今年以來，在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下，中資海外購房一度潮歇；然而，從8月開始，再次潮起。從記者最新采訪了解的情況來看，由于中國買家需求依然強(qiáng)烈，包括地產(chǎn)商、貸款機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介、律師等多方正努力填補(bǔ)當(dāng)前資金空缺的商機(jī)，積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務(wù)，交易正逐漸回暖。

來自四大洲、16個國家的60名房產(chǎn)中介，多個專長于海外投資移民的律師和移民留學(xué)中介，幾乎構(gòu)成了一條完整的海外置業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，這是記者在9月舉行的一場海外房產(chǎn)峰會上見到的景象。記者在現(xiàn)場遇到了一家特別的公司，這是一家來自澳大利亞的貸款中介機(jī)構(gòu)，主營業(yè)務(wù)是對接放貸機(jī)構(gòu)和借貸者，這家公司來中國尋找商機(jī)，源于澳大利亞當(dāng)?shù)氐囊粋€房產(chǎn)調(diào)控政策。

“自從澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行停止對海外買家的貸款業(yè)務(wù)后，我們在其中發(fā)現(xiàn)了填補(bǔ)資金空缺的商機(jī)。我們和多家有能力、有產(chǎn)品但缺乏銷售渠道的貸款機(jī)構(gòu)合作，成立了一個中英雙語的團(tuán)隊(duì)接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作，但中國客戶是主要的，因?yàn)樗麄儗Π拇罄麃喎慨a(chǎn)興趣濃厚。我們?yōu)楹Ｍ饪蛻籼峁┮粭l龍服務(wù)，包括尋找資金、保險和房產(chǎn)管理?！边@家公司的海外業(yè)務(wù)主管對記者透露。

加拿大、澳大利亞多地出臺政策打擊外來需求

據(jù)悉，自去年上半年起，澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行陸續(xù)開始收緊對外國人的購房貸款政策，海外收入的購房者幾乎無法在當(dāng)?shù)劂y行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，據(jù)了解，上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及，他們無法按時交割，甚至出現(xiàn)了中國買家被迫違約放棄首付的案例。

“我們有一個客戶受到這個政策的影響，在政策出臺之前，這個客戶順利地在當(dāng)?shù)劂y行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對方突然就說不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了。客戶當(dāng)時非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介?！?月13日，中文國際房源平臺居外網(wǎng)中國區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)吳光慧對記者表示。

據(jù)了解，在澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行停止貸款后，當(dāng)?shù)胤倾y行金融機(jī)構(gòu)和外資銀行以及當(dāng)?shù)匾徊糠珠_發(fā)商，試圖填補(bǔ)資金的空缺。

以澳大利亞最大公寓開發(fā)商Meriton為例，據(jù)該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體采訪時稱，截至目前已累計(jì)向中國購房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來或?qū)⑦M(jìn)一步增長至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個銀行家，但我不得不做，因?yàn)槲覀兊你y行停止貸款了?！彼麑γ襟w表示。

記者向Meriton發(fā)送了采訪申請，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了采訪。根據(jù)該公司官網(wǎng)信息顯示，無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達(dá)房款的八成，不可展期，不同項(xiàng)目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費(fèi)。

“確實(shí)有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商可以為購房者提供貸款，但形式不同，比如說，我之前一個別墅客戶就是由開發(fā)商提供了半年期的無息貸款?！?0月11日，上海一家澳大利亞房產(chǎn)中介人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，但她補(bǔ)充道，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商大多數(shù)還是較為謹(jǐn)慎的。

除了當(dāng)?shù)劂y行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調(diào)了針對海外購房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉(zhuǎn)讓稅，聯(lián)邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調(diào)控政策。

除了澳大利亞外，過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區(qū)針對外國購房者推出了15%的轉(zhuǎn)讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區(qū)，推出了包括外國購房者15%轉(zhuǎn)讓稅等系列政策。據(jù)渥太華省政府9月公布的數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施后，外國買家的交易有所下降。

泰國、馬來西亞等東南亞房產(chǎn)走熱

居外網(wǎng)CEO羅雪欣向記者表示，和去年上半年相比，該平臺上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。

與此同時，中國購房者關(guān)注的目的地也發(fā)生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。

“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區(qū)間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊后，確實(shí)下降了?！碧﹪盘嵫乓患议_發(fā)商人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

對于資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯(lián)卡付首付，“但收款方不能是開發(fā)商。有香港賬戶的人，會從香港賬戶轉(zhuǎn)賬?！?/span>

“相對于之前的冷門，中國購房者對于東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進(jìn)，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅游資源。但同時也存在政治、經(jīng)濟(jì)、匯率波動等不確定性因素，預(yù)計(jì)看不到大規(guī)模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發(fā)達(dá)市場的‘超級明星城市’，因?yàn)槟抢飺碛袃?yōu)質(zhì)的求學(xué)、就業(yè)、生活、文化等環(huán)境。但鑒于目前的對外投資政策，預(yù)計(jì)會出現(xiàn)放緩?！焙环f。

在胡一帆看來，鑒于目前的市場情況，投資海外房產(chǎn)，面臨著一些風(fēng)險，投資者需保持警覺?！盎诨久?，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數(shù)據(jù)，我們制定了這個指數(shù)，其中四分之三的城市已處于泡沫或估值過高的狀態(tài)，還面臨著多個潛在風(fēng)險。一個是利率水平正?；莻€長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風(fēng)險；第三個風(fēng)險是情緒的變化；另外來自中國內(nèi)地的需求由于資本管制政策相對放緩，這對于那些目的地來說，也是一個風(fēng)險。建議投資者保持冷靜、謹(jǐn)慎的態(tài)度。”胡一帆說。