對于襄陽的房地產(chǎn)市場，俊哥雖然很久沒有去專門研究了，但最近調(diào)研了一下，被上面的幾個問題震撼了。

今天，俊哥就來聊聊東津為啥成為房地產(chǎn)開發(fā)熱土這件事情。期待朋友們?nèi)收咭娙手钦咭娭牵黄饋硖接懸环?/span>

01

實地探訪：東津新區(qū)有了“襄陽魔都”雛形

上周六，俊哥前往東津。在雙向八車道的鹿門大道上，看著鱗次櫛比的大樓，恍如隔世。因為俊哥前些年去東津采訪時，浩然河西還是農(nóng)村的麥田。

▲ 浩然河畔景色宜人

車子最后拐入浩然河畔，這個人工修的河道如今景色宜人。河東是東津世紀城早已建成并入住居民的區(qū)域，據(jù)說已近10萬人。河西岸就是目前襄陽第一高樓（220米）民發(fā)瑞際大酒店和民發(fā)世紀廣場。沿線清一色的寫字樓、公寓樓，凸顯出現(xiàn)代都市的繁華氣象。

東津世紀城新的營銷中心就在這里，前來參加活動的居民絡繹不絕。詢問置業(yè)顧問房價多少了？對方說，目前均價在8900元左右。

▲ 東津世紀城新營銷中心

目前均價？是不是還要往上漲呢？這真的有點讓人魔幻的感覺。

俊哥住在襄州區(qū)民發(fā)世界城，這個200萬方的大盤同樣是民發(fā)集團開發(fā)建設。這里的房價在1萬左右，10年造城，而今已是生活中心。

為啥人們都趕著在東津世紀城買房呢？

一位房地產(chǎn)行業(yè)人士說，在東津東津世紀城買房人群，一種是剛需住戶，需要購新房。一類是用來投資的，看中東津的未來，買的是趨勢。

東津新區(qū)這兩年除了有東津世紀城這一900萬方的湖北第一大盤外，還迎來諸多知名房企相繼布局，眾人拾柴火焰高，新區(qū)已然成為襄陽最炙手可熱的開發(fā)板塊。

面對東津的房地產(chǎn)開發(fā)熱，很多襄陽百姓還是想不明白，東津世紀城為啥這么受歡迎呢？而在幾年前，人們還在擔心，建那么多房子，會不會像鄂爾多斯那樣成為鬼城??！

事實有力地說明，東津板塊的火熱，讓這里有了“襄陽魔都”的雛形。

02

神奇故事：湖北第一神盤一年勁銷1萬套

我們在看當下東津的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮時，一定要回望一下3年前、5年前甚至8年前的東津。

2012年，東津新區(qū)成立。這個作為湖北省重大戰(zhàn)略實施的城市新區(qū)，一經(jīng)亮相就吸引了世界的目光。

▲ 劉太格與時任襄陽市委書記范銳平

當時，市里邀請新加坡規(guī)劃之父劉太格親自操刀，將東津新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃按照世界大都市的格局定格。

▲ 金源路實景圖

也就是在2012年開始，東津的建設進入快車道，總計有41條道路列入規(guī)劃，雙向6車道、8車道的大道就有10多條。其中計劃建設的下穿通道就達13條。

與此同時，高規(guī)格規(guī)劃的市民中心、規(guī)劃展覽館、科技館、圖書館等10大場館也出爐，并于2013年開始進入快速建設期。湖北第二大的高鐵站襄陽東站也落子東津。

▲ 東津世紀城航拍圖

城市發(fā)展的方向，決定了房地產(chǎn)開發(fā)的體量及質(zhì)量。作為深耕襄陽已經(jīng)20年的民發(fā)集團，從2012年開始就在東津拿地，并規(guī)劃了900萬方的東津世紀城。這個體量，至今在全省仍處于第一的位置。

城市規(guī)劃的高屋建瓴和基礎設施的快速推進，不僅讓房地產(chǎn)開發(fā)商興奮，廣大市民也是翹首期待。到了2013年12月14日東津世紀城開盤首日，一天勁銷1500套。

1500套，這是很多樓盤要消化幾年才能達到的目標，而東津世紀城在開盤當天就實現(xiàn)了。不得不說，民發(fā)集團作為深耕本土的房企，在前期宣傳策劃及建設等方面卯足了勁頭，下足了功夫。更重要的是，從政府到民間，都對東津新區(qū)的未來充滿了信心和期待。

正當人們覺得東津世紀城會一直持續(xù)大賣的時候，2014年至2015年房地產(chǎn)市場的寒冬來襲，樊城中央公園崩盤事件，讓人們對市場失去信心。

然而，讓人驚艷的是，浩然河兩邊的景觀、道路建設依然如火如荼，為東津世紀城配套的實驗小學、世紀城中學也穩(wěn)步推進，百臺塔吊整齊作業(yè)的場景，讓人們感受到了一派熱火朝天大干快上的盛世景象。

很快，市場的風向隨著兩改兩遷以及城市棚戶區(qū)改造建設的加快推進，襄陽的房地產(chǎn)市場又開始高歌猛進。也得益于此前的穩(wěn)扎穩(wěn)打，東津世紀城的房子又開始大賣熱賣。

