房地產(chǎn)之于生活、對人的意義，是根深蒂固的。在襄陽這樣一座標榜生活，以悠閑、舒適為貴的城市，更是如此。我們如此喜愛襄陽，一半是風光不與四時同的漢江，另一半應該就是誕生在漢水之畔的襄陽式生活了。

近年來，伴隨著城市形象提升和城市功能改善的需求，襄陽市城市棚戶區(qū)改造工作在大力推進，這是人們從住有所居向住有宜居提升的一個時期?？梢韵胂?，隨著舊城區(qū)棚改房去的拆除，新的房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷推出，2800年的古城將會以全新的面貌展示在世人面前，城市功能也會隨科學合理的規(guī)劃而得到質的提升。襄陽，將發(fā)展成為一個真正的宜居之城。

居住改變生活，地產(chǎn)改變襄陽。在棚改進程持續(xù)推進、房地產(chǎn)市場如火如荼發(fā)展的今天，如何正確看待襄陽房地產(chǎn)市場，如何抓住本輪機遇建立適合襄陽可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場長效機制，開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中如何決策，老百姓才能買到自己稱心如意的房子……。襄陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會依托《魅力襄陽》雜志、襄陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)、襄陽房協(xié)微信公眾號等載體，開通“專家房談”專家專欄，為服務政府決策提供參考，為行業(yè)發(fā)展提供依據(jù)，為消費者購房提供導向。

專家房談，談房子的專家。

談談買房的那些事兒

武漢本色地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 胡文義

從事房地產(chǎn)營銷工作十余年，參與過十余個城市數(shù)十個樓盤的營銷工作，也針對各種不同市場階段及狀態(tài)做過分析、預測，卻很少嘗試站在購房者的角度對于買房的事情談論一些看法與建議。適逢目前襄陽房地產(chǎn)市場正處于一個我個人認為特殊過渡狀態(tài)的非典型時期，于是，想根據(jù)自己工作經(jīng)歷中所見、所感，對于買房的那些事，談談自己的淺見，奢望能夠對有購房計劃的朋友起到一丁點參考作用。

房價，變化的只是數(shù)字

大概是從年后開始，發(fā)現(xiàn)身邊很多人都在琢磨買房這件事情，其中具我觀察因拆遷或其他原因造成的剛性需求大概只占到30%，加上標準意義上的改善需求，大概也只是勉強超過半數(shù)。還剩下一半是什么原因呢？基本上都是因為“認為房價要漲”，或者擔心“再不買就沒了”……作為一個房地產(chǎn)營銷人，我的第一反應自然是會為這一信息背后蘊藏的市場機遇感到高興，但同時，又總會不自覺的想要和身邊那些因為認為房價要漲或怕以后買不到房的朋友探討，你們所認為和擔心的事情和你們到底有多大關系？

經(jīng)常聽到很多人說，自己認識的誰買房買的早，現(xiàn)在房價漲了多少，甚至還有的都快翻倍了，賺到了。可我想問，這個買房買的早的誰，他把房子賣了嗎？為什么不賣？因為即便他當初花每平米3000元買的房子現(xiàn)在能賣到每平米6000元，他現(xiàn)在不也同樣需要花每平米6000元再買一套？而且還不一定比當初買的那套地段好。那么，他賺到了什么？只是從一套換另一套而已，賺到的只是數(shù)字的變化。所以，那些看起來因為買房賺到了的人，除去剛性需求發(fā)生的變化而換房外，從賺錢的角度把房子賣掉的人少之又少，大可不必過于羨慕。

還有很多人說，當初房價便宜的時候自己沒買，現(xiàn)在想買，可房價又太高了。那么你自己當初為什么沒買？恐怕核心還是因為你當初也同樣認為那時的房價也高了，不劃算，或者經(jīng)濟上有壓力。那么現(xiàn)在不也是一樣的情況嗎？隨著時間而發(fā)生變化的，不僅只有房價，我們的生活狀態(tài)、收入水平都在同比發(fā)生變化，如果當初的房價遇到今天的你，你一定會買，但這種情況不可能出現(xiàn)，因為我們沒法奢望只有自己的收入水平發(fā)生變化，而其他物價不發(fā)生變化，這并不科學。所以對于大多數(shù)人來說，在需要購房的時機，自己是否具備購房能力才是關鍵，至于房價的變化，多數(shù)情況下，真的只是數(shù)字而已。

