2018年底，樓市形勢(shì)更加波譎云詭。隨著菏澤上周打響了取消限售的第一槍，珠海、衡陽(yáng)等越來(lái)越多的城市加入了放松調(diào)控的陣營(yíng)。

不過(guò)，其中也有反復(fù)。12月26日，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文稱，接到衡陽(yáng)市發(fā)改委、住建局通知，衡陽(yáng)將從2019年1月1日起暫停限價(jià)政策。隨后，衡陽(yáng)住建局回應(yīng)稱，并非取消新建商品房限價(jià)，而是暫停執(zhí)行此前出臺(tái)的限價(jià)政策，并且該政策還未正式下發(fā)。

僅僅一晚之后，這一政策就被宣告胎死腹中。27日，衡陽(yáng)市人民政府宣布，鑒于衡陽(yáng)市發(fā)展改革委員會(huì)、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>的通知》對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷，衡陽(yáng)市人民政府決定撤銷該文件。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次衡陽(yáng)出臺(tái)的撤銷令，說(shuō)明當(dāng)前部分政策松綁是面臨很大壓力的。預(yù)計(jì)衡陽(yáng)這一動(dòng)作會(huì)對(duì)全國(guó)其他城市有一定的影響，部分城市即便是有松綁的意愿，可能也會(huì)相對(duì)放緩。

依賴土地財(cái)政

同菏澤一樣，衡陽(yáng)也是一個(gè)典型的三四線城市，土地收入對(duì)于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要。據(jù)衡陽(yáng)市委市政府的門戶網(wǎng)站中國(guó)衡陽(yáng)新聞網(wǎng)，2017年，衡陽(yáng)市本級(jí)獲批用地610公頃，超年度計(jì)劃35%；土地成交價(jià)款達(dá)180億元，商住用地出讓最高單價(jià)突破700萬(wàn)元/畝，土地收入創(chuàng)歷史新高，有力保障了全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而根據(jù)衡陽(yáng)市2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，衡陽(yáng)全市2017年一般公共預(yù)算收入為252.01億元。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，2018年1月，衡陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)為6346元/平米，同比上漲37.7%。盡管單價(jià)相對(duì)其他三四線城市來(lái)說(shuō)并不算高，但漲幅仍然可觀。

2017年10月17日，衡陽(yáng)市發(fā)展改革委員會(huì)、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知》。要求城區(qū)新建商品房實(shí)施銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)管理，對(duì)申報(bào)價(jià)格偏高的或漲幅偏高的開發(fā)項(xiàng)目，市發(fā)改委暫停辦理商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)，并按照“一套一標(biāo)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。

這一調(diào)控政策并沒(méi)有明顯影響到房?jī)r(jià)。2018年11月，衡陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，衡陽(yáng)今年11個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒(méi)有繼續(xù)大漲的可能。

不過(guò)，土地市場(chǎng)的冷風(fēng)已經(jīng)吹來(lái)。8月19日，位于衡陽(yáng)高新開發(fā)區(qū)的68號(hào)地被認(rèn)為是黃金地塊，地塊規(guī)整，配套成熟，周邊樓盤林立，本是備受當(dāng)?shù)仄诖臒衢T優(yōu)質(zhì)土地。然而，這塊地不僅流拍了，更創(chuàng)下2018年當(dāng)?shù)刂行某菂^(qū)土地網(wǎng)拍以來(lái)的競(jìng)拍時(shí)間最短、競(jìng)價(jià)次數(shù)最少的紀(jì)錄。

放之于全國(guó)的土地流拍潮的大背景下，衡陽(yáng)的情況并不令人意外。自6月中旬傳出棚改將轉(zhuǎn)為貨幣化與實(shí)物安置結(jié)合的消息以來(lái)，三四線城市樓市的未來(lái)被普遍看空，房?jī)r(jià)也有所下跌。根據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年11月三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.678%，跌幅比上月擴(kuò)大0.572個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)樣本城市中，下跌的城市達(dá)91個(gè)，下跌城市占比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房?jī)r(jià)下跌速度相對(duì)較快。

