2019年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)在京舉行

        中國(guó)網(wǎng)5月23日訊 《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2019）》（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)）昨日在北京發(fā)布，房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)基本不會(huì)改變，住宅銷售平均價(jià)格將增長(zhǎng)7.6%。

2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫

       中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)指出，2018年，住宅投資增速加快，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)上升，住宅和物業(yè)之間的投資增速分化加劇，東部、西部和東北地區(qū)的增速明顯提高，中部地區(qū)增速下降。土地購(gòu)置面積、成交價(jià)款、平均售價(jià)等增速均有不同程度回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的來(lái)源渠道收窄，銷售面積增速大幅回落，銷售價(jià)格增速出現(xiàn)了反彈。

       “2018年下半年以來(lái)，市場(chǎng)明顯降溫，銷售面積增速下滑，主要是受到房地產(chǎn)政策的影響，市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)觀望的情緒普遍增加。但是從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，受到棚改相應(yīng)政策影響，一些三四線城市依然處于去庫(kù)存時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲仍是主流。尤其是中西部地區(qū)，銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超于市場(chǎng)平均漲幅?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說(shuō)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性加大，中小市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有所提升，土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加，供需雙方融資難度加大，集體土地租賃住房將對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，整體來(lái)看住房租賃市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)穩(wěn)中有降。

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回調(diào)態(tài)勢(shì)不會(huì)改變

       房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)指出，2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)基本不會(huì)發(fā)生改變。全年商品住房銷售增速可能呈放緩趨勢(shì)。房?jī)r(jià)漲幅將整體回落，土地市場(chǎng)交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施。在政策邊際改善的情況之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷售面積可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；三四線城市由于失去強(qiáng)政策托底且市場(chǎng)需求明顯透支，市場(chǎng)銷售可能重回下行通道。

       城鎮(zhèn)化仍然是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力。可預(yù)見(jiàn)城鎮(zhèn)化率2019年仍將會(huì)比2018年提高一個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存較大發(fā)展空間。同時(shí)房地產(chǎn)銷售增速將逐漸放緩，預(yù)計(jì)2019年一線城市銷售將筑底回升。二線城市對(duì)銷售的增速也會(huì)略有回升。三四線城市銷售增速可能進(jìn)一步放緩，不排除陷入負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間。

開(kāi)發(fā)投資面臨著較大的壓力，預(yù)計(jì)2019年一線城市可能延續(xù)穩(wěn)步回升趨勢(shì)。二線城市2018年市場(chǎng)熱度明顯提升。預(yù)計(jì)三四線城市面臨較大回調(diào)壓力?？傮w來(lái)看，2019年全年房地產(chǎn)投資增速仍面臨較大回調(diào)壓力。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2019年新建商品住宅的總體上保持溫和上漲的態(tài)勢(shì)，二手住宅也很難有搶眼表現(xiàn)。此外，2019年住房租賃價(jià)格指數(shù)將會(huì)呈緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格將增長(zhǎng)7.6%

       《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2019）》中對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展也作了分析，預(yù)測(cè)2019年住宅銷售平均價(jià)格將增長(zhǎng)7.6%。商品房開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)13.8%，比上年提高0.4%。住宅銷售面積預(yù)計(jì)比上年下降0.84%。同時(shí)，由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積，可銷售面積將進(jìn)一步減少，可能對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生更大壓力，因此2019年需要在相應(yīng)的城市增加或者是加快住宅供給。對(duì)于一些重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)明顯超過(guò)所預(yù)期的水平，應(yīng)重點(diǎn)防止這些重點(diǎn)城市價(jià)格刺激引發(fā)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。

       預(yù)計(jì)2019年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。未來(lái)3-5年商業(yè)項(xiàng)目平均空置率將達(dá)到20%以上，商業(yè)整合并購(gòu)的趨勢(shì)加速。資產(chǎn)證券化和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)將成為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主流。一些商業(yè)地產(chǎn)的品牌會(huì)加速向二三線甚至四五線城市的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量資產(chǎn)的改造，城市更新將會(huì)出現(xiàn)更多亮點(diǎn)，共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓土地供應(yīng)將會(huì)提速，擴(kuò)張的速度整體放緩，資產(chǎn)證券化將會(huì)十分活躍。

藍(lán)領(lǐng)公寓或?qū)⒊蔀樽》孔赓U市場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)

       目前，住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，安全質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，一些經(jīng)營(yíng)模式尚不成熟，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，規(guī)模效應(yīng)不顯著，品牌特色不顯著、不突出，部分住房租賃企業(yè)不能把好安全質(zhì)量，給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)政策落地難，住房租賃行業(yè)在實(shí)際操作中仍面臨一些實(shí)際問(wèn)題。還有資金監(jiān)管不到位，易引發(fā)行業(yè)危機(jī)。社會(huì)認(rèn)可度不高，偶然事件易引起輿論質(zhì)疑。

       藍(lán)皮書(shū)報(bào)告預(yù)測(cè)，在短期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模將仍然會(huì)以每年至少2千億元的速度快速增長(zhǎng)，同時(shí)行業(yè)將會(huì)出臺(tái)一些新的政策，比如《住房租賃條例》，加強(qiáng)對(duì)分散式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，鼓勵(lì)集體土地入市，公募REITs試點(diǎn)加速。整個(gè)行業(yè)將會(huì)逐步從重收儲(chǔ)、輕出租，重規(guī)模輕產(chǎn)品向重產(chǎn)品、重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，同時(shí)藍(lán)領(lǐng)公寓可能成為行業(yè)在2019年市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

       2019年市場(chǎng)土地價(jià)格保持基本穩(wěn)定，住房以及住宅用地的明顯波動(dòng)可能較小，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)深度融合，將會(huì)助推工業(yè)、商服地價(jià)的平穩(wěn)提升，適應(yīng)新的行業(yè)業(yè)態(tài)的方式也會(huì)不斷出現(xiàn)。此外，貨幣和信貸政策的環(huán)境收緊的可能性不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的融資監(jiān)管總體趨嚴(yán)，金融領(lǐng)域去杠桿的政策取向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)融資影響較大。2019年房企可能會(huì)面臨還債高峰，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)銷售量減少，房企資金的壓力也會(huì)有較大幅度的上升。