2022年，城市最大的話題莫過(guò)于樓市政策的調(diào)整，截止到目前為止，全國(guó)樓市調(diào)控次數(shù)超過(guò)300次，幾乎每個(gè)城市樓市政策都有所變動(dòng)，樓市調(diào)控的主要目的是讓樓市從“不正?！被貧w“正?！保?jī)r(jià)過(guò)高、樓市過(guò)熱、房企未按照規(guī)范開發(fā)等等都需要通過(guò)政策調(diào)正，反過(guò)來(lái)樓市不景氣，也需要調(diào)控來(lái)疏通經(jīng)脈。今天就一起來(lái)探索探索當(dāng)下調(diào)控對(duì)樓市的影響。

樓市迎來(lái)“調(diào)控潮”

官方調(diào)控：從中原地產(chǎn)研究院梳理的數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)共有超150個(gè)城市發(fā)布樓市新政，其中一、二線城市以“穩(wěn)樓市”為主，三四線樓市以“松綁”為主，政策調(diào)整方向主要圍繞限購(gòu)、限售、降首付比例、提高公積金貸款額度、增設(shè)購(gòu)房補(bǔ)貼展開，也就是圍繞降低購(gòu)房門檻，增加購(gòu)房信心，從而實(shí)現(xiàn)樓市回歸正常。

花式調(diào)控：珠海市實(shí)行“一人買房全家?guī)汀闭撸瑔挝宦毠た商崛」e金余額的90%用于直系親屬（包括父母、子女、配偶）買房時(shí)支付首付款，此外，溫州住建局官微此前發(fā)布消息表示，在華夏銀行溫州支行辦理房貸業(yè)務(wù)可申請(qǐng)“安居貸”，靈活調(diào)整還款方式，好處是借款人前三年可以只還利息不還本金。

非官方“花式調(diào)控”：湖南保利房企在官微發(fā)文表示，將會(huì)在618購(gòu)房節(jié)推出“首付5%、首年0月供”活動(dòng)政策，最低首付1萬(wàn)元即可買房，最晚可交房后再還按揭，不僅如此，不少湖南樓盤還出臺(tái)“萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼”政策。

從樓市“調(diào)控潮”可以看出，上至房地產(chǎn)主管單位，下至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在極力地通過(guò)調(diào)控來(lái)達(dá)到樓市復(fù)蘇的目的，側(cè)面也展現(xiàn)出，2022年的樓市遭遇嚴(yán)峻調(diào)挑戰(zhàn)，否則不會(huì)如此大力度的放松調(diào)控，尤其是房?jī)r(jià)較高的大城市，一旦房開限購(gòu)、限售，勢(shì)必給原本供小于求的現(xiàn)狀添一把火，最終熱門城市房?jī)r(jià)再次走高，而對(duì)于小城市來(lái)說(shuō)，為企業(yè)紓困是當(dāng)務(wù)之急，以至于無(wú)論是官方還是非官方都在想方設(shè)法讓人們買房，沒(méi)有首付款，可以用家人公積金幫扶，家人又幫扶不了時(shí)，房企提供最低的購(gòu)房門檻，總而言之，只有想買房，政策就會(huì)鼎力支持，不會(huì)落下任何一個(gè)想買房的人，在如此寬松政策支持下，還愁買房難嗎？很顯然，就看購(gòu)房者要不要接力了，值得肯定的是，下半年相比上半年樓市成交會(huì)得到顯著改善，那么買房人增多后，勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)環(huán)境造成改變。

住房供應(yīng)大于市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足

尤為直觀的道理，物以稀為貴，數(shù)量越多反而不值錢，舉個(gè)例子，五年前，一般地級(jí)市、縣級(jí)市樓盤數(shù)量基本不超過(guò)10個(gè)，各樓盤之間競(jìng)爭(zhēng)小，開盤之前的意向登記遠(yuǎn)超房源數(shù)倍，房?jī)r(jià)隨著意向登記增多而上漲，但現(xiàn)如今，哪怕是縣城，經(jīng)濟(jì)較好的現(xiàn)場(chǎng)樓盤數(shù)量也不低于10個(gè)，不僅面臨樓盤之間的高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)，還面臨市、省級(jí)市的虹吸，可謂是內(nèi)憂外患，長(zhǎng)此以往，開發(fā)商不得不采取以價(jià)換量來(lái)保障工程進(jìn)度和如期交付，甚至部分樓市因?yàn)閼粜筒缓?、位置偏、資金實(shí)力不強(qiáng)等劣勢(shì)，房子的銷售周期還會(huì)拉長(zhǎng)，降價(jià)保本銷售或成為開發(fā)商的不二選擇。 

因城施策目的并非漲房?jī)r(jià)，而是去庫(kù)存 

一直以來(lái)，大城市都有“土地供應(yīng)不足”的說(shuō)法，供小于求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，事實(shí)上，大城市的庫(kù)存量并不小，根據(jù)官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到5月末，北京新房庫(kù)存達(dá)到8.6萬(wàn)套，超過(guò)2021年同期水平（5.4萬(wàn)套）的159%，天津、上海、重慶5月份成交面積同比下降分別為58%、82.58%、79.96%，銷量下滑和庫(kù)存增加是2022年全國(guó)樓市所面臨的共同問(wèn)題，所以去庫(kù)存才是樓市調(diào)控的真正目的，而影響房?jī)r(jià)的土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)火爆的跡象，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)300城住宅性質(zhì)土地溢價(jià)率同比下滑14.9%，比三月份還下滑3.29%，除此之外，土地成交面積和成交額同比下滑分別為60%和62%，面對(duì)庫(kù)存壓力和土地溢價(jià)低雙重因素，房?jī)r(jià)上漲的可能性并不高。

 總體而言，鋪天蓋地的樓市調(diào)控并不會(huì)讓房?jī)r(jià)明顯上漲，消化庫(kù)存才是調(diào)控的關(guān)鍵所在，不僅如此，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，國(guó)家始終以“房住不炒”基調(diào)調(diào)控樓市，尤其是那些對(duì)房產(chǎn)投資躍躍欲試的城市，過(guò)度放松政策最終也不會(huì)落地實(shí)施，對(duì)購(gòu)房者而言，顯然更有利，國(guó)家關(guān)注剛需購(gòu)房需求，接下來(lái)，這種感覺(jué)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈！