導(dǎo)讀

周期更替之際，是房企之間拉開差距的重要時(shí)機(jī)。大中型房企尤其注意拿地補(bǔ)倉，從而在未來實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的超越。因此雖然房屋市場交易量在下滑，但企業(yè)的拿地動(dòng)力反而十分充足。到今年第三季度，土地市場可能出現(xiàn)一定的降溫。

6月8日下午，位于長沙岳麓區(qū)濱江片區(qū)的［2017］長土網(wǎng)018號(hào)地塊被碧桂園競得，總價(jià)12億元，折合樓面地價(jià)8142元/平方米。盡管只有四家房企參與競拍，但競價(jià)次數(shù)仍然達(dá)到150輪，溢價(jià)率也達(dá)到150%。整個(gè)競拍過程歷時(shí)4個(gè)半小時(shí)。

這種“馬拉松式”的土地競拍，曾在去年下半年頗為常見。今年3月以來，雖然樓市調(diào)控風(fēng)聲鶴唳，熱點(diǎn)城市住宅成交量大幅下跌，但土地市場似乎并未受到影響，供需兩端皆旺盛。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月8日，今年全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地金額10909.6億，同比上漲31.3%，其中有12個(gè)城市的賣地金額超過300億。同期，25家大型房企拿地總金額超過6554億，同比上漲58%。

分析人士指出，土地市場“逆勢(shì)”上揚(yáng)，一方面是由于土地供應(yīng)放量，且價(jià)格相對(duì)不高；另一方面則是由于房企拿地補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。但因土地市場往往表現(xiàn)出滯后性，預(yù)計(jì)到今年第三季度，土地市場的熱潮可能會(huì)出現(xiàn)一定降溫。

三線城市火熱

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月8日，今年北京已實(shí)現(xiàn)土地出讓金851億元，位居全國各城市之首，同比漲幅達(dá)到142.8%。北京成交土地的平均樓面價(jià)達(dá)到18168元/平方米，同樣為全國最高。

武漢以743億元的土地出讓金額緊隨其后，杭州以511億元位居第三。廣州、南京、合肥、重慶的土地出讓金額均在400億到500億之間。上海、蘇州、鄭州、天津、佛山的土地出讓金額則在300億到400億之間。

上述12個(gè)城市中，杭州、南京、蘇州、上海、鄭州5地的土地出讓金額低于去年同期，其余則高于去年同期。

最近一周來，二線城市的土地交易較為旺盛。南昌于6月7日出讓了6宗商住用地，溢價(jià)率全部超過280%，最高的一宗達(dá)到357%。昆明在同日以74.77億元的價(jià)格出讓了一宗大體量地塊，被萬達(dá)獲得。

真正“搶眼”的，當(dāng)屬部分三線城市。除佛山的土地交易價(jià)款突破300億外，嘉興、徐州、無錫的土地交易金額都超過200億，甚至超過濟(jì)南、南昌等二線城市。鎮(zhèn)江、滄州、漳州、金華等東部三線城市的土地出讓金額均超過120億元，同比增幅超過100%。

中原地產(chǎn)還指出，從溢價(jià)率來看，揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市在熱點(diǎn)城市中排名前十。

盡管大部分三線城市的土地出讓金規(guī)模不及一二線城市，但考慮到這些城市的市場容量不大，其土地出讓規(guī)模便顯得十分可觀。

今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

此后，熱點(diǎn)城市便開始大量供地。加之很多城市設(shè)置了防止地價(jià)過高的措施，便吸引了企業(yè)的關(guān)注，從而形成了有效供應(yīng)。

對(duì)于三線城市土地市場的火熱，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這是由于近期三線城市房地產(chǎn)市場熱度高于一二線城市，對(duì)土地市場帶來較大的刺激所致。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月，在70個(gè)大中城市中，唐山、蚌埠、宜昌成為新房價(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市，漲幅分別為2.3%、2.2%和2.1%。三線城市全面占領(lǐng)當(dāng)月房價(jià)漲幅榜。

補(bǔ)倉意愿仍強(qiáng)烈

在需求端，經(jīng)過2016年（包括2017年前4個(gè)月）的大量去化，很多房企的庫存告急，補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月7日，今年已經(jīng)有25家企業(yè)拿地超過百億，其拿地總金額已經(jīng)超過6554億，同比2016年同期拿地最多的25家企業(yè)的總支出上漲了58%。其中，碧桂園、保利的拿地金額均超過600億元，恒大、中海的拿地支出在521億元。

從拿地面積來看，恒大以1638萬平方米（規(guī)劃建筑面積）的規(guī)模排名第一，碧桂園則達(dá)到1619萬平方米。成為僅有的兩家拿地面積超千萬平方米的房企。

北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)實(shí)際新增的土儲(chǔ)規(guī)模，要大于上述數(shù)據(jù)。因?yàn)檫^去一年來，越來越多的企業(yè)通過并購重組，而非招拍掛的方式獲取項(xiàng)目。

他還表示，周期更替之際，是房企之間拉開差距的重要時(shí)機(jī)。因此大中型房企尤其注意拿地補(bǔ)倉，從而在未來實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的超越。

此外值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中，有著“旺市賣房、淡季拿地”的傳統(tǒng)，因此雖然房屋市場交易量在下滑，但企業(yè)的拿地動(dòng)力反而十分充足。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月單月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積為1746萬平方米，土地成交價(jià)款745億元，環(huán)比3月分別增長24.0%和31.9%。可以看出，今年3月出現(xiàn)新一輪調(diào)控加碼之后，房企在4月的拿地動(dòng)作仍在持續(xù)增長。

張大偉認(rèn)為，從趨勢(shì)來看，由于大部分企業(yè)的補(bǔ)倉需求仍然強(qiáng)烈，未來房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶，依然會(huì)十分激烈。

但土地市場的這輪熱潮能夠持續(xù)多久，目前尚難判斷。張大偉表示，當(dāng)各地的整體供地規(guī)模、供地質(zhì)量下降之時(shí)，土地市場將可能受此影響出現(xiàn)降溫。

上述房企人士則認(rèn)為，土地市場的變化往往比房屋市場滯后3-6個(gè)月，隨著調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)酵，商品房交易量料將繼續(xù)下滑，并對(duì)土地市場帶來影響。加之房企的資金成本提高、資金渠道收緊，到今年第三季度，土地市場熱潮可能出現(xiàn)一定的降溫。