2017年的春節(jié)，比以往來得更早了一些。所以，一切都稍顯忙亂，感覺上就是2016年還未送走，2017已提前到來。2016年還沒來得及總結(jié)，2017年已經(jīng)翻開了新的一頁。但是，日歷上的銜接可以不做過渡，思想上的轉(zhuǎn)折卻不能不做思考，尤其是處于這樣一個在我看來對于未來至關(guān)重要的一年。

武漢本色地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理胡文義

★ 2016年，輝煌與幸運并存的機遇

先看政策層面：在2016年的房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，全國去庫存的刺激性政策與部分熱點城市控房價政策交叉執(zhí)行。從時間上劃分，上半年全面刺激需求，下半年局部轉(zhuǎn)向抑制，整體上表現(xiàn)出先揚后抑的特征：2016年2月2日，央行下調(diào)首套房首付比；2月21日，央行上調(diào)公積金存款利率；2月22日，財政部調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅，同步調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠政策；3月1日，央行宣布普遍下調(diào)存款準備金率0.5個百分點……以上一系列政策都是刺激需求的根本體現(xiàn)，態(tài)度鮮明，力度強勁。全國房地產(chǎn)市場都在這一系列利好調(diào)控下快速去化，直到9月30日。十一黃金周前的“930事件”，迅速開啟了全國22城密集調(diào)控序幕。這一輪市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)向變成了明確的以限為綱，主要涉及限購、限貸。但同時也彰顯因城施策的主旋律，明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫存問題，但要區(qū)別對待，一城一策。一、二線城市要防泡沫，三四線城市要著力去庫存。如此一來，先揚后抑的整體政策形勢不僅為襄陽這樣的三四線城市創(chuàng)造了好的開端，也提供了一個寬松的調(diào)控準備期。

再看市場層面：從市場反應來看，2016年的襄陽房地產(chǎn)市場絕對是個輝煌的一年，其一，因為上述提到的調(diào)控政策的給力與寬容，加上襄陽適逢兩改兩遷工作的大力推進，襄陽各在售樓盤在2016年均取得了可喜的成績。包括二手房市場成交量和往年相比也成倍增長。一、二手房合計約550萬方的交易量，創(chuàng)造了歷史新高；其二，襄陽樓市庫存量從年初的風險狀態(tài)到進入完全健康狀態(tài)，控制了樓市風險，體現(xiàn)了襄陽市委、市政府以及房地產(chǎn)主管部門在去庫存方面作出的卓越貢獻。使行業(yè)穩(wěn)定，使百姓放心；其三，大批兩改項目成功啟動并進入市場，為城市經(jīng)濟發(fā)展、城市面貌優(yōu)化、城市功能完善和居住品質(zhì)提升等方面都起到了很大的推動作用，承擔了房地產(chǎn)行業(yè)的社會責任。因此，2016年絕對是襄陽房地產(chǎn)發(fā)展史中收獲豐厚的重要一年。對于這樣一個輝煌的一年，我個人認為，我們一方面可以為整個市場所取得的成績而自豪，另一方面也要為政策調(diào)控的“手下留情”而慶幸，慶幸因為這輪調(diào)控中更科學的“因城施策”，給我們留下了足夠的調(diào)整與準備時間。更重要的是我們需要提高警惕，為將來可能面臨的各種形勢而做足準備。

★ 2017年，不變與變化接力的契機

還是先看政策層面：個人認為雖然在2016年下半年局部城市出現(xiàn)了大力度限制性政策，但2017年應該并不會出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向調(diào)控，會繼續(xù)落實“一城一策”。不過鑒于熱點一、二線城市存在的壓力較大的房價上漲問題，本輪限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會快速退出，預計限購、限貸城市將繼續(xù)擴容，調(diào)控政策相較溫和的城市可能還會進一步加碼調(diào)控。而信貸政策方面全面收緊的可能性也不大，肯定會在支持自住需求的基礎上，嚴防投資行為。但是像2016年這樣寬松的貨幣政策肯定不復存在，信貸資金收緊狀況必然會變得更加明顯。對于襄陽房地產(chǎn)市場而言，在2017年全國整體政策環(huán)境相對2016年會適當收緊的同時，襄陽市棚改政策卻依然能為襄陽樓市的去庫存持續(xù)提供利好助力，按照棚改政策指導思想，堅持去庫存與促轉(zhuǎn)型并重，以非住宅去庫存為重點，激發(fā)潛在需求。力爭到2018年，全面完成棚改工作。也就意味著至少在2018年以前，棚改工作依然會為襄陽樓市去庫存發(fā)揮關(guān)鍵性推動作用。

