這是中國(guó)恒大有史以來(lái)最出色的一份半年報(bào)。2017年上半年，這家公司雖然沒(méi)有繼續(xù)保持銷(xiāo)售額的榜首位置，但營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)等指標(biāo)卻超越中海、萬(wàn)科等同行，取得行業(yè)第一。

“去年當(dāng)了第一之后，我們發(fā)現(xiàn)，即便銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了第一，效益如果是第二，那我們還是第二。”8月28日，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞認(rèn)為上半年的業(yè)績(jī)特點(diǎn)代表著公司正在進(jìn)行歷史性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。他指出，在扮演了20年追趕者的角色后，目前的恒大已經(jīng)具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)，從今年開(kāi)始，將由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。“我們?cè)谖磥?lái)不會(huì)追求銷(xiāo)售量第一，但是要追求毛利率、凈利率爭(zhēng)取達(dá)到第一，利潤(rùn)總額爭(zhēng)取達(dá)到第一，權(quán)益銷(xiāo)售額達(dá)到第一。”

為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，恒大公布了未來(lái)三年的降負(fù)債和土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)計(jì)劃，還打算在下半年開(kāi)展第三輪引戰(zhàn)工作。按照公司目前已超過(guò)3000億港元的市值來(lái)看，預(yù)計(jì)可引入300億元-500億元的資金。

雖然僅僅大半年時(shí)間，恒大股價(jià)就從約5港元上漲到了8月29日的最高25港元，上漲近4倍。但在花旗、野村等機(jī)構(gòu)看來(lái)，轉(zhuǎn)型后的恒大仍有上升空間，為此上調(diào)其目標(biāo)價(jià)至28港元。

從規(guī)模王變身利潤(rùn)王

在經(jīng)過(guò)20年的努力后，2016年，恒大首次實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模的登頂。2017年上半年，地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)賽更加激烈，前三甲的座次也已發(fā)生變化，銷(xiāo)售規(guī)模第一的位置被碧桂園所占據(jù)。

在這個(gè)過(guò)程中，當(dāng)過(guò)老大的恒大，心態(tài)也已經(jīng)有所不同。“過(guò)去恒大是追求規(guī)模為目標(biāo)，去年我們當(dāng)老大以后，覺(jué)得自己給自己確立目標(biāo)沒(méi)有意義?！毕暮ｂx如此理解規(guī)模的含義。

從上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，恒大確實(shí)已經(jīng)放下曾經(jīng)的追求，不再執(zhí)著于單純的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。2017年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)2440.9億元的銷(xiāo)售金額，同比增長(zhǎng)72.2%，位居行業(yè)第三。

但這不意味著許家印放棄了“第一”的理想。上半年，恒大在利潤(rùn)指標(biāo)方面的大幅增長(zhǎng)超出業(yè)界想象。營(yíng)業(yè)額1879.8億元，同比大增114.8%。凈利潤(rùn)231.3億元，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億元，同比增幅都超過(guò)200%；歸屬股東利潤(rùn)188.3億元，同比大增832%，股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)。

同期，被稱(chēng)為行業(yè)利潤(rùn)王的中海實(shí)現(xiàn)了872億港元的營(yíng)業(yè)收入和216.5億港元的凈利潤(rùn)，萬(wàn)科這兩項(xiàng)數(shù)字分別為698.1億元和100.5億元，碧桂園的營(yíng)業(yè)收入為777.4億元、凈利潤(rùn)84億元。

數(shù)字變化的背后是恒大對(duì)發(fā)展模式的反思和調(diào)整。夏海鈞表示：“恒大今年向資本市場(chǎng)第一次提出了要從‘規(guī)?！颉?guī)模+效益’轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)變?！?/p>

他指出，從1996年成立到2017年的20年時(shí)間里，恒大一直走的是一條規(guī)?；瘮U(kuò)張的道路，這種戰(zhàn)略，使公司從一個(gè)小的地區(qū)型項(xiàng)目公司，成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)?！昂愦筮^(guò)去一直是一個(gè)追趕型的企業(yè)，在2016年底已經(jīng)成為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在這樣的基礎(chǔ)上，恒大決定了要把規(guī)模和效益并重，并重的前提是效率優(yōu)先。從2017年起，恒大在持續(xù)發(fā)展規(guī)模的同時(shí)，把效率作為我們最主要的目標(biāo)?！?/p>

