裝修款”的模式，來幫助買賣雙方規(guī)避稅款。

2011年9月21日，北京統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布消息稱，中介壓低上報(bào)價(jià)格，造成發(fā)布的數(shù)據(jù)與市場價(jià)格存在差距，為了不給公眾造成誤解，已停發(fā)的二手房價(jià)格指數(shù)將不再列入發(fā)布計(jì)劃。時(shí)至今日，記者查詢北京市住建委的官網(wǎng)上，仍然無二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)。

“陰陽合同”部分有效

那么，“陰陽合同”是否真的“有利無害”呢?

記者就此向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會進(jìn)行了函詢，協(xié)會復(fù)函表示：對于買方而言，如果房屋漲價(jià)，賣方可能以“陰陽合同”無效為由，解除合同，再賣一個(gè)更高的價(jià)格;對于賣方而言，存在買方不按期支付備案(網(wǎng)簽)價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)。

復(fù)函同時(shí)指出，延誤辦理轉(zhuǎn)移登記，無法取得應(yīng)有額度貸款，再次出售時(shí)稅負(fù)過高，遭遇合同違約或解除均為潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款。

“"陰陽合同"在二手房買賣中普遍存在，但合同并非完全無效?！睋?jù)北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律委員會委員李松介紹，2014年12月《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件疑難問題的會議紀(jì)要》第4條“房屋買賣合同陰陽合同效力”中，明確規(guī)定當(dāng)事人在房屋買賣合同中，為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效;但條款無效并不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。

“當(dāng)"陰陽合同"中的價(jià)格約定無效時(shí)，房屋總價(jià)高了，多出來的稅費(fèi)也將成為買賣雙方新一輪博弈的焦點(diǎn)?！崩钏烧f。

中介責(zé)任難推諉

作為買賣雙方的居間人，一旦達(dá)成“陰陽合同”，中介服務(wù)到底應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢?

據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會介紹：根據(jù)協(xié)會調(diào)查以及各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋，“陰陽合同”與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益相悖，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者更傾向于網(wǎng)簽合同價(jià)款與房地產(chǎn)交易服務(wù)合同成交價(jià)格一致。因?yàn)?，一方面，“不成交不收傭”是?jīng)紀(jì)行業(yè)的慣例，“陰陽合同”增加了房屋買賣的不確定性，不利于安全成交;另一方面，為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要面臨被罰款、停網(wǎng)簽和記信用檔案等行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)格往往以政府部門確定的過戶指導(dǎo)價(jià)為參照，是買賣雙方協(xié)商一致的結(jié)果，不是中介方說了算的。

“即便沒有民事上的法律責(zé)任，也不代表能免除行政上的法律責(zé)任?！崩钏烧f，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，將由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會做出相應(yīng)處罰。