開年以來，樓市大事件層出不窮，可謂“一波未平一波又起”：先是各地調(diào)控出現(xiàn)了不同程度的“松綁”，繼而全國(guó)多城房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、蘇州土拍大熱、南京千人搶房等消息也開始刷屏，究竟這些是市場(chǎng)的真實(shí)寫照還是有個(gè)別極端現(xiàn)象，當(dāng)前樓市又面臨哪些新變化呢？

??全國(guó)20城樓市調(diào)控已出現(xiàn)“松動(dòng)”，“回暖”預(yù)期也非空穴來風(fēng)

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)約20城不同程度的放松了樓市調(diào)控，“因地制宜、分類調(diào)控”的特點(diǎn)更為突出，毋庸置疑，這也是開年來各地樓市“回暖”現(xiàn)象頻頻的重要推手。

??以各地當(dāng)前的松綁政策來看，多數(shù)城市還是以“放寬落戶，松綁限購(gòu)”來刺激短期市場(chǎng)需求。事實(shí)上，2019年以來，?？?、廣州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶門檻，南京積分落戶新規(guī)甚至還提出購(gòu)房面積滿1平方米積1分，對(duì)樓市成交的“提振”效應(yīng)可想而知，由此也不難理解“南京3000人看房大軍踏平72家售樓處門檻”的購(gòu)房熱情了。其次，限價(jià)、限貸的放松也一定程度激發(fā)了房企對(duì)后市的信心，無錫、南京、蚌埠也相繼傳出了項(xiàng)目節(jié)后漲價(jià)的消息，這些漲價(jià)的項(xiàng)目以品牌開發(fā)商的精裝項(xiàng)目居多，一方面有“立標(biāo)桿”的作用，為當(dāng)?shù)卣w的房?jī)r(jià)樹立基點(diǎn)；另一方面也是瞄準(zhǔn)了客戶“買漲不買跌”的心理，尤其是改善型客群更愿意為高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)買單。

??雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的“松動(dòng)”，但主要還是因地制宜試探性的放松，整體“房住不炒”的基本面并未出現(xiàn)較大變化，尤其是結(jié)合各地的落戶新政來看，本質(zhì)還在于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，以真實(shí)的居住需求帶動(dòng)本地樓市的發(fā)展。

蘇州土拍攬金百億也僅是特例，全國(guó)土地市場(chǎng)升溫并不顯著

??從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，2月22日蘇州節(jié)后首場(chǎng)土拍的表現(xiàn)可謂亮眼，7宗經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，累計(jì)土地成交總價(jià)98.26億元，最高溢價(jià)率達(dá)42.78%?？墒悄芊褚云湃恼J(rèn)為是土地市場(chǎng)的全面“回暖”，仍需數(shù)據(jù)佐證。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上周全國(guó)土地市場(chǎng)的確有所升溫，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)成交建筑面積達(dá)到了816萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)54%，同比則增加了11%；但依舊沒有達(dá)到2019年成交量的周平均水平。成交金額為345億元，環(huán)比亦增加了18%，同比卻下降了19%；這也直接導(dǎo)致了整體樓面價(jià)的下行，下滑至4223元/平方米，同環(huán)比分別下跌27%和23%。

??從整體數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)來看，僅能得知全國(guó)土地市場(chǎng)在上周迎來了小幅回調(diào)，但能否形成上行趨勢(shì)表現(xiàn)仍不明顯，據(jù)此，我們可以看出城市間土地市場(chǎng)的分化也在逐步加劇，局部城市的回暖或許僅能代表單個(gè)市場(chǎng)的樓市“復(fù)蘇”，對(duì)于整體的借鑒意義并不是太大。

整體去化水平保持低位，武漢、南京、環(huán)京等熱點(diǎn)板塊高性價(jià)比樓盤熱銷

??從全國(guó)20個(gè)典型城市2月的項(xiàng)目去化率表現(xiàn)來看，多數(shù)城市的去化率依舊保持了下行趨勢(shì)，僅有武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6城項(xiàng)目開盤去化率有了明顯提升，這其中武漢、深圳本月去化率均高于近半年去化率的平均水平，由此我們不難看出，多數(shù)城市的整體去化率水平還是保持低位，諸如南京、武漢等城市節(jié)后的短暫回升也極有可能是因前期供應(yīng)疲軟所致。

雖然各城市整體去化率水平并不盡如人意，但還是有一些熱銷項(xiàng)目足夠引起關(guān)注，通過篩選典型城市的去化率大于80%的項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)其熱銷的秘密無外乎以下幾點(diǎn)：

??一是處于供應(yīng)相對(duì)稀缺的熱門板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目依舊是備受剛需購(gòu)房者青睞，比如成都的泰合新光華府、九龍倉(cāng)時(shí)代小鎮(zhèn)、保利大都會(huì)、優(yōu)品道錦繡等項(xiàng)目基本都是以低于周邊項(xiàng)目的售價(jià)達(dá)到了開盤即售罄的熱銷盛況。

??二是針對(duì)部分購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)的二線城市，精裝高品質(zhì)的改善型住宅仍然具備一定的市場(chǎng)空間。典型代表為南京近期熱銷的中海城南公館、高科紫薇堂項(xiàng)目，定位高端且戶型也以140平米以上的大面積段為主，但仍取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，也說明當(dāng)前南京市場(chǎng)仍存在部分改善類需求有待釋放。

??三是多數(shù)房企為了加快出貨，也采取了“小步快跑”的策略，以每次開盤不足百套的房源供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)較高的去化水平。長(zhǎng)沙的大漢漢園、大漢月亮河畔，天津的龍洲道188號(hào)、鴻坤原鄉(xiāng)半島等項(xiàng)目都是因巧妙掌握了推盤規(guī)律而實(shí)現(xiàn)了熱銷。

??綜上，當(dāng)前隨著各城市樓市調(diào)控的試探性松動(dòng)，局部土地市場(chǎng)的回暖以及部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)，帶來部分城市短期升溫、部分項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象，但難改總體市場(chǎng)下行調(diào)整的大趨勢(shì)。我們預(yù)判認(rèn)為：

??一是政策面基本維穩(wěn)，“房住不炒”仍是主基調(diào)，但“因城施政、分類調(diào)控”的會(huì)更突出，未來財(cái)政壓力較大的地方政府進(jìn)一步“松綁”政策的預(yù)期相對(duì)強(qiáng)烈。

??二是不同城市市場(chǎng)分化繼續(xù)加?。?019年核心一、二線有望低位企穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三四線，部分購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。

??三是在整體成交“轉(zhuǎn)淡”的背景下，供應(yīng)相對(duì)稀缺的、熱點(diǎn)板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目，未來依舊會(huì)成為購(gòu)房的熱點(diǎn)。

來源:克而瑞