而在2017年進(jìn)行由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變也是有原因的。首先，目前恒大的土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)2.7億平方米，是所有中國(guó)房企中總量最高的。其次，恒大已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)223個(gè)城市，是全國(guó)覆蓋程度最廣的發(fā)展商。最后，2016年，該公司的銷(xiāo)售額全國(guó)排名第一，今年上半年，權(quán)益銷(xiāo)售額仍是第一。

“跟同行的競(jìng)爭(zhēng)，恒大已經(jīng)跑贏一大截了。”夏海鈞認(rèn)為這是恒大轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。“我們也不會(huì)忽略掉規(guī)模，要始終保持在中國(guó)的前三甲，而在前三甲中，我們要保證效率第一，這是我們的目標(biāo)?！?/p>

控土儲(chǔ)引戰(zhàn)投降負(fù)債

對(duì)于一個(gè)地區(qū)性的小房企而言，要追趕龍頭、確立自己的行業(yè)地位，是一件很不容易的事情。恒大花了20年，采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本（三高一低）的戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了自己的目標(biāo)?！斑^(guò)去恒大的負(fù)債率比較高，這是正常的，如果負(fù)債率不高、公司沒(méi)有錢(qián)，不可能發(fā)展到今天的規(guī)模?！毕暮ｂx說(shuō)。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速的放緩、市場(chǎng)的飽和，這種模式已難以持續(xù)。所以，該公司提出了向三低一高（低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型的成效已經(jīng)在上半年的業(yè)績(jī)中得到體現(xiàn)。夏海鈞介紹，今年向規(guī)模化、向效益轉(zhuǎn)型以后，恒大的毛利率、凈利率明顯提升，“毛利率達(dá)到歷史新高，約31%左右，核心凈利率接近10%。過(guò)去公司的毛利率在25%到30%，凈利率在5%到10%左右?！?/p>

利潤(rùn)的提升得益于負(fù)債指標(biāo)的改善。上半年，恒大先后兩輪引戰(zhàn)，合計(jì)引入700億元的資金，還贖回了全部1129億元的永續(xù)債，發(fā)行63億美元優(yōu)先票據(jù)，這些措施成功使得公司的凈負(fù)債率較2016年底下降了接近一半。

而在未來(lái)三年，降低凈負(fù)債率依然是恒大的工作重心，該公司承諾到2020年，將凈負(fù)債率下降至70%左右的行業(yè)合理水平。為此，在這三年間，公司的土地儲(chǔ)備將實(shí)施負(fù)增長(zhǎng)策略，下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000萬(wàn)平方米到2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。同時(shí)，引入第三輪戰(zhàn)投，預(yù)計(jì)引戰(zhàn)資金在300億元-500億元。

夏海鈞表示，以大量的土地儲(chǔ)備為基礎(chǔ)，有了以效率為優(yōu)先的戰(zhàn)略，未來(lái)三年恒大的毛利率、凈利率、利潤(rùn)總額都會(huì)穩(wěn)步的上升，給股東帶來(lái)豐厚的回報(bào)。

實(shí)際上，恒大的股東已經(jīng)分享到了豐厚的回報(bào)。今年以來(lái)，恒大的股價(jià)漲幅驚人，年初在5港元左右的區(qū)間徘徊，而8月29日的股價(jià)已經(jīng)一度沖擊上了25港元，漲幅接近400%。

“恒大的股票未來(lái)還會(huì)有增長(zhǎng)的空間，特別是現(xiàn)在公司從‘規(guī)模’向‘規(guī)模+效益’轉(zhuǎn)變，毛利率、凈利率大幅提升以后，效益上升的空間是很大的?！痹谙暮ｂx看來(lái)，目前恒大的股價(jià)依然被低估。