最近一條新聞“26家中介門店代理“小產權房”被嚴查”，引發(fā)熱議。其實，“小產權房”作為頑癥多年來在城市中屢見不鮮，小產權房涉及的利益群體之龐大，也超出了人們的想象。這次，北京住建委關停26家代理“小產權房”的中介門店，會觸發(fā)全國連鎖反應嗎？

新增“小產權房”將被嚴控

目前，北京市官網嚴查“小產權房”的舉措，是否意味著官方將對“小產權房”有進一步動作？中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯客戶端采訪時指出，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產權房”將被嚴控。

張大偉指出，實際上，“小產權房”一直以來都是違法交易，“小產權房”本身不存在購房交易，即不需要在北京市住建委官網上進行備案，也不需要官方做產權的審批手續(xù)。多數(shù)的“小產權房”交易都是買方與村委會和個人私下簽訂的協(xié)議，“這也正是它不能夠被完全清理的主要原因?！?/span>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端表示，政府嚴控“小產權房”是十分必要的，當前的清理思路也比較明確。對于不愿意整改的“小產權房”、以及整改難度大的“小產權房”要禁止交易，不允許在市場上進行流通，“可以說，小產權房的清理難度要高于商住房?！?/span>

業(yè)內人士對“小產權房”的看法

張大偉：

“無論是北京還是全國各地，“小產權房”的體量都比較龐大，為此，今后除了要杜絕新增“小產權房”以外，隨著法律法規(guī)的完善，對于“小產權房”存量房的處理會有相應的管理辦法，“對于存量小產權房，很多都是歷史遺留問題，因此不可能一拆了之。”

嚴躍進：

對于大體量、大片區(qū)的“小產權房”來說，如何處理要看后續(xù)該區(qū)域的土地規(guī)劃。如果土地用地不緊張，可以因勢利導，進行大型社區(qū)的改造，但必須要求這些業(yè)主補地價、交罰金。對于其他零散的“小產權房”，則需要以違章建筑的方式進行拆除。同時，要求中介機構不能代理和發(fā)布此類房源。

什么是小產權房？

小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房有哪些類型

1、通常意義上的小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房的特點

相對于所謂的“大產權房”，小產權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優(yōu)勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規(guī)規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關權益難以得到保障。

看到這里，你還敢買小產權房嗎？可能還是會有大膽的網友，認為“法不責眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發(fā)展商或政府談判。

事實是怎么樣呢？接下來小編將結合具體的案例給大家分析。

案 例 一

獨生子劉某工作后將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

分 析

根據(jù)相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案 例 二

城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償？

分 析

小產權房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案 例 三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分 析

法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。

本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。