5月23日，"2019中國房地產上市公司測評成果發(fā)布會"在香港舉行，這是中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續(xù)第12年發(fā)布中國房地產上市公司測評研究成果。在本次測評成果發(fā)布會上還首次發(fā)布了"2019物業(yè)服務企業(yè)上市公司測評成果"，該項測評由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯(lián)合主辦。

根據(jù)《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，中國恒大成功蟬聯(lián)榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分別居于第四到第六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產分列第七至十位。

據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。與2018年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈增加3家。通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究，對房地產上市公司的綜合實力進行評估和深入研究。

同時，此次測評還發(fā)布了房地產供應鏈上市企業(yè)的分榜單。測評研究報告指出，2018年國內外宏觀經(jīng)濟形勢復雜，房地產調控影響逐漸顯出。受此影響，房地產上下游較多行業(yè)增長乏力。供應鏈超百家上市公司營業(yè)收入中，雖九成企業(yè)的營收依然在上漲，但過半數(shù)漲幅不足20%，一成供應鏈企業(yè)營收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營收增長較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營收下滑明顯。另一方面，受消費升級、全裝修政策影響，存量市場發(fā)展，各行業(yè)亦面臨新的機遇。眾多上市企業(yè)選擇穩(wěn)健發(fā)展路徑，一些領先的上市供應鏈企業(yè)在資本、技術、品牌、管理方面具備優(yōu)勢，通過不斷創(chuàng)新，推進產品結構多元化和品質化發(fā)展，進行品牌塑造、與服務創(chuàng)新，從而在產品、服務方面更加適配于開發(fā)商降本增效、提質升級的要求，表現(xiàn)較為突出。

上市房地產企業(yè)呈現(xiàn)八大特點

測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2018年上市房企總資產均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產業(yè)務收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%；凈負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。整體來看，上市房地產企業(yè)呈現(xiàn)以下八大發(fā)展特點：

資本市場方面，內地和香港的地產板塊總體表現(xiàn)基本一致，都呈下跌趨勢，但A股房地產板塊表現(xiàn)弱于大盤。在市值表現(xiàn)上，2018年末上市房企中市值過千億的有8家。股價表現(xiàn)方面，全年股價累計漲幅前十名里在港上市房企占據(jù)前九個席位，全年跌幅最靠前的10個股票中有8個來自于A股市場。由此可見，2018年在港上市房企的股價表現(xiàn)相對優(yōu)于A股市場，主要因為頭部房企大部分在港股市場的內房股板塊，受益于行業(yè)集中度不斷提升，資源向龍頭聚攏這一邏輯，在市場下跌的2018年，投資者更注重公司的盈利能力，因此股價能有相對較好的表現(xiàn)。

從運營規(guī)模表現(xiàn)來看，上市房企經(jīng)營規(guī)模高速增長，趨勢延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產均值、房地產業(yè)務收入均值和凈資產均值增速均實現(xiàn)了較高速的增長。從上市房企總資產規(guī)模來看，年末總資產超過千億的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過3000億的企業(yè)有14家，超過萬億的企業(yè)有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產累計值占比來看，榜單前17名企業(yè)的總資產累計值占比已超過50%，排行榜前55名企業(yè)總資產累計值占比超過80%。這兩項指標2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名，可見2018年房地產行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢。

在償債能力上，上市房企債務指標總體平穩(wěn)，財務風險整體可控。測評研究報告顯示，2018年房地產企業(yè)負債水平保持穩(wěn)定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產負債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個百分點；凈負債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點。從企業(yè)資產負債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產負債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國國貿、中國海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產負債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達中國、寶龍地產等；另外29%的企業(yè)資產負債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

盈利能力方面，上市房企外延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點；總資產凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點；總資產報酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點。三大盈利效率指標出現(xiàn)分化，主要是本輪房地產周期主要以高周轉外延式擴張驅動，上行周期對資產盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產回報率同樣可以提升。

在成長能力上，上市房企業(yè)績增速略有回調，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產業(yè)務收入、凈利潤和凈資產規(guī)模同比均實現(xiàn)增長，但增速出現(xiàn)回落。從成長能力指標看，離散程度較大，表明上市房企成長能力出現(xiàn)分化。從各企業(yè)的土地儲備情況分析，龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)?？傮w來看，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢，或是拿地方面能夠擁有自己獨特的渠道。

經(jīng)營效率方面，上市房企周轉效率保持平穩(wěn)，存貨規(guī)模穩(wěn)步提升。2018年末，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不變。同時，截至2018年底上市房企存貨總計11.46萬億元，其中，存貨超過1000億元的有29家，較去年增加1家，超過三千億的有8家，而這些企業(yè)全部進入本次測評榜單的前20位。測評研究報告分析認為，當土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢不斷凸顯，因此存貨繼續(xù)保持向大型房企集中的趨勢。

在社會責任上，房企2018年責任意識逐漸增強，加大落實了企業(yè)責任的實施跟踐行。上市房企在加強盈利能力、提升業(yè)績的同時，積極主動的承擔社會責任，使得社會發(fā)展和企業(yè)發(fā)展并行。有數(shù)十家企業(yè)連年發(fā)布企業(yè)社會責任報告，企業(yè)的社會責任理念愈加增強，對責任的踐行和實施也愈發(fā)全面和成熟。

