最近全社會(huì)的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境又有了一些波動(dòng)，特別是人民幣的破7，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？

突發(fā)！破“7”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的10大影響

文章的核心觀點(diǎn)其實(shí)很簡(jiǎn)單：對(duì)于核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，任何時(shí)候都是值得配置的。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境波動(dòng)的這種情況下，我們看北京樓市，2019年市場(chǎng)整體成交的確比較活躍。經(jīng)歷過(guò)前2年的調(diào)整，市場(chǎng)剛需入市量放大。

2019年才只有7個(gè)月多一點(diǎn)的時(shí)間里，北京包括限競(jìng)房在內(nèi)的商品房住宅簽約就高達(dá)21660套，這已經(jīng)超過(guò)了2017年全年的成交量。特別是限競(jìng)房市場(chǎng)成交量明顯增加，6-7月單月都在3000套以上，這也是最近一年來(lái)的最高點(diǎn)。單獨(dú)看簽約整體數(shù)據(jù)，的確是簽約不錯(cuò)，但在這個(gè)數(shù)據(jù)背后，也的確存在最大的一個(gè)問(wèn)題，就是供應(yīng)多，市場(chǎng)分化。成交量集中在少數(shù)項(xiàng)目中！

市場(chǎng)分化，北京的北五環(huán)“熱銷”現(xiàn)象！

北京截至目前入市的限競(jìng)房項(xiàng)目共有59個(gè)，合計(jì)提供房源40497套，共計(jì)471萬(wàn)平米（包括部分車位等配套）。雖然整體簽約了1.71萬(wàn)套，但按照簽約面積來(lái)看，僅完成了37.8%，而這還只是北京100個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的一多半，可以預(yù)期的是，后面將供應(yīng)量依然維持高位。且整體來(lái)看，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)樂(lè)觀的也只有少數(shù)區(qū)域、少數(shù)項(xiàng)目。供應(yīng)多了對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇也就多了，但這不代表好的選擇多，購(gòu)房者現(xiàn)在也面臨著很多煩惱。

簡(jiǎn)單的數(shù)數(shù)，從土地看，北京一共供應(yīng)了100宗左右的限競(jìng)房：購(gòu)房者主要面臨幾個(gè)問(wèn)題：

1：大部分項(xiàng)目都屬于有短板的區(qū)域，要么交通不便利，沒(méi)有地鐵，要么教育資源差，要么沒(méi)有配套，要么環(huán)境不好。

2：戶型設(shè)計(jì)不合理，位置好的，設(shè)計(jì)出一堆東西戶型+手槍戶型。優(yōu)質(zhì)資源都給了別墅。大部分項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)居住很難談舒適，面寬窄、沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)、暗衛(wèi)、戶型得房率低！

這些問(wèn)題如何解決？

整體看，簡(jiǎn)單的總結(jié)一下一下這些痛點(diǎn)就是：供應(yīng)的確越來(lái)越多，但購(gòu)房者也越來(lái)越挑剔！在過(guò)去幾個(gè)房地產(chǎn)周期里面，2011年、2014年買房的現(xiàn)在看，都收獲頗豐。那么對(duì)于現(xiàn)在市場(chǎng)的供應(yīng)主體限競(jìng)房，到底應(yīng)該如何選優(yōu)？

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然市場(chǎng)上項(xiàng)目有近百個(gè)，但最適合自己的肯定只有一個(gè)項(xiàng)目，而且客觀來(lái)說(shuō)因?yàn)橄拶?gòu)資格和資金，大部分購(gòu)房者也只能買一套，那么限競(jìng)房?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目有什么特征？

偉哥簡(jiǎn)單的分析一下數(shù)據(jù)里，非常明顯的北京限競(jìng)房熱銷有一個(gè)北五環(huán)現(xiàn)象！

以最近入市的幾個(gè)項(xiàng)目為例，多個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)盤，其中位于北部區(qū)域的未來(lái)金茂府和中海望京府熱銷，而其他項(xiàng)目則關(guān)注度不高。除了剛開(kāi)盤的項(xiàng)目是這樣，從東北五環(huán)的孫河、到來(lái)廣營(yíng)、未來(lái)科學(xué)城、一直到西北五環(huán)的海淀北五環(huán)項(xiàng)目都占據(jù)了成交榜單前列。北京限競(jìng)房市場(chǎng)熱銷中出現(xiàn)了一個(gè)非常明顯的北五環(huán)象，非常值得研究！