24小時(shí)政策反轉(zhuǎn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，從地方政府來(lái)說(shuō)，在2018年年末如此急切的松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，很大程度上還是因?yàn)橥恋刎?cái)政吃力，依賴房地產(chǎn)發(fā)展的地方遇到房地產(chǎn)有降溫跡象，松綁調(diào)控是必然。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，衡陽(yáng)的政策調(diào)整和此前菏澤政策松綁的預(yù)期是非常一致的，體現(xiàn)了當(dāng)前部分三四線城市基本面的改變。衡陽(yáng)政策提出“暫停執(zhí)行”的概念，理由也很明顯，即過(guò)去在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的過(guò)程中價(jià)格管控力度比較大，“銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定”。它釋放了一個(gè)很強(qiáng)的信號(hào)，即如果市場(chǎng)交易和價(jià)格出現(xiàn)了很明顯的降溫，那么政策上就會(huì)采取此類主動(dòng)的調(diào)整方式。

不過(guò)同菏澤闖關(guān)成功不同，衡陽(yáng)取消限價(jià)的試探被叫停了。

衡陽(yáng)市委市政府表示，將堅(jiān)決貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”原則，堅(jiān)持以人民為中心，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，科學(xué)調(diào)控，以堅(jiān)決的態(tài)度，堅(jiān)定的韌勁維護(hù)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)廣大群眾的切身利益。

值得指出的是，此前湖南當(dāng)?shù)卣芍^今年對(duì)樓市亂象下手最狠的省份。6月，《湖南日?qǐng)?bào)》連續(xù)在頭版重要位置刊發(fā)了五篇文章，掀起“反炒房”的攻堅(jiān)戰(zhàn)。湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記胡衡華在赴長(zhǎng)沙市住建委調(diào)研促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要保持定力、保持韌勁，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，衡陽(yáng)的撤銷令說(shuō)明了在住建部此前提出“三穩(wěn)”即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的情況下，各類松綁動(dòng)作，無(wú)論是大還是小，其實(shí)都容易引起市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)。這種變動(dòng)可能不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，所以需要積極糾正原有的政策，這也進(jìn)一步體現(xiàn)了樓市持續(xù)穩(wěn)定的導(dǎo)向。若是沒(méi)有足夠信心做到“房住不炒”，部分政策的松綁會(huì)被認(rèn)為是輕率的，也容易面臨問(wèn)責(zé)的壓力。

對(duì)“房住不炒”的試探

從時(shí)間點(diǎn)上看，與菏澤不同的是，衡陽(yáng)的政策出在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后。12月19日至21日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

而12月24日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出，2019年重點(diǎn)抓好十個(gè)方面工作，其中就包括以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處；繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不同，導(dǎo)致兩個(gè)城市面臨的責(zé)任壓力也有區(qū)別。張大偉指出，最近經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、住建部會(huì)議都明確了房地產(chǎn)調(diào)控的地方主體責(zé)任，當(dāng)然也要求了“房住不炒”。這種情況下，很多地方政府更希望低調(diào)的松綁政策，如果松綁過(guò)關(guān)，后續(xù)肯定會(huì)有更多的城市出臺(tái)更有效的松綁政策。

“衡陽(yáng)此次動(dòng)作，也說(shuō)明近期各地樓市是有困惑的，在松綁的問(wèn)題上存在不同的意見?！皣?yán)躍進(jìn)指出，若是松綁后確實(shí)引起了房?jī)r(jià)炒作，那么松綁的意義是不大的。本身這幾年調(diào)控的基調(diào)是明確的，即“房住不炒”。從具體政策來(lái)講，衡陽(yáng)此次涉及到了限價(jià)是具有一定特殊性的，但凡和價(jià)格有關(guān)的政策，都更為敏感。而菏澤的限售取消、廣州的商服類政策放寬，其實(shí)更多是關(guān)注交易的概念。相比于價(jià)格政策，利好成交方面的政策松綁相對(duì)阻力會(huì)小一點(diǎn)。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)