10月22日，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在十九大新聞中心舉辦的第五場記者招待會上指出，預計今年四季度，全國房地產市場還將延續(xù)成交量增速回落、成交價格趨于穩(wěn)定的走勢。全年房地產市場將保持目前平穩(wěn)運行的態(tài)勢。 

始于去年9月30日的本輪房地產調控政策已運行一年有余。最新出爐的數據顯示，今年9月份，全國房價整體仍處于降溫通道，尤其是一二線熱點城市深圳、成都、上海等地房價繼環(huán)比全面停漲后，同比也出現下跌。 

相關受訪專家表示，一年來調控房價效果顯現，房價已經趨穩(wěn)，未來房地產調控力度不會放松，房地產行業(yè)在“去庫存”后繼續(xù)“去杠桿”，而隨著租購并舉等政策加快推進，房地產長效機制輪廓漸顯。

精準調控 房價趨穩(wěn)    

國家統(tǒng)計局近日公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。易居研究院根據統(tǒng)計局數據測算，9月份，全國70個大中城市新房價格環(huán)比、同比漲幅均有明顯放緩。其中，環(huán)比上漲0.2%，較去年同期1.8%的增幅明顯收窄。 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國經濟導報記者表示，全國房價整體漲幅明顯回落，充分說明了調控一年以來政策的有效性，尤其是限購限貸等政策發(fā)揮了實質性的狙擊投機需求的重要作用。  

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，9月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續(xù)發(fā)揮作用，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8~8.8個百分點之間。 

在房價過快上漲的勢頭得到抑制的同時，商品房銷售增速也平穩(wěn)回落。數據顯示，全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1~9月的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。 

國家統(tǒng)計局數據顯示，9月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續(xù)發(fā)揮作用，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新房價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8~8.8個百分點之間。一二線熱點城市房價在8月份出現全面環(huán)比下調后，9月份同比數據也開始出現下跌。 

數據顯示，9月份，深圳新房同比下跌3.9%，成都同比下跌2.8%，上海同比下跌0.1%。此外，北京新房價格同比接近持平，合肥、南京、福州、天津、杭州、廈門、鄭州等前期房價上漲較快的熱點城市，9月同比漲幅均在3.2%以內。  

中原地產首席分析師張大偉對中國經濟導報記者表示，將70個城市數據簡單平均看，大部分城市房價漲幅放緩，特別是一二線城市，整體看，新建住宅平均環(huán)比上漲0.19%，這是最近23個月的漲幅最低點。同比數值也更是最近13個月最低。整體看，漲幅放緩趨勢已經明確。而調控效果有望繼續(xù)影響今年四季度房地產市場，10月開始將有更多城市進入同比房價出現下調的趨勢中。    

張大偉表示，在一二線城市持續(xù)調控、部分城市出現降價的情況下，三四線城市依然支撐了整體市場。這種手術刀式的分類調控，是歷史第一次實現了市場的精準調控，不一刀切。未來樓市依然會呈現分化走勢，調控政策也將繼續(xù)堅持“打地鼠”。

“去庫存”后“去杠桿” 

“三去一降一補”中，對于房地產討論更多的“去庫存”，而在限購、限貸等調控政策不斷發(fā)力的同時，近期樓市降溫也與各地嚴查各類“加杠桿”的金融產品有關。同時，各地銀行也在積極落實房地產調整信貸措施、加強住房信貸業(yè)務風險管理。    

克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，房地產市場是金融“去杠桿”重要環(huán)節(jié)之一。近期，北京、南京等城市相繼發(fā)文要求銀行業(yè)金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金流向，廣州更是暫停發(fā)放金額超100萬元或期限超10年的消費貸。在抑制資產價格泡沫的大背景下，房地產行業(yè)去杠桿的過程并不可逆，銀行業(yè)金融機構將重點加強“首付貸”、“消費貸”等資金監(jiān)管，以防信貸資金違規(guī)流入房地產市場。

