?  我認為地產(chǎn)財富浪潮沒有結(jié)束，是基于我對中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認識，以及中國財富浪潮的更替規(guī)律。

?

   經(jīng)濟觀察報的一篇報道的標題很吸引人：《地產(chǎn)造富時代落幕》，報道說“地產(chǎn)商人是中國富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，中國最富有的十個人中七個是開發(fā)商。不過，這種優(yōu)勢正在消減。蟬聯(lián)幾屆內(nèi)地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產(chǎn)商之一?！痹谝粋€人人痛恨高房價，又人人熱愛房地產(chǎn)的扭曲時代，這樣的標題無疑讓很多人解氣，但事實真的如此嗎？中國地產(chǎn)財富的浪潮真的過去了嗎？

??按照這篇報道的邏輯，之所以認為“地產(chǎn)造富時代已經(jīng)落幕”，原因有三：

??第一個顯性動因是金融支持轉(zhuǎn)向。文章認為，包括第五次金融工作會議精神在內(nèi)的種種信號表明，中國的金融行業(yè)將告別套利時代，而進入一個更側(cè)重服務實體經(jīng)濟的新時期。??

??其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。文章認為，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發(fā)前十強企業(yè)市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。

??第三，資產(chǎn)價格基數(shù)抬高。基于這三個原因，文章得出結(jié)論：“誰也不會否認，這個行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務的催生也會注入更多的活力。但就經(jīng)典的開發(fā)模式而言，房地產(chǎn)批量造富時代正在落下帷幕?？赡苓€有更多社會、政治的因素，導致了這場長達十年的造富運動無法大規(guī)模延續(xù)?！?/span>

??的確，高房價，特別是熱點城市的房價暴漲已經(jīng)成了中國宏觀經(jīng)濟的風險點之一，中財辦的官員甚至將房地產(chǎn)泡沫列為當下中國面臨的“五大灰犀牛”之一，但因此判斷中國地產(chǎn)財富的浪潮就此結(jié)束，仍然言之過早。

??這篇報道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓對高房價和開發(fā)商的痛恨，但從專業(yè)分析的角度而言，這篇文章列舉的三個理由基本都屬于不靠譜的理由：

    第一，金融脫虛向?qū)崳@話差不多喊了快10年了，以前的描述是“金融要為實體經(jīng)濟服務”，意愿和初衷無疑是對的，但要真正做到真的很難。金融的本質(zhì)是牟利，哪里有利潤資金就流向哪里，在實體經(jīng)濟非常困難的情況下，資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，只會讓資金陷入風險。從銀行業(yè)的資產(chǎn)來看，房貸目前不僅不是不良資產(chǎn)，反而是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。反而流向?qū)嶓w經(jīng)濟的很多貸款，卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向?qū)崳P(guān)鍵是要真正振興實體經(jīng)濟，要為實體經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境，而不是逼著資金流向不好的困難的實體經(jīng)濟。而且，在目前中國經(jīng)濟仍然被房地產(chǎn)綁架，在地方財政對房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)到了難舍難分的情況下，房地產(chǎn)本身的安危對中國經(jīng)濟，對地方財政都是攸關(guān)重要，不可能輕易放棄。

??至于后面兩個理由，則更不值得一駁，文章認為市場集中趨勢明顯，事實上，中國房地產(chǎn)市場最大的問題仍然是集中度差，前10強占市場的份額不到20%，市場集中度差，這是中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)各種亂象的原因，也是房屋建筑質(zhì)量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續(xù)提高市場集中度，同時，市場集中度的提高，則有利于大的開發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)行業(yè)將不僅僅靠賣房子賺錢，未來將更多的在與居住相關(guān)的服務領(lǐng)域拓展利潤空間，顛覆現(xiàn)有的單一的財富模式，這也是下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