當時俊哥曾經(jīng)在報社主管房地產(chǎn)市場營銷，每個月看到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，襄陽每賣出4套房子，其中一套就出自民發(fā)集團。東津世紀城銷量更是連續(xù)幾年排名第一，它的銷量比第二名到第10名的總和還要多。

人們的感覺可以魔幻，但數(shù)據(jù)不會造假。2017年，東津世紀城賣出了1萬套住宅。一個樓盤一年銷售1萬套的奇跡震撼了國內(nèi)房地產(chǎn)界，東津世紀城也被譽為湖北第一神盤。

▲ 東津世紀城4區(qū)上都府實景

如果說最大的贏家是民發(fā)集團，不錯，但買房的市民也是贏家。房價從3000多漲9000多，購買的業(yè)主覺得買值了，投資者也覺得賺了。

03

深度思考：東津新區(qū)房市火熱背后的邏輯

其實，看問題要站在時代的大背景下來思考。就像人民網(wǎng)網(wǎng)評所說的那樣，沒有馬云的時代，只有時代的馬云。

房地產(chǎn)更是如此。隨著人們生活水平的提高，從剛性需求到改善型需求的的齊頭并進，是支撐這些年房地產(chǎn)一直在不斷發(fā)展壯大的底氣。一個城市的發(fā)展格局及發(fā)展趨勢，也決定了這座城市的經(jīng)濟活力及居民的消費能力。

2008年，美國金融危機后中國開啟基建狂潮，其中房地產(chǎn)開發(fā)進一步升溫。也就是在2008年，襄陽的GDP突破千億元大關。

此后，襄陽的GDP也是每年以300多億元的體量迅猛增長， 2018年達到4309億元，2019年增長到4812億元。其中住房消費成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量之一。

東津新區(qū)承載襄陽作為中心城市夢想的重要區(qū)域，這些年的基礎設施建設及重大項目落地，也在不斷助推新區(qū)發(fā)展。

▲ 東西軸線在建實景圖

襄陽東站2019年底投入運行匯聚8條高鐵線路、東西軸線工程2021年底通車、城市軌道交通一期（投資338億元）啟動建設、投資400億元的襄陽世博城項目簽約......

市委市政府及各職能部門也將搬到東津辦公，一系列的利好消息也在不斷釋放，這幾年進入襄陽的房地產(chǎn)企業(yè)大都是城市一線房企，諸多企業(yè)也紛紛選擇在東津開辟新的戰(zhàn)場。

最近一波的拿地大戰(zhàn)就十分有意思。今年4月，總面積超339畝的襄土網(wǎng)掛字[2020]11號地塊，經(jīng)過民發(fā)集團與恒大集團137輪大戰(zhàn)，民發(fā)最終以13.75億元拍得。這塊土地的獲得，讓民發(fā)集團穩(wěn)坐在襄陽房地產(chǎn)開發(fā)商領軍的位置。

民發(fā)集團何以和全國龍頭房企爭頭彩呢？外行人可能認為民發(fā)集團是在與恒大集團斗狠，其實能拿下地塊與其在襄陽的戰(zhàn)略布局及風控能力是相匹配的。

在中國房地產(chǎn)業(yè)界，高杠桿高周轉(zhuǎn)率去拿地建房售房模式，成為房地產(chǎn)企業(yè)快速取得業(yè)績獲得利潤的方式。也正因為高杠桿高周轉(zhuǎn)率，要求上市企業(yè)必須快速回籠資金快速建設，作為房產(chǎn)龍頭的房產(chǎn)巨企，在全國各大城市選擇的機會多，獲得的資源也多，但最致命的也是，他們不能深耕一座城市，擔負更多社會責任和使命，他們的一個樓盤不在兩三年內(nèi)消化去存，對他們來說就是噩夢。

民發(fā)集團在襄陽已經(jīng)深耕20年，在襄陽建設近20個精品樓盤，匯聚的業(yè)主至少有10萬人之巨。他們對襄陽城市人文的洞察和對襄陽市民的居住及改善需求有更深刻的把握，因此在東津世紀城的開發(fā)建設中，就是以長遠的周期來運作。

▲ 62萬方民發(fā)世紀廣場實景

華中地區(qū)首屈一指的體量達62萬方的民發(fā)世紀廣場、層高220米的民發(fā)瑞際酒店、室內(nèi)真冰場、室內(nèi)動物園等新業(yè)態(tài)布局，這些項目總投資在40億元，都是自持物業(yè)，民發(fā)集團布局東津，勢必將造城進行到底！

截止到目前，東津世紀城已經(jīng)售房3.5萬套，而其總體布局是5萬套規(guī)模。按照一家至少4人以上的居住量，東津世紀城最終可容納20萬人。這樣一個龐大的體量，相當于于一個縣城的人口規(guī)模。

▲ 東津新區(qū)航拍圖

隨著各房企在東津的發(fā)力，東津新城的人居環(huán)境及人口數(shù)量也會在不斷的躍升。東津新區(qū)，這一襄陽的未來之城，正在煥發(fā)出勃勃的生機和活力。

來源：姜宗俊、襄陽東津世紀城

編輯：襄陽房協(xié)編輯部