作為建立“租售并舉”住房體系中的一項重要改革，農村集體建設用地建設租賃住房試點正在加大探索力度。以北京為代表的多地為此積極作為。

??集體用地入市的背景，是樓市持續(xù)發(fā)高燒且難以降溫。雖然限價限購限貸等政策在一定程度上打壓了房地產投機客，抑制了房價的過快增長，但是也導致了雙合同、首付貸、一二手房價倒掛等市場亂象叢生，并沒有做到真正意義上的降房價惠民生。

??因此追根溯源土地仍舊是超高房價的內因，盤活建設租賃房用地，增加市場土地供給并最終降溫房價，集體建設用地進入市場具有其必要性。

??而除了盤活農村土地資源提高土地資源利用率，增加農民土地收益之外，集體建設用地租賃住房探索對于緩解住房用地壓力、降低租賃房建設成本方面也具有重要意義。與此同時其還能有效地統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打破城鄉(xiāng)土地二元結構，為改革土地管理制度到來契機，并且為解決小產權房問題進行現(xiàn)實意義上的探索。

??筆者認為，農村集體建設用地建設租賃房試點要想獲得成功的關鍵在于，須將農民合法權益放在突出位置，這是基本前提，否則會引發(fā)一系列糾紛，并導致農民參與積極性不高。從短期來看，也不能對其降低房價、房租寄希望過高，正可謂遠水難解近渴。

??需要注意的是，在集體建設用地上建租賃房不論從現(xiàn)實意義上來講還是從政策制度可行性來看都困難重重。從法律法規(guī)來講，農村集體用地的用途是被嚴加限制的，其主要限定于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共基礎設施等用途，而租賃房事實上是屬于居住用途，若用于建設租賃房事實上是與相關法規(guī)相互矛盾的，其審批很難被國土部門和地方部門通過。目前以試點進行政策突破，但未來試點成熟之后，恐怕還需要從法律法規(guī)上進行修改完善，才真正意味著土地多元供給。

??同時，雖然集體用地上建設長租公寓能給農民集體帶來持久性收益，但是公租房的建設項目投資大回收期長，需要資金的支撐，而農民自籌資金一是積極性不高，二是資金規(guī)模小，同時以租賃項目進行融資事實上很難獲得金融支持。其次，就算建設之后也存在一定的不動產的資產價值、市場經營風險。

??農村集體用地上建設長租公寓大多借助于資本的力量，那么，這意味著長租房的利益分配問題，如何合理進行利益分配是一個巨大的挑戰(zhàn)。目前，缺乏相關利益代表人決定標準，更沒有合理的收益分配機制，因此，租賃收益分配或是集體建設用地建租賃性住房的巨大絆腳石。而如何讓農民從集體土地上獲得更高的收益，而不是淪為資本的利益，這是需要充分考量的。

??不得不提的是，作為租售并舉的重要一環(huán)，集體建設用地建租賃房被寄希望于應對如今高房價、高租金。從理論上來講，農村集體用地建設長租房確實可以在一定程度上抑制如今快速上漲的租金，促進租賃市場的健康發(fā)展，對穩(wěn)房價、穩(wěn)房租產生積極影響。但從目前來看，沒有法律上的突破，意味著量并不大，加上實施中的金融支持困難等限制，對房價房租產生的影響實際上是非常有限的。也就是說，短期內或許并不會對房價、房租產生多大的影響，不過長期來看，等到積累一定的數(shù)量時，是值得期待的。關鍵在于試點之后，法律上有多大程度的突破。

??如今農村集體用地建設租賃住房加大試點推進力度，充分試點有利于總結意見減少彎路。但是若想真正的建立長效機制，關鍵在于制度建設，如相關的法律法規(guī)，完善相關產權制度（所有權、租賃權等所衍生的收益權、金融支持體系），并健全收益分配體系。

??這恐怕才是試點的重點內容，而不僅僅是局限于眼下，究竟推出多少農村集體用地來建設多少租賃房。

??竊以為，集體建設用地租房關系農民切身利益，甚至是他們安身立命的土地，除了規(guī)范運作也應有序推進，不宜急于求成，做到企業(yè)和個人利益有序協(xié)調統(tǒng)一，尤其要將農民的合法權益放在突出位置，切實避免損害農民利益，從而引發(fā)各種糾紛等問題，這是不利于農村集體建設用地建設租賃房相關工作開展的。相關部門也應當積極的承擔起監(jiān)管職責，防止出現(xiàn)類似“租房貸”等當前租賃市場各種亂象。

來源：證券日報