官方表態(tài)兩側(cè)重：增加供應，增強信披，以“穩(wěn)預期”實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”
2月24日，一則關于“22城住宅用地供應兩集中”的消息在網(wǎng)絡上迅速蔓延，多家網(wǎng)絡財經(jīng)媒體對此進行關注和解讀。2月26日下午15點，自然資源部相關負責人對此進行了公開回應，我們認為官方表態(tài)有兩點側(cè)重
第一，穩(wěn)定合理增加住宅用地供應，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，新型城鎮(zhèn)化深入推進，都市圈和中心城市帶動作用增強，地方政府放開落戶，人口向高能級城市集中；同期，新冠疫情導致全球流動性寬松。預期明確疊加資金充沛，房企對高能級城市的住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力明顯增大。WIND數(shù)據(jù)顯示，2020全年百城土地（住宅）成交樓面地價累計同比上漲10.55％（注：2019年同口徑數(shù)據(jù)已累計同比上漲13.16％，2020年在高基數(shù)的基礎上繼續(xù)雙位數(shù)上漲），同期百城土地（住宅）成交建筑面積累計同比微降2.96％；需求旺盛，供給不足，價格連續(xù)兩年雙位數(shù)上漲，官方表態(tài)的第一個側(cè)重點，是合理穩(wěn)定增加住宅用地供應量，通過增加供給來穩(wěn)住價格。
第二，充分披露住宅用地供應信息，減少住宅用地出讓中的信息不對稱，使土地出讓流程的公開、公平、透明，防止市場主體由于不掌握重要關聯(lián)信息帶來的過度競爭，以實現(xiàn)“穩(wěn)預期”的效果，從而進一步實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”。
資金面趨緊，短期行業(yè)ROE提升空間有限，官方表態(tài)影響中性
利潤率：成本端，百城住宅用地成交樓面價格連續(xù)兩年雙位數(shù)增長；銷售端，住宅預售價格限價管控；競配建/競自持等非價格競爭舉措也限制利潤率提升；杠桿率：“三道紅線”降杠桿時期，房企嚴控有息負債增長，短期內(nèi)杠桿水平下降以滿足監(jiān)管層要求；周轉(zhuǎn)率：銀行實施“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，開發(fā)貸和按揭貸款增長均受限，限制房企施工節(jié)奏和購房者購房節(jié)奏的提升。
綜上，我們認為官方表態(tài)側(cè)重于增加住宅用地供應和土拍信息透明度提升，以此穩(wěn)定需求過旺而推動的住宅用地成交價格持續(xù)上漲，即通過“增供給”+“穩(wěn)預期”來“穩(wěn)地價”和“穩(wěn)房價”，對行業(yè)的ROE水平影響相對中性。
風險分析：全球通脹預期和大宗商品上漲或?qū)е聡鴥?nèi)利率有上行壓力，或?qū)Y金密集型的地產(chǎn)開發(fā)板塊造成潛在影響；新冠疫情和中美貿(mào)易摩擦或?qū)е聡鴥?nèi)部分行業(yè)發(fā)展和就業(yè)情況不及預期，進而影響居民收入和信貸擴張；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企或出現(xiàn)信用違約。
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