央行《2017年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計數據》顯示，房地產貸款增速趨緩。在國家加大房地產市場調控、嚴控房地產行業(yè)信貸、收緊房企融資渠道、引導金融服務實體經濟的背景下，前一階段房貸增速上漲過快的狀況有所緩解，房地產貸款的增速和占比同步下降。9月末，人民幣房地產貸款同比增長22.8%，增速繼續(xù)比上季末降低1.4個百分點。

關于家庭部門的債務杠桿率，中國人民銀行行長周小川曾表示，從全球比較看，中國還不算高，但最近幾年增長很快。這個快的程度提醒大家注意，不是說“現在就要去杠桿”，而是說“增長的過程要注意質量”，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時又是高質量的。    

世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，國內市場，去杠桿將在2018年繼續(xù)推進，但必定是一個漸進且可控的過程。

“去杠桿”也體現在限售政策中。自9月下旬起，重慶、南昌、長沙、西安、貴陽等二線城市及桂林、北海等三線城市相繼出臺樓市調控措施，多以限售政策為主。    

交行金融研究中心高級研究員夏丹表示，目前實行限售措施的城市已累計超過50個。從地區(qū)指向上看，多是針對短期樓市出現異動的地區(qū)進行的定向糾偏。靴子落地，打破了部分市場預期對調控是否可能在“9·30”這個時間窗口轉向的猜測，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。  

從目前各地的房地產政策內容看，限購與限售全面升級。張大偉表示，全國限售城市擴大到了50個，整體看調控政策還在繼續(xù)升級加碼。限售事實上，就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3~5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。

租購并舉等長效機制陸續(xù)實施  

日前，在回答媒體有關房地產長效機制的問題時，王蒙徽說，住建部及有關部門正在抓緊落實這方面工作，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，推進房地產長效機制建設。 

住建部介紹，目前，正在進行12個大中城市住房租賃試點工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產權住房。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。房地產長效機制目前也在抓緊研究制定。 

“加快長效機制建設對促進住房回歸居住屬性、房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。在此過程中，住房租賃、共有產權住房都是長效機制探索中的重要部分。同時，應充分考慮政策、措施之間的相互影響與聯(lián)系，如在土地供應方面，應合理增加房價上漲壓力大的城市住宅用地供應，這可以有效抑制房價過快上漲預期、并有助于推進住房租賃市場發(fā)展。此外，在稅收、金融及市場價格等多個方面也都應該進行通盤考慮與安排?！苯煌ㄣy行首席經濟學家連平說。  

值得注意的是，今年以來，租購并舉的政策加速推出，北京、上海也在積極探索發(fā)展共有產權住房，一系列舉措的背后都傳遞出房地產長效機制建設步伐加快的信號。 

夏丹表示，培育住房租賃市場將作為建設房地產長效機制的一個重點方向。未來一段時間，地方層面將跟進出臺一系列支持住房租賃建設的政策，通過財政補貼、稅收優(yōu)惠、專項供地等方式，鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，構建租購并舉住房制度的腳步將明顯加快。  

隨著樓市調控不斷深入，房地產市場長效機制建設也在持續(xù)推進中。未來租購并舉等調控政策將助力房地產市場規(guī)范發(fā)展，避免樓市大起大落。  

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，與此前政府關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場政策基調一致。”謝晨表示，由于政策及金融工具創(chuàng)新的支持，房屋租賃業(yè)務在未來幾年將獲得實質性發(fā)展。  

今年5月以來，住建部等多部委印發(fā)了發(fā)展住房租賃市場的條例和通知，并選取了12個城市作為首批試點。夏丹表示，目前，多個城市已積極響應。未來一段時間，地方層面將跟進出臺一系列支持住房租賃建設的政策，通過財政補貼、稅收優(yōu)惠、專項供地等方式，鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，構建租購并舉住房制度的腳步將明顯加快。  

對于房企來說，中國指數研究院報告認為，要把握政策的主基調，在房地產開發(fā)過程中堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的重大原則，積極回應居民自住需求，提高居住產品的品質感、生態(tài)性。圍繞滿足自住需求，合理確定企業(yè)發(fā)展目標。同時，立足房地產長效機制的逐步夯實，結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展住房租賃業(yè)務，積極參與構建多層次住房供應體系。

(來源：中國經濟導報)