香港地政總署10月16日晚間公布，位于香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號(hào)的鄉(xiāng)郊建屋地段第1211號(hào)用地的招標(biāo)，因?yàn)榈貎r(jià)標(biāo)金未達(dá)到政府就該用地所定的底價(jià)，政府不接納在10月12日截標(biāo)時(shí)所接獲的5份標(biāo)書。

不僅是香港，內(nèi)地一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)刷新同期歷史紀(jì)錄。隨著樓市調(diào)控深入，熱點(diǎn)城市住宅土地流標(biāo)越來(lái)越多。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價(jià)率都出現(xiàn)了明顯下調(diào)現(xiàn)象。特別是一線城市，在已經(jīng)成交的150宗住宅土地中，平均溢價(jià)率只有7.64%，而在過(guò)去2年，土地溢價(jià)率分別是16.96%和66.9%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，土地溢價(jià)率下調(diào)的原因不外乎兩個(gè)，其一是房企對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期更為謹(jǐn)慎，限價(jià)因素導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期，樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)更是讓房企對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)顯得更不樂(lè)觀。其二是政府在土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)溢價(jià)率設(shè)立措施，例如限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。同時(shí)將土地出讓底價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并提高企業(yè)參與競(jìng)買的門檻，也會(huì)直接影響到土地溢價(jià)率。

流標(biāo)與溢價(jià)率下調(diào)

受調(diào)控影響，無(wú)論是土地溢價(jià)率還是流標(biāo)數(shù)量，均在創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到10月16日，年內(nèi)住宅土地流標(biāo)高達(dá)223宗，同比2017年同期的90宗上漲幅度高達(dá)148%。而2016年全年只有81宗土地流標(biāo)。這一流標(biāo)數(shù)量也創(chuàng)造了2013年來(lái)的最高紀(jì)錄。

此外，土地溢價(jià)率也出現(xiàn)了全面走低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價(jià)率都出現(xiàn)了明顯下調(diào)現(xiàn)象。

值得關(guān)注的是，盡管一二線土地溢價(jià)率普遍下行，但從城市排行榜來(lái)看，房企仍將一二線城市作為拿地重點(diǎn)，重點(diǎn)城市土地成交放緩。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，2018年1-9月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交9823億元，同比下降9%，增速較1-8月回落14個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交23569萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%，增速較1-8月回落6個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院也注意到，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。其中，中海29.1億元競(jìng)得的北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊采用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的出讓方式；綠城26.6億元競(jìng)得的合肥市濱湖區(qū)地塊出讓條件為“限地價(jià)”；榮盛發(fā)展24.3億元競(jìng)得的合肥濱化區(qū)地塊采取“限地價(jià)”方式出讓。

回款壓力大但拿地仍有熱情

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，流標(biāo)的原因非常多，最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價(jià)、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來(lái)越大。出讓土地的要求也越來(lái)越多，特別是其中各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力大的情況下，很難拿地。流標(biāo)現(xiàn)象越來(lái)越多，土地溢價(jià)率全面走低。

對(duì)于土地市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)，張波認(rèn)為，土地市場(chǎng)趨冷的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)?！胺科竽玫貢?huì)更為謹(jǐn)慎。尤其是資金壓力大、融資難的大背景下，融資環(huán)境無(wú)法得到改善的現(xiàn)狀會(huì)直接引發(fā)并導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)提升，并直接影響到拿地的資金來(lái)源；規(guī)?；瘞?lái)的優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)會(huì)更明顯呈現(xiàn)。目前資源聚集效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都會(huì)更大幅度向規(guī)模房企傾斜，國(guó)資背景的大型品牌房企在土地市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)會(huì)愈加明顯。

盡管土地市場(chǎng)趨冷是不爭(zhēng)的事實(shí)，但張波認(rèn)為，“房企補(bǔ)貨的內(nèi)趨力依然明顯?！畧?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’將成為下半年房企拿地‘緊箍咒’，在考慮自身規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)也將會(huì)更為理性判斷未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將維持一定熱度；房企獲取土地開發(fā)的方式也會(huì)更為多元化，除了從一級(jí)市場(chǎng)拿地，房企的并購(gòu)將成為龍頭房企獲取開發(fā)土地資源的重要方式，除了股權(quán)并購(gòu)，資產(chǎn)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)的占比會(huì)進(jìn)一步提升?！?/span>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，情緒相對(duì)還是低落的，開發(fā)商資金回籠也不好，所以拿地會(huì)比較保守。而且很多土地限制性內(nèi)容比較多，這都會(huì)影響土地的溢價(jià)率。所以溢價(jià)率下調(diào)基本上和房企拿地的狂熱情緒減弱是有關(guān)的。對(duì)于此類土地市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，其實(shí)到年底不排除還是會(huì)有部分企業(yè)積極入市的，所謂逆勢(shì)抄底的策略。同時(shí)從實(shí)際過(guò)程看，此類土地市場(chǎng)的發(fā)展依然有較好的機(jī)會(huì)，尤其是很多房企還是有補(bǔ)庫(kù)存的戰(zhàn)略的。

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