再談市場走勢：基于上面對2017年政策層面的形勢分析，并結(jié)合襄陽2017年的市場供需關(guān)系，個人認為2017年襄陽房地產(chǎn)市場可能會在整體保持良性、平穩(wěn)的同時，在上、下半年出現(xiàn)兩種有所區(qū)別的態(tài)勢。目前影響市場走勢最直接的當屬信貸政策調(diào)整，而按照對信貸政策走勢的分析，預計2017年極有可能會出臺進一步細化的定向信貸調(diào)控政策，差別化的信貸政策必然影響一部分潛在市場需求，但之所以說預計2017年襄陽樓市能整體保持平穩(wěn)，是因為即便在2017年上半年就出現(xiàn)了信貸政策變化，預計襄陽樓市相比較于2016年而言，也不會出現(xiàn)太大波動，因為兩改的持續(xù)發(fā)力為市場提供了客戶保障，而且還是絕對的剛需客戶保障；而2016年的快速走量，又使2017年上半年市場供應并不會太過充足。所以當供需關(guān)系依然維持在供求合理狀態(tài)時，市場對風險的抵抗力會比較強，因此我個人認為2017年上半年市場走勢不太會出現(xiàn)大的變化。到2017年下半年，變化就有可能出現(xiàn)，首先是調(diào)控政策出臺的可能性更大，或者已經(jīng)出臺的調(diào)控政策已經(jīng)完全顯現(xiàn)作用，繼而影響消費者心態(tài)，然后是會有一批新項目在下半年逐步進入市場，補充市場供應，使供需關(guān)系出現(xiàn)變化，因此2017年下半年不排除市場去化增長率放緩，逐步回歸平穩(wěn)的可能性。

所謂后市，其實是一個真正的全新房地產(chǎn)時代，一個完全區(qū)別于以往的時代。對于熱點一、二線城市而言，所謂后市已經(jīng)開始了，在這樣一個全新的時代中，一、二線城市房企面臨的最直接的變化，就是已經(jīng)拿不到地了。能正常進入市場的土地，基本上都會是“地王級”。需求大，而供應緊缺怎么辦？必然是逼迫有剛性購房需求的客戶進入存量房市場，進入二手房交易或租賃市場。而對于一二線城市房企來說，非?，F(xiàn)實的是，突然發(fā)現(xiàn)經(jīng)營多年的城市已經(jīng)不像以前快速發(fā)展階段那樣需要那么多的開發(fā)商了，大量資金、技術(shù)與人力資源都會面臨閑置風險。我們所面臨的憂慮，他們早已經(jīng)在承受。

對于襄陽房地產(chǎn)市場而言，很幸運的是，我們還處于一個城市快速發(fā)展的階段，我們還有大量現(xiàn)成的棚改需求。但是，在整體政策形勢收緊，在襄陽棚改工作結(jié)束后呢？襄陽房地產(chǎn)的需求量是否還會存在這樣一個階段性外力增長？一旦隨著城市的發(fā)展帶來了需求量的持續(xù)穩(wěn)定，供應量也必然會隨之變化，有限的市場供應資源中，更多只會是品牌更大、實力更強的少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企能夠持續(xù)參與，而大多數(shù)相對不占優(yōu)勢的房企必然面臨供應量的缺乏。這就是我說的后市發(fā)展中不得不思考的憂慮，很慶幸，我們還有1-2年的短暫平靜時光可以思考，可以籌劃。

