風(fēng)險(xiǎn)防控常態(tài)化

??剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2018年的主要發(fā)展目標(biāo)和政策基調(diào)。會(huì)議公報(bào)發(fā)布，提出在未來(lái)3年要重點(diǎn)抓好決勝全面建成小康社會(huì)的防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。其中，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)被放在重要位置，重點(diǎn)即是防控金融風(fēng)險(xiǎn)。金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，對(duì)有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)具有基石性的作用。與其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)十分重要。

??“2007年的美國(guó)次貸危機(jī)，1997年的亞洲金融危機(jī)，乃至1991年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由房地產(chǎn)引發(fā)的，這些危機(jī)造成的影響十分深遠(yuǎn)?！比珖?guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，很容易引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)發(fā)布，提出在今后三年重點(diǎn)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)形成“金融和房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。不僅要求更加具體，期限也更為長(zhǎng)久。

??本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性高點(diǎn)正接近尾聲。從今年四季度開(kāi)始，市場(chǎng)下行的趨勢(shì)出現(xiàn)，使得“冬天”很可能延續(xù)至明年，甚至后年。加之債務(wù)到期的壓力，以及流動(dòng)性收緊預(yù)期，未來(lái)房企的資金面難言樂(lè)觀(guān)。

??一旦房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，或者個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)違約，金融領(lǐng)域?qū)⒈徊?，并可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。今年的房企到位資金中，有超過(guò)4萬(wàn)億直接來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)——前11月，房企國(guó)內(nèi)貸款22649億，個(gè)人按揭貸款21612億元。再算上其他渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)沉淀的金融資本規(guī)模相當(dāng)龐大。

??高價(jià)地成風(fēng)險(xiǎn)集聚點(diǎn)

??“房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)不是‘黑天鵝’，而是‘灰犀?！??！鳖櫾撇脙蓚€(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)來(lái)解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，意為這種風(fēng)險(xiǎn)并非偶發(fā)事件，而是大概率事件。

??他的理由在于，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，且短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通常在下行周期中出現(xiàn)。

??顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是當(dāng)收入下降時(shí)，購(gòu)房者面臨償還貸款的壓力，按揭貸款可能出現(xiàn)違約。二是當(dāng)銷(xiāo)售不暢、資金收緊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨償貸壓力，開(kāi)發(fā)貸款可能出現(xiàn)違約。

??他表示，流動(dòng)性收緊是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要壓力。這其中，不僅有樓市調(diào)控的要求，還有美國(guó)加息、減稅帶來(lái)的間接刺激，這種刺激有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣政策發(fā)生變化。

??過(guò)去兩年的流動(dòng)性偏寬松，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的主因。這不僅刺激交易量大增，也導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲。多數(shù)分析人士認(rèn)為，一旦市場(chǎng)下行，資產(chǎn)價(jià)格縮水，或價(jià)格增速放緩，資金回報(bào)率就難以滿(mǎn)足。

??其中，相比分散、穩(wěn)定的按揭貸款，開(kāi)發(fā)貸違約的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)樽罱鼉赡甑母邇r(jià)地，都將面臨后續(xù)開(kāi)發(fā)和入市的難題，這些土地大多利用杠桿獲得，沉淀的資金規(guī)模也較大，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力相對(duì)較弱。

??在以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中，高價(jià)地往往是風(fēng)險(xiǎn)的集中點(diǎn)。易居克而瑞的一份報(bào)告顯示，去年成交的50宗“地王”，到今年11月中旬有14宗尚未開(kāi)工、29宗已開(kāi)工未開(kāi)盤(pán)，已開(kāi)盤(pán)的7個(gè)項(xiàng)目受困于限價(jià)政策，去化表現(xiàn)平平。

??鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，“防風(fēng)險(xiǎn)”是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)容表述的核心部分。他在12月21日表示，這不僅包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的金融風(fēng)險(xiǎn)，還包括上下游很多相關(guān)領(lǐng)域。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟沉淀了多少金融資本，目前并無(wú)確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。顧云昌認(rèn)為，按照正常邏輯，M2增速=GDP增速+物價(jià)指數(shù)。但最近幾年來(lái)，M2維持相對(duì)高速增長(zhǎng)，導(dǎo)致前者一直大于后者。這說(shuō)明大量貨幣流向大宗資產(chǎn)領(lǐng)域，造成資產(chǎn)價(jià)格上漲。這其中，房地產(chǎn)吸納的資金規(guī)模不容忽視。

??“銀行早就不給小房企貸款了，這些企業(yè)靠什么活著？信托、私募，還有大量的民間融資?！?福建某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年前11月房企開(kāi)發(fā)投資規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億，除了4萬(wàn)億的直接來(lái)源外，還有相當(dāng)部分間接來(lái)自于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)。

??更重要的是，這些小房企本已舉步維艱，但隨著本輪市場(chǎng)的升溫（尤其是三四線(xiàn)城市市場(chǎng)升溫），很多小房企起死回生，并謀求進(jìn)一步發(fā)展。若把這部分計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)沉淀的金融資本規(guī)模將更加可觀(guān)。

??強(qiáng)調(diào)政策“連續(xù)性和穩(wěn)定性”

??對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控不是短期思路。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述，這將是“今后三年”的重點(diǎn)。

??“這預(yù)示著，至少在未來(lái)的市場(chǎng)下行周期中，防控風(fēng)險(xiǎn)將成為調(diào)控的一個(gè)重要方向?！鳖櫾撇硎?，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是按揭貸款，金融機(jī)構(gòu)的貸款總量都將收緊。楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，對(duì)貸款對(duì)象的資質(zhì)審查將更加嚴(yán)格，放款周期也會(huì)延長(zhǎng)。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，明年和后年，房地產(chǎn)企業(yè)將至少有一萬(wàn)億的債務(wù)到期，結(jié)合流動(dòng)性收緊和市場(chǎng)交易下滑的預(yù)期，房企將迎來(lái)資金最緊張的時(shí)刻。因此，這種期限設(shè)置不無(wú)道理。

??這種政策基調(diào)的變化，還體現(xiàn)為政策的“連續(xù)性和穩(wěn)定性”再度被強(qiáng)調(diào)，從而防止風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)累積。多數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為，雖然“限購(gòu)”、“限價(jià)”等主要調(diào)控措施帶有濃厚的行政色彩，但對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用十分重要。

??鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉在近期的一次演講中表示，熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)潛力巨大?！氨本?、上海這樣的大城市，調(diào)控絕不能放松，一旦放松就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)?！?/span>

??在本輪調(diào)控中，監(jiān)管層還試圖跳出“低迷時(shí)刺激、過(guò)熱時(shí)打壓”的循環(huán)，希望通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，使政策穩(wěn)定化和長(zhǎng)效化。

??盡管官方甚少提及長(zhǎng)效機(jī)制的細(xì)節(jié)，但從此前的公開(kāi)表態(tài)中，不難拼湊出一些框架。中信建投認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制將包含3個(gè)體系：住房保障體系、住房供給體系和住房金融體系。

??住房保障體系，包括加快租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房等供應(yīng)推出，在持有環(huán)節(jié)加快財(cái)稅體制改革；住房供給體系，包括重點(diǎn)城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變革，傳統(tǒng)土地招拍掛模式將優(yōu)化；住房金融體系，包括加大住房金融市場(chǎng)發(fā)展，如加快國(guó)內(nèi)住房租賃證券化發(fā)展，支持供給主體輕資產(chǎn)化運(yùn)作等。

??分析人士認(rèn)為，上述改革的細(xì)節(jié)和時(shí)間表尚不明確，但從財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷就房地產(chǎn)稅撰文的做法來(lái)看，稅收制度的改革更為成熟，也有可能最先推出。

（來(lái)源：中房網(wǎng)）