棚改，不只是會去庫存

我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在所有襄陽的購房者幾乎都熟知“棚改”、“兩改”這樣的概念，的確，在市委、市政府及相關主管部門的大力推進下，襄陽城中村與棚戶區(qū)改造工作在過去的近一年半時間里呈現(xiàn)出了很好的推進狀態(tài)，贏得了大家的認可與關注。但我同時也發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人好像只關注到了“兩改”前期會釋放出的購房需求，卻忽略了“兩改”后期會釋放出的土地供應，更忽略了“兩改”工作的核心目的是為了改善居住品質、完善城市功能、提升城市形象、推動城市經(jīng)濟發(fā)展。簡單來說，就是通過對功能落后、價值利用率低的土地資源進行重新整合，來實現(xiàn)多方共贏、利國利民的科學舉措。

于是，很多只關注到“兩改”前期大量釋放購房需求而造成階段性房源緊張現(xiàn)象的客戶，沒有充分意識到從前期拆遷到后期重建這一過程，在不同的某個時期必定會存在供需關系或價格上的一定變化，但如果從一個“兩改”完整周期來看，從拆遷到重建，從釋放需求到新增供應整個流程來看，或許最終這一變化并沒有我們想象的那么大。在這種情況下，如果是缺乏充分依據(jù)的盲目搶購，并不一定是搶占了先機，無論在什么時期下，對于購房時機最終還是應該理性選擇，需要和適合才應該是決定購房的核心因素。該買的時候不猶豫，不該買的時候不沖動。

跟風，不一定能到你要去的地方

從2016年開始，大家好像都認為從置業(yè)投資角度，在襄陽購買住宅產(chǎn)品是最佳選擇，非住宅不靠譜，于是，但凡有房地產(chǎn)投資需求的客戶十之八九把目光盯在了住宅市場，對于非住宅產(chǎn)品避之不及，隨著這種現(xiàn)象的演變，逐漸形成了襄陽房地產(chǎn)投資的風向——住宅產(chǎn)品。對于這樣一種投資風向，我也大體贊同，因為對于絕大多數(shù)住宅產(chǎn)品，我雖不敢遑論增值能力高低，但保值能力肯定是沒問題的。但我要說的是，這種跟風投資住宅的風向，并不是一條絕對正確的鐵律，當我們遇到并不優(yōu)質的住宅產(chǎn)品和非常優(yōu)質的非住宅產(chǎn)品做選擇時，結果應該是值得斟酌的。其一，跟風投資住宅產(chǎn)品的多，從投資角度首先難以實現(xiàn)絕對低價入手的目的，還意味著因為面臨的競爭對手多，難以實現(xiàn)奇貨可居高價出手的效果；其二，襄陽非住宅市場的整體不景氣，并不代表非住宅的所有業(yè)態(tài)都不具有良好的投資價值，至少在現(xiàn)階段，我個人認為不少優(yōu)質的公寓、寫字樓等低總價非住宅產(chǎn)品，其投資回報能力并不遜色于大多數(shù)住宅產(chǎn)品。所以，關于房地產(chǎn)投資的產(chǎn)品選擇，建議還是減少盲目的跟風，用更客觀的心態(tài)理性分析各業(yè)態(tài)市場發(fā)展與需求走勢，仔細研究投資回報率后作出最合適的選擇。 

關于買房這件事，其實我們應該有更平和的心態(tài)，因為在中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，單純通過買房賺到大錢的并不多，因為買房而后悔的也幾乎沒有。所以買房這件事，從經(jīng)濟層面，并不需要我們太多敏感。實實在在的根據(jù)自己的需要，在合適的時機，理性選擇適合自己需求的房子，實實在在提升個人和家庭的生活品質，才是買房這件事最核心的意義。其他一些因素，大可順其自然，不必太過在意。