如何在“北五環(huán)”買房尋找“都挺好”？！

為什么購(gòu)房者集中北五環(huán)？其實(shí)歸根結(jié)底還是利好集中，北五環(huán)符合現(xiàn)在主流的30-40歲人購(gòu)房需求！從區(qū)域?qū)傩缘絽^(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的品質(zhì)，都有可以稱為優(yōu)選的項(xiàng)目存在。相比剛剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人要么租房要么在南城隨便買套房，30-40歲的而立之年，購(gòu)房者挑剔更多，需求更多，這個(gè)主流購(gòu)房群體理想狀態(tài)的一套房應(yīng)該是能夠讓全家人滿意！不僅僅希望房屋能夠保值升值，更需要一個(gè)給老人養(yǎng)生居住的養(yǎng)老房、給子女上學(xué)的9年一貫制學(xué)區(qū)房、給愛(ài)人一個(gè)舒適的安居房。但現(xiàn)在要做到這些需要多少錢？很多還面臨二胎的的四居以上的居室需求。這些要求在北五環(huán)都有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以滿足！

首先：當(dāng)然是要選擇高端居住區(qū)+有投資價(jià)值的區(qū)域。

“上風(fēng)上水”這個(gè)詞在北京已經(jīng)存在了幾百年，不論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，還是代表未來(lái)發(fā)展的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，北京也依然在“向北”，大部分新產(chǎn)業(yè)集群同樣也在北部更集中。未來(lái)新北京的四大定位：“全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心”基本都在北部集中。

特別是其中的科技創(chuàng)新中心，是城市經(jīng)濟(jì)提擋加速的重要引擎。未來(lái)科學(xué)城是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)“國(guó)家智慧城市試點(diǎn)”，是代表我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)科研人才及研發(fā)平臺(tái)最高水平的人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。目前已入駐15家央企及下屬的近百家科研單位，覆蓋通訊、能源、制造業(yè)、航空業(yè)、電子科技等核心支柱產(chǎn)業(yè)，將成為未來(lái)北京繼續(xù)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。

除了產(chǎn)業(yè)資源集中，為了給高端產(chǎn)業(yè)人口提供居住配套，包括中央別墅區(qū)等最優(yōu)質(zhì)的居住區(qū)也集中在北部。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果在北部區(qū)域，能選擇兼顧高端居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好集中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這肯定是優(yōu)選。在北五環(huán)就有這樣的項(xiàng)目存在，最高端的居住區(qū)——中央別墅區(qū)，最有經(jīng)濟(jì)前景的規(guī)劃利好未來(lái)科學(xué)城，交界處就是即將入市的北京萬(wàn)科望溪項(xiàng)目。項(xiàng)目位于順義區(qū)高麗營(yíng)板塊，緊鄰觀承別墅、觀承別墅·大家和新世界麗樽高端別墅項(xiàng)目，限價(jià)非7090。

其次：地塊本身的配套與容積率等指標(biāo)必須具備改善品質(zhì)！

北京萬(wàn)科望溪地塊限價(jià)非7090，是北京最近幾年供應(yīng)最稀缺的改善地塊，容積率只 有1.5，周邊基本都是別墅區(qū)，整體區(qū)域的容積率平均只有1左右，具備低密生態(tài)墅區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)。

交通配套：京承高速直達(dá)，是唯一高速直達(dá)的居住別墅區(qū)，高速極其便捷，更臨近17號(hào)線未來(lái)科學(xué)城北站這套聯(lián)系北京一半GDP的黃金大動(dòng)脈。預(yù)計(jì)2019年-2020年全線開(kāi)通，到時(shí)可直達(dá)亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，可直接換乘10號(hào)線、6號(hào)線，1號(hào)線等。未來(lái)科技城北區(qū)地鐵站與項(xiàng)目?jī)H一路之隔，五站可到望京。另外，項(xiàng)目一側(cè)還有公交站點(diǎn)，可直達(dá)東直門等城市核心區(qū)，為平時(shí)出行提供了更多選擇。三橫四縱一軌道的立體交通網(wǎng)，使萬(wàn)科·溪項(xiàng)目快速銜接望京、國(guó)際機(jī)場(chǎng)等板塊。

教育配套：聚集北京市近70%國(guó)際學(xué)校資源，臨近ISB、鼎石等知名學(xué)校。項(xiàng)目周邊匯聚了約8所地方學(xué)校、15所國(guó)際學(xué)校。北京鼎石國(guó)際學(xué)校、海嘉國(guó)際學(xué)校、北京新英才學(xué)校、北京英國(guó)學(xué)校、順義國(guó)際學(xué)校、德威國(guó)際學(xué)校等國(guó)際名校紛紛進(jìn)駐。

在望溪項(xiàng)目一街之隔的對(duì)面地塊就是九年一貫制教育地塊，這將肯定成為區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)教育配套！

生活休閑配套：除了臨近的5個(gè)大型集中式購(gòu)物中心，家門口還有一條國(guó)際風(fēng)情商街“觀承匯”，這是萬(wàn)科特意打造的黃金商業(yè)街，約68個(gè)黃金鋪位、劃分兒童教育、運(yùn)動(dòng)健身、生活服務(wù)、餐飲娛樂(lè)四大主題，滿足高端客群社交、教育、休閑、體驗(yàn)、健康、生活的多元化需求。