創(chuàng)新能力方面，上市房企也在不斷積極求變，進行戰(zhàn)略調整、產品打造、營銷加碼，以及深耕主業(yè)外衍生的多元化方向，并且物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等都會給企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。在產品競爭方面，隨著對美好生活、人居需求關注加大，大多數(shù)上市房企積極打造差異化產品，減少同質化。在物業(yè)服務創(chuàng)新方面，馬太效應凸顯，多家物業(yè)公司先后上市，萬物互聯(lián)的生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成。此外，年內多家上市房企進行了戰(zhàn)略上的創(chuàng)新調整，形成了"房地產+"發(fā)展模式，在企業(yè)的主業(yè)基礎上，向其他領域布局延伸，加大了對運營的重視度，并多元業(yè)務創(chuàng)新，在長租公寓、聯(lián)合辦公、產城融合、特色小鎮(zhèn)、旅游文化、物流地產等積極布局。

趨勢：融資環(huán)境向好，多元拓展成熱點

本次測評研究報告同時指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開發(fā)貸、債券融資、股權融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產開發(fā)到位資金共16.59萬億元，同比增長6.4%，增速回落1.8%。進入2018年四季度，融資環(huán)境有好轉跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉變?yōu)橄掳肽甑姆€(wěn)杠桿，貨幣政策經(jīng)過四次定向降準后由偏緊向中性轉變。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。根據(jù)央行19年一季度發(fā)布的貸款投向報告，一季度末人民幣房地產貸款余額同比增長18.7%，雖然較上年末回落1.3%，但依然是貸款投向中增速最高的行業(yè)。

此外，從業(yè)務趨勢來看，上市房企的主業(yè)仍是地產，除少數(shù)個別上市房企外，地產行業(yè)的營業(yè)收入占據(jù)絕對比重，基本在90%以上。經(jīng)過了多年探索，行業(yè)多元化發(fā)展已全面開展，但主業(yè)為基的趨勢在未來5到10年不會有根本性變化。不過，上市房企探索多元化的實踐沒有停止，只是態(tài)度更加理性，更強調穩(wěn)固主業(yè)的基礎地位，避免盲目發(fā)展。

從上市房企對多元業(yè)務領域的選擇看，首先，是以房地產產業(yè)鏈上下游領域為主，呈現(xiàn)出與主業(yè)的協(xié)同。這也順應消費升級的大勢，利于為業(yè)主提供優(yōu)質內容，從而反哺主業(yè)，帶來資產價值的增值。從年內上市房企涉足的非地產業(yè)務的營業(yè)收入看，物業(yè)管理收入較成規(guī)模的上市房企數(shù)量最多，其次為商業(yè)地產、建筑，而在文旅、園區(qū)開發(fā)等地產+業(yè)務領域實現(xiàn)規(guī)模收入的上市房企為數(shù)不多。其次，長租公寓布局仍是熱點，同時這一領域的融資也得到了監(jiān)管層精準調控的扶持。最后，上市房企也選擇應用科技、教育、新工業(yè)新材料、文娛傳媒、體育等"專業(yè)性強"的"非地產"領域進行投資，這些領域大部分為熱點領域，也是未來中國經(jīng)濟整體的熱點。

附一、2019中國房地產上市公司綜合實力榜及單項榜

二、2019中國房地產上市公司單項榜

附二：測評指標體系說明

中國房地產上市公司測評從運營規(guī)模、抗風險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業(yè)務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等42個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。

附三：主辦方簡介

中國房地產業(yè)協(xié)會

中國房地產業(yè)協(xié)會是經(jīng)國家民政部批準，由從事房地產開發(fā)經(jīng)營、市場交易、流通服務、裝飾裝修等業(yè)務的企事業(yè)單位、地方房地產業(yè)協(xié)會及有關單位和個人自愿結成的全國性行業(yè)非營利性社會組織，其業(yè)務主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部。

上海易居房地產研究院中國房地產測評中心

中國房地產測評中心是隸屬于上海易居房地產研究院的專業(yè)性房地產行業(yè)測評機構，主要專家支持單位為中國房地產業(yè)協(xié)會、中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學不動產研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術（中國）有限公司等。上海易居房地產研究院中國房地產測評中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量，本著"科學、公正、客觀、權威"的原則，展開深入翔實的房地產開發(fā)企業(yè)及整個產業(yè)鏈企業(yè)的測評研究。經(jīng)過多年不懈的努力，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心建立了完整、科學和客觀的《中國房地產測評系統(tǒng)》，運用該系統(tǒng)對房地產開發(fā)企業(yè)、供應商企業(yè)、服務商企業(yè)、設計機構等進行全面測評，每年定期發(fā)布房地產及相關產業(yè)鏈各類企業(yè)測評榜單和研究報告，以權威媒體為渠道向全社會發(fā)布測評成果，以此促進中國房地產業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。