在近期接踵而至的全方位樓市緊縮調(diào)控措施下，房貸利率上行趨勢(shì)繼續(xù)蔓延。

融360大數(shù)據(jù)研究院近日發(fā)布的《2019年8月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2個(gè)基點(diǎn)。與前幾月相比，房貸利率上漲趨勢(shì)的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

上漲趨勢(shì)蔓延，全國(guó)首二套房貸利率平均水平再上漲

首套房貸方面，報(bào)告顯示，8月17個(gè)城市首套房貸利率水平有所上漲。監(jiān)控的35個(gè)城市中，已有兩城首套房貸利率進(jìn)入“6時(shí)代”。其中，蘇州已三連漲，首套房貸平均利率環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)，達(dá)6.04%；南寧首套房貸平均利率6.01%，較7月的5.9%環(huán)比上漲11個(gè)基點(diǎn)。

分城市來看，17個(gè)城市房貸利率水平本月有所上漲，15城維持上月水平，僅武漢、東莞和長(zhǎng)春3個(gè)城市的首套房貸利率水平有所下調(diào)。

一線城市中，8月廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙四個(gè)城市連續(xù)三個(gè)月上漲，昆明、佛山、成都、杭州也出現(xiàn)了兩個(gè)月連漲。

二套房貸方面，報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二套房貸利率平均水平為5.78%，已連續(xù)三個(gè)月上浮。在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的533家銀行分（支）行中，357家房貸利率為基準(zhǔn)上浮12%到30%。

綜合來看，與6、7月相比，8月，房貸利率上漲趨勢(shì)的覆蓋城市數(shù)量和上漲幅度，均呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)。

此外，報(bào)告顯示全國(guó)首套房貸平均利率最低的10個(gè)城市分別是上海、廈門、天津、烏魯木齊、深圳、珠海、?？?、哈爾濱、大連、杭州。全國(guó)二套房貸平均利率最低的10個(gè)城市分別是廈門、天津、上海、深圳、珠海、烏魯木齊、杭州、廣州、大連、福州。

百家銀行面臨調(diào)整，部分城市房貸或上浮

房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化，無(wú)疑是普通購(gòu)房者在近期最為關(guān)注的動(dòng)向之一。

如果按照目前的LPR水平，首套房貸款水平下限為4.85%；二套房貸款水平下限為5.45%。雖然全國(guó)首套房和二套房貸款平均利率水平均遠(yuǎn)高于新政規(guī)定的利率下限，但在8月份仍有超過百家銀行利率水平低于新規(guī)下限。

在融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的533家銀行分（支）行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海。116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個(gè)城市。

過渡期內(nèi)，預(yù)計(jì)會(huì)有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對(duì)新增房貸使用LPR報(bào)價(jià)。隨著新定價(jià)機(jī)制的逐漸成熟，銀行普遍都會(huì)對(duì)LPR進(jìn)行整數(shù)位加點(diǎn)，而非簡(jiǎn)單依據(jù)現(xiàn)有水平倒推。短期的波動(dòng)不可避免，但應(yīng)該都在用戶的心理接受范圍之內(nèi)。而且，考慮到LPR未來下行的市場(chǎng)預(yù)期較大，房貸用戶在接受新的定價(jià)模式和簽訂合同時(shí)也會(huì)比較順利。

由于房貸新政自10月8日起實(shí)施，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這意味著如果9月20日LPR的最新報(bào)價(jià)沒有下行，相關(guān)銀行必須上調(diào)房貸利率水平，未來這些城市的房貸利率面臨上漲壓力。

房貸利率短期難回調(diào)

從這一輪的房貸利率上漲趨勢(shì)來看，各地多是由國(guó)有大型商業(yè)銀行及股份制銀行帶頭上調(diào)，其他銀行跟進(jìn)。從資金成本的角度來看，國(guó)有大行的資金成本往往較低，而個(gè)人住房貸款又是國(guó)有大行非常重視的個(gè)人信貸資產(chǎn)，上調(diào)房貸利率的內(nèi)部壓力和內(nèi)部動(dòng)力相對(duì)較小，這波調(diào)整可能更多地帶有政策意味。

下半年來，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的堅(jiān)定表態(tài)以及密切監(jiān)控房地產(chǎn)融資的一系列動(dòng)作，都表明了堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率進(jìn)一步提升的決心。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅在8月份，各地針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策合計(jì)達(dá)60次。就在近期央行降準(zhǔn)前，監(jiān)管部門已經(jīng)多次針對(duì)房地產(chǎn)收緊政策，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。而2019年以來，房地產(chǎn)金融政策的收緊也成為最主要特點(diǎn)。

“7月份以來，包括銀行貸款、信托貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)融資渠道全面收緊。長(zhǎng)期而言，這有利于引導(dǎo)貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使金融資源更多地向制造業(yè)領(lǐng)域傾斜。然而，制造業(yè)貸款體量顯著低于房地產(chǎn)貸款，加之外需低迷，短期內(nèi)制造業(yè)貸款增量難以完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)融資放緩帶來的缺口?！迸d業(yè)研究認(rèn)為，此次降準(zhǔn)的重要用意之一是對(duì)沖融資“去地產(chǎn)化”可能引發(fā)的信用收縮風(fēng)險(xiǎn)。

央行本次降準(zhǔn)雖然降低了銀行的融資成本，但不管是降準(zhǔn)措施，還是LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制的推出，最終都是期望通過銀行傳導(dǎo)，降低貸款實(shí)際利率。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政策層面明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，監(jiān)管層對(duì)資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴(yán)遠(yuǎn)超以往。短期來看，房貸利率下降的可能性不大。

來源：中房網(wǎng)