??至于“資產(chǎn)價格的基數(shù)”，則更是一種靜態(tài)的大眾性的看法，從房價的基本規(guī)律看，在一個國家城市的人口凈增加，一個國家的人口轉(zhuǎn)折點沒有到來，以及一個國家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產(chǎn)價格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產(chǎn)價格的高點，明天很可能只是半山腰而已?；仡欉^去20年中國房價，站在當時的時空下，每年都覺得房價很高，但回過頭看，那些以前認為高不可攀的價格，現(xiàn)在看起來是不是很便宜？這就是房價的“后視鏡”原理。

??當然，我認為地產(chǎn)財富浪潮沒有結(jié)束，是基于我對中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認識，以及中國財富浪潮的更替規(guī)律。從中國財富浪潮看，迄今為止，中國經(jīng)歷了四波財富浪潮：

??第一波是商業(yè)創(chuàng)富浪潮，靠一般的制造業(yè)和商業(yè)創(chuàng)富；

??第二波是地產(chǎn)財富浪潮，這是過去10年中國財富最大的風口，無論對居民，還是對企業(yè)；

??第三波是以互聯(lián)網(wǎng)為引擎的創(chuàng)富浪潮，這波財富浪潮正在方興未艾，除了單純的互聯(lián)網(wǎng)，還基于互聯(lián)網(wǎng)對制造業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、大消費等的改造，衍生出很多財富的富礦，這波財富浪潮起碼還有10年的周期；

??第四波財富，則是金融創(chuàng)富，這在中國是一個非常灰色的領(lǐng)域，但在中國的財富體系中，卻占有濃墨重彩的一筆。

??我為什么認為地產(chǎn)財富浪潮遠遠沒有結(jié)束：

??一是從中國房地產(chǎn)的周期看，事實上，中國房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷一個完整的周期。從98年到現(xiàn)在，不到20年，一個完整的房地產(chǎn)周期差不多就是20年。從歐美等國的房地產(chǎn)市場看，在經(jīng)歷一個完整的周期后，又會開啟下一個周期，下一個周期會在以前周期的基礎上站上新的價格高點，看看美國房地產(chǎn)市場過去80年，基本都是如此。而中國房地產(chǎn)不過短短的不到20年的時間，中國城鎮(zhèn)化遠沒有結(jié)束，就輕言地產(chǎn)財富浪潮結(jié)束，是完全不懂房地產(chǎn)市場的周期；

??第二，就居民的資產(chǎn)配置而言，中國居民高達80%的資產(chǎn)在房地產(chǎn)上面，遠遠高于歐美等國，這個比例未來會逐漸降低，但房地產(chǎn)作為居民最重要資產(chǎn)配置方式的狀況短期內(nèi)很難改變；

??第三，開發(fā)商在中國財富排行榜上仍然是占比最多的行業(yè)。盡管在過去10年，地產(chǎn)占據(jù)排行榜前十名絕大多數(shù)的局面正在改變，但地產(chǎn)仍然是中國富豪榜上入圍人數(shù)最大的行業(yè)。以2016年胡潤百富榜為例。地產(chǎn)行業(yè)上榜富豪財富總和為各行業(yè)最高，上榜人數(shù)占比雖然在下降，但仍然達到了15.4%。2017年發(fā)布的華人富豪榜顯示，房地產(chǎn)仍然是最造富的行業(yè)之一。從事房地產(chǎn)行業(yè)的富豪數(shù)量為92位，每5.28個華人富豪中就有一個是房地產(chǎn)富豪。

??盡管在過去10年，房地產(chǎn)在中國富豪榜上的占比在下降，人數(shù)在減少，但仍然是造富人數(shù)最多的行業(yè)，這個結(jié)論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在中國經(jīng)濟和中國居民的財富被房地產(chǎn)嚴重綁架的情況下，不要輕易斷言“地產(chǎn)造富的時代已經(jīng)落幕”，這只是面對高房價無力的呻吟而已，看看那么多被開發(fā)商冠名和收購的足球隊，你應該知道，距離游戲的下半場，其實還很遠。輕易告別房地產(chǎn)時代，仍然是一種不現(xiàn)實的奢望。