今年年初至今，國內多個房地產(chǎn)市場熱點城市宣布將實施樓市調控"一城一策"試點。有機構預計，3月份全國兩會后，這些城市可能會對外公布具體的實施方案，進而影響樓市預期。

"穩(wěn)控"房價

去年下半年，國內房地產(chǎn)市場整體持續(xù)降溫，推高了業(yè)界對政策調整的預期，多個城市也一度出現(xiàn)調控放松的傳聞。但從各級政府表態(tài)來看，樓市調控的大基調暫未出現(xiàn)較大變動。

2月26日，針對部分自媒體稱"南京房價突破限價"、"南京調控放松"，南京市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《南京堅持房價穩(wěn)控政策不動搖》，提出南京市在房價過快上漲期間對房價采取了一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風險。未來，將堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖，力度不放松。

針對自媒體所指項目新房源價格高的問題，南京發(fā)改委回應稱，這是因為不同住宅類型存在一定市場比價關系，比如同區(qū)域、同品質情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。

南京市發(fā)改委表示，住房問題關乎國計民生，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，根據(jù)國家、省和市對房地產(chǎn)市場調控政策規(guī)定，我市在房價過快上漲期間對房價采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風險。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，自2016年10月以來，我市房價穩(wěn)控工作實現(xiàn)了調控目標要求。

不僅是南京，房價的"穩(wěn)控"工作已經(jīng)成為一二線城市的主要調控目標。

去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議要求，2019年要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。

中國房地產(chǎn)市場受政策影響很大，雖然當前房價趨穩(wěn)，但一旦政策松動，也存在反彈的可能。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，"因城施策、分類指導"的特點更為突出。

2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后，廣州調整"商住房"政策，原來只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個人。此外，青島高新區(qū)暫停搖號售房，有關搖號的規(guī)定從實施到取消只有半年。

在業(yè)內分析人士看來，廣州和菏澤等地政策調整，預示可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調控政策的微調。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調控政策也到了調整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調將可能頻繁出現(xiàn)。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院27日發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2019年02月）》稱，一二線城市短期房價受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，但潛在的房價上漲壓力猶存。"受全球資本市場動蕩加劇、國內經(jīng)濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線城市房價上行受到抑制。但這些制約因素多數(shù)屬于短期因素，如果外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善或調控政策出現(xiàn)實質性松綁，部分一二線城市樓市將率先回暖。"

該報告稱，要避免因短期的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而放棄對一二線城市住房投資投機的管控，更不應因此出臺剌激或鼓勵購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策，仍應繼續(xù)實施。

多城將實行"一城一策"

房地產(chǎn)市場區(qū)域性較強，在"房住不炒"的大前提下，各地根據(jù)具體情況因城施策也在中央允許的范疇之內。今年年初召開的各地兩會上透露出的信號也顯示，在房地產(chǎn)調控問題上，"一城一策"有望在2019年成為各地施政的主要方向。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行"一城一策"。

近日，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制"一城一策"實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長項永丹1月18日表示，按照"穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期"要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定并嚴格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂"一城一策"方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

武漢市2月22日召開2019年住房保障和房屋管理工作會議，會上透露，武漢將繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強市場供需雙向調節(jié)，堅決遏制投機炒房。把握"三穩(wěn)一構建"目標，加緊制定完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制工作方案，穩(wěn)妥推進"一城一策"試點，防范高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，地價、房價處在合理區(qū)間。

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，2018年，武漢新建商品房銷售創(chuàng)歷史新高，全年新建商品房銷售207926套，銷售面積2184.16萬平方米，居全國第三位。同時，隨著積極保供應、穩(wěn)房價，武漢新建住房成交均價居19個副省級以上城市第13位。

"人才爭奪戰(zhàn)"或成突破口

此外，各地也都明顯加大了對人才的引進力度。

據(jù)了解，從今年1月開始，?？?、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進政策。

例如，?？?/strong>放寬人才落戶的學歷年齡限制；西安取消本科學歷落戶年齡限制；廣州市放寬引進人才的落戶限制。

深圳在職人才、留學人員、博士后引進"秒批"業(yè)務系統(tǒng)也正式對外服務。值得注意的是，在試運行期間已秒批通過近400人，通過"秒批"的申請人已陸續(xù)收到公安入戶短信。

杭州則首創(chuàng)人才專項租賃住房制度，計劃5年內開工建設5萬套人才專項租賃住房，截至2月中旬，已落實2018-2021年人才專項租賃住房用地57宗，預計可建5.08萬套人才專項租賃房。

南京最新消息稱，符合《南京市關于大學本科及以上學歷人才和技術技能人才來寧落戶實施辦法（試行）》有效期延長至2020年2月29日。

業(yè)內人士分析認為，這些城市針對人才引進的新政策，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將產(chǎn)生短期的利好作用。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的調整，但主要還是因地制宜，"房住不炒"的基本面并未出現(xiàn)變化。結合各地的落戶新政來看，本質還在于優(yōu)化人口結構，以真實的居住需求帶動本地樓市的發(fā)展。

值得一提的是，從全國20個典型城市2月以來的項目去化率表現(xiàn)來看，多數(shù)城市的去化率延續(xù)了下行趨勢，僅有武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6個城市項目開盤去化率有了明顯提升。

2019 "穩(wěn)"字當頭

從整體來看，2019年房地產(chǎn)政策面基本維穩(wěn)，"因城施策、分類指導"的特點會更加突出。

近日，央行在金融市場會議上提出將加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

銀保監(jiān)會副主席王兆星也指出要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，實行審慎的風險管理標準，審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款，促進房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從高層聲音來看，今年房地產(chǎn)市場仍以"穩(wěn)"為主。

中金公司2月26日發(fā)布的《密切關注各地即將面世的施策方案》稱，中央層面對房地產(chǎn)政策仍會保持相當強的定力。從當前政策大基調來看，"穩(wěn)房價"仍是中央對房地產(chǎn)調控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調控房價的決心仍然不容輕視。除非出現(xiàn)基本面的嚴重加速惡化，中央層面的地產(chǎn)政策放松（尤其是調低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放開房企融資敞口等）可能性不大。

中金公司表示，盡管中央層面的政策基調大概率保持平穩(wěn)，但"因城施策"背景下各地方政府可能將擁有更大的調控自主權和寬松空間。預計3月"兩會"窗口期，部分熱點一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。若確有需求端政策的有效放松，對于改變購房人預期以及基本面修復都將有積極作用。