北京萬(wàn)科望溪距離北京的主要旅游景點(diǎn)都非常近，而且周圍有6家高爾夫俱樂(lè)部、7家高端馬術(shù)俱樂(lè)部，讓娛樂(lè)休閑方式更加多元。區(qū)域內(nèi)還有豐富的溫泉資源，可以帶上家人、朋友一起到溫泉度假村放松生活。

近3萬(wàn)平的鹿鳴公園作為觀承大墅區(qū)的花園客廳，營(yíng)造出一座具有東方韻味的“城市山林”。園內(nèi)望岳、長(zhǎng)風(fēng)、松濤、幽篁、秋水、芝蘭、芳茗、青云、安瀾、琴瑟、嘉樹(shù)、桃李東方十二境自在成趣，創(chuàng)造入口有巨石、清泉有飛鴻、堂前有絲竹、屋后有雅苑的東方意境。

第三：項(xiàng)目的產(chǎn)品力！

北京萬(wàn)科望溪項(xiàng)目是北京萬(wàn)科在中央別墅區(qū)落子的人文宜居大盤，通過(guò)萬(wàn)科六年來(lái)的深耕，讓觀承別墅區(qū)從傳統(tǒng)的居住功能，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合居住、商業(yè)、辦公、公園、教育、養(yǎng)老為一體的“墅區(qū)城市”。

相比北京7090地塊占據(jù)供應(yīng)主力，北京稀缺改善性物業(yè)，這種情況下，北京萬(wàn)科望溪項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以130平米洋房和疊拼為主，這在北五環(huán)來(lái)說(shuō)屬于稀缺。

觀承別墅區(qū)鳥(niǎo)瞰圖

作為國(guó)內(nèi)最關(guān)注戶型研究的龍頭房企——萬(wàn)科，在北五環(huán)觀承別墅區(qū)多年深耕，不斷迭代升級(jí)，這次更是推出了北五環(huán)最具產(chǎn)品力的四居神戶型！看到這個(gè)戶型，這可以說(shuō)不論是購(gòu)房者還是市場(chǎng)同行都眼前一亮。

四室兩廳兩衛(wèi)·建筑面積約130㎡戶型圖

以主力戶型130平米左右的四居雙衛(wèi)為例，單純看戶型，在整個(gè)北五環(huán)可以說(shuō)秒殺其他項(xiàng)目，的確具備了性價(jià)比與功能性兼顧。

對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面積決定了購(gòu)買能力，但在有限的總價(jià)區(qū)間里，購(gòu)房者想要完美。面寬、私密性、衛(wèi)生間數(shù)量、廚衛(wèi)舒適度，都要有舒適性、成長(zhǎng)性。特別是改善戶型，更要符合現(xiàn)在三代家庭、二胎家庭長(zhǎng)周期舒適居住的需求！

望溪的戶型講究八重考究，總結(jié)來(lái)說(shuō)首先是超大面寬，其中三面寬朝陽(yáng)，130平的面寬和其他項(xiàng)目150左右的面寬基本一致，同時(shí)在北京市場(chǎng)上少有的保留了南向陽(yáng)臺(tái)功能，更難能可貴的是這部分面積屬于半贈(zèng)送，其次設(shè)置了倉(cāng)儲(chǔ)功能，給三代同堂提供了極致收納的空間，同時(shí)又保留了上下水條件，給予產(chǎn)品可變雙套間臥的機(jī)會(huì)。最極致的是四個(gè)臥室，每個(gè)建筑面積均不小于10㎡，在北京大部分150平的產(chǎn)品基本都難以實(shí)現(xiàn)，可謂講產(chǎn)品做到了極致的考究。最后兩個(gè)衛(wèi)生間都是明衛(wèi)，且次衛(wèi)都可以干濕分離這也非常罕見(jiàn)，u型廚房臺(tái)面最大化，戶型的方方面面都從居住舒適最大化考慮！

窗外大區(qū)域是北京最高端的居住社區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育就在馬路對(duì)面。小區(qū)域是萬(wàn)科深耕多年的觀承別墅區(qū)。窗內(nèi)的戶型動(dòng)靜分離、動(dòng)線合理，這樣的生活才是美好生活！

萬(wàn)科作為“美好生活場(chǎng)景師”，不斷在演繹城市未來(lái)人居的范本。北京萬(wàn)科望溪，墅境洋房、花園疊墅，作為北五環(huán)稀缺的產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)越的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)良的生活配套做到了“都挺好”，值得購(gòu)房者關(guān)注！

來(lái)源：微信公眾號(hào) 大偉看樓市