央行支持北京對(duì)首套房上浮利率

9月19日晚上，樓市再傳大消息：央行突然對(duì)樓市表態(tài)，支持北京對(duì)首套房上浮利率。針對(duì)近日北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流的現(xiàn)象，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部今天傍晚表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對(duì)此人民銀行營(yíng)業(yè)管理部積極支持。央行這是什么意思？為什么不由央行總部的人出面，對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市上浮首套房利率表達(dá)支持，而是由“北京分行”表達(dá)對(duì)北京地區(qū)上浮首套房利率表示支持？很明顯，十九大前力保北京樓市穩(wěn)定不出錯(cuò)，利用北京樓市風(fēng)向標(biāo)的作用告知全國(guó)“調(diào)控力度不會(huì)放松”。央行通過“北京分行”對(duì)北京市場(chǎng)表態(tài)的方式，影響力度會(huì)比較“適中”，而不會(huì)擴(kuò)大化。這個(gè)表態(tài)同樣適用于深圳、上海、南京等熱點(diǎn)城市。

從本次房貸利率調(diào)整時(shí)間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、自身市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)策略和資產(chǎn)負(fù)債管理需要進(jìn)行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度。

從具體利率水平看，各銀行根據(jù)各自成本不同，進(jìn)行了自主差異化定價(jià)，工商銀行、建設(shè)銀行、北京銀行、廣發(fā)銀行等大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對(duì)較小，普遍為基準(zhǔn)利率上浮5%；民生銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、渤海銀行等中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%或以上。從全國(guó)范圍來看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

這意味著中國(guó)樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入最嚴(yán)格的階段，在熱點(diǎn)城市剛需買房也要受到制約了。

高層從保剛需轉(zhuǎn)向抑制剛需的背景

事情要追溯到今年6月中旬，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示，由國(guó)家發(fā)改委旗下的“價(jià)格監(jiān)督檢查與反壟斷局”約談了工商銀行北京分行原因是在北京的“銀行圈子”里存在一個(gè)“市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制”，“牽頭行”是工商銀行北京分行。這個(gè)“自律機(jī)制”下，北京的主要銀行達(dá)成了兩項(xiàng)“公約”：第一，對(duì)公貸款利率“不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍”；第二，約定了存款利率上限和首套房個(gè)人貸款利率折扣（減少折扣）。

當(dāng)時(shí)發(fā)改委要求北京各銀行取消對(duì)公貸款利率“不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍”的限制，并對(duì)約定存款利率上限和首套房個(gè)人貸款利率折扣的必要性等作出說明。對(duì)于當(dāng)時(shí)北京各銀行減少首套房貸款折扣、甚至上浮利率的做法，高層并不認(rèn)可，認(rèn)為這會(huì)“抑制剛需”。

才過了3個(gè)月，“人民銀行營(yíng)業(yè)管理部”就通過央視喊話，支持北京各銀行的做法，顯然意味著高層對(duì)于樓市的看法再次出現(xiàn)調(diào)整。

原因

第一，10月中旬將召開重要會(huì)議，目前還有一個(gè)多月，這個(gè)時(shí)候樓市應(yīng)該保持平穩(wěn)，不能再起波瀾，尤其是不能再次出現(xiàn)價(jià)格反彈。

第二，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月數(shù)據(jù)，目前全國(guó)商品房的平均消化周期只有5個(gè)來月，已經(jīng)顯著偏低；其中商品住宅（剔除辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房）的消化周期只有3個(gè)多月。這是非常危險(xiǎn)的，很多城市都可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。所以，讓樓市成交量降下來，等待市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)存是必須的。

第三，銀行房貸額度十分緊張。個(gè)人房貸現(xiàn)在是價(jià)漲量小，利率提高的同時(shí)，額度也十分緊張，有客戶想高價(jià)貸款也不一定能快速放款。2016年全年北京地區(qū)人民幣貸款增加6059.4億元，其中去年末比年初新增的個(gè)人房貸大約為2442億元，今年比去年少1000億元，大約是1442億元。而前8個(gè)月已經(jīng)新增1233.3億元，意味著到年末新增額只有210億元左右，即使考慮到每月個(gè)貸還款回收的額度，今年余下四個(gè)月的房貸額度也非常緊張。

影響

央行支持對(duì)樓市的定向加息，即便是首套房的剛需也不可避免。這個(gè)定向加息包含兩個(gè)含義：第一，加息是針對(duì)樓市的，不是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的；第二，加息是針對(duì)熱點(diǎn)城市的，而不是全國(guó)。

央行這個(gè)新表態(tài)，將讓熱點(diǎn)城市的樓市在成交量上迅速入冬，因?yàn)橘?gòu)房者的購(gòu)房成本將有顯著上升。以貸款500萬(wàn)，貸款時(shí)間30年，完全使用商業(yè)貸款，采用等額本息來計(jì)算。從此前的9折利率，到今天的上浮5%：購(gòu)房者的月供將從25067元增加到27286元，每月負(fù)擔(dān)將增加2200多元，累計(jì)負(fù)擔(dān)將增加80萬(wàn)元。