★ 創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，房企共同面臨的課題

雖然創(chuàng)新轉(zhuǎn)型是很多房企不得不面臨的難題，但創(chuàng)新轉(zhuǎn)型并不是一場災難，而是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變過程中帶來的機遇，如果能夠順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，不僅僅可以規(guī)避發(fā)展轉(zhuǎn)向帶來的威脅，更能為企業(yè)常青找到成長土壤。其實不論是全國整體層面，還是襄陽城市層面，從政府角度，都早已經(jīng)為行業(yè)發(fā)展指明了方向，也給出了支持。引導房地產(chǎn)優(yōu)化供給。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，建立多層次住房體系，就是襄陽房地產(chǎn)行業(yè)未來的工作重點。而房企要做的，就是順勢而為，實現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

對于房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的建議，我認為分兩個層面來看：

第一個層面，現(xiàn)有業(yè)務板塊的專業(yè)創(chuàng)新。在過去所習慣的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中實現(xiàn)技術(shù)能力創(chuàng)新，增加競爭力。創(chuàng)新的核心體現(xiàn)就是真正重視用戶體驗。在這樣一個市場形勢下，誰不能真正把重視用戶體驗根植內(nèi)心，誰就必定在未來發(fā)展中遇到問題。在這里分享一個小的案例，萬科物業(yè)建立了一支300人的互聯(lián)網(wǎng)團隊，單看這支團隊，它其實就是一家標準的互聯(lián)網(wǎng)公司。這支團隊做什么？做的就是讓萬科原本就強大的物業(yè)服務借助物聯(lián)網(wǎng)工具，更加強大。通過完整的社區(qū)管理，客戶信息管理等體系，為業(yè)主提供更加精細的服務質(zhì)量，更加優(yōu)質(zhì)的用戶體驗。強如萬科，都在積極針對原本的強項持續(xù)升級，大多數(shù)房企更需要通過不斷創(chuàng)新，提升用戶體驗，升級綜合競爭力。

第二個層面，深化業(yè)務轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，不是要讓房企一定要去跨界發(fā)展，而是通過自身優(yōu)勢資源，通過整合其他可借鑒資源，形成新的產(chǎn)品體系，迎合新的潛在需求。同樣分享一個案例，萬達集團，在近兩年發(fā)展過程中，借助原本強大的商業(yè)資源，不斷整合體育、娛樂、旅游等產(chǎn)業(yè)需求，打造全新產(chǎn)品組合，滿足新的社會需求。強如萬達，都在積極尋求業(yè)務轉(zhuǎn)型，我們大多數(shù)房企，更應該主動求變，以跟上社會發(fā)展大勢。我認為在現(xiàn)階段房企轉(zhuǎn)型的核心思想，可以是從傳統(tǒng)的開發(fā)+銷售，到向服務、向運營轉(zhuǎn)向。轉(zhuǎn)向的具體目標，一定是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式為基礎，整合其他產(chǎn)業(yè)資源，打造新的產(chǎn)業(yè)平臺，提供新的產(chǎn)業(yè)服務，滿足新的產(chǎn)業(yè)需求。按照目前社會發(fā)展階段新的需求熱點，可以是房地產(chǎn)+體育，房地產(chǎn)+文化，房地產(chǎn)+旅游，房地產(chǎn)+度假，房地產(chǎn)+養(yǎng)老，或者房地產(chǎn)+幼教等等?？偠灾?，尋找新的社會需求熱點，打造更有針對性的產(chǎn)品與平臺，優(yōu)化運營模式，提供創(chuàng)新服務。為新的社會需求打造好的產(chǎn)品組合，為企業(yè)發(fā)展找到新的前進方向。

最后，重復前面說的觀點，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型并不是房企的災難，而是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展自然演變過程中帶來的機遇。房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的方向也有很多，對于襄陽房地產(chǎn)市場來說，相比熱點一、二線城市，我們轉(zhuǎn)型的準備時間足夠，我們有時間、有空間來思考轉(zhuǎn)型，籌備轉(zhuǎn)型。同時，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型意味著一個新的產(chǎn)業(yè)時代下全新的一段賽程，而2017年，絕對是這輪創(chuàng)新轉(zhuǎn)型賽程中最好的起跑線。把握最佳時機，贏在起跑線，就有更多的機會贏在明天。