近兩個(gè)月的時(shí)間里，全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)住房租賃新政。在國(guó)家及地方政策推動(dòng)下，機(jī)構(gòu)房東崛起，開(kāi)發(fā)商和國(guó)有住房租賃公司的加入，正在顛覆著以往以個(gè)人房東為主的租賃市場(chǎng)。這也意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代。

9城市試點(diǎn)住房租賃方案，北京上海無(wú)錫“插班”

根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。鏈家的研究則顯示，2015年、2016年中國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬(wàn)億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。

  與旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。在人口凈流入的大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已成為政府的政策要點(diǎn)。

   7月20日，住建部等九部委發(fā)文，把廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)名單，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

   此試點(diǎn)城市名單公布僅過(guò)一個(gè)月，截至目前除深圳、合肥、肇慶三個(gè)城市外，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過(guò)市政府會(huì)議審議。

   值得注意的是，在首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)。北京本來(lái)就要疏解人口壓力，所以很難再出臺(tái)吸引外來(lái)人口的舉措，上海情況與北京相似。

   但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，盡管北京、上海、無(wú)錫三個(gè)城市并未被列入住房租賃試點(diǎn)城市，但這些城市依然出臺(tái)相關(guān)住房租賃政策，多措并舉發(fā)力租賃市場(chǎng)。

   8月17日，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)備案信息申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。京籍無(wú)房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。

   上海方面，繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財(cái)富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營(yíng)管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計(jì)等方面。

   無(wú)錫方面，7月28日，無(wú)錫提出凡辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無(wú)錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)簽注《江蘇省居住證》均滿五年條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。無(wú)錫的做法充分反映了當(dāng)前三線熱點(diǎn)城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向。

   截至目前，除廣州、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、鄭州、佛山等9個(gè)已公布住房租賃試點(diǎn)的城市，再加上像北京、上海、無(wú)錫這樣的“插班生”，全國(guó)約有12個(gè)城市多措并舉發(fā)力住房租賃市場(chǎng)。

   業(yè)內(nèi)人士表示，隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

各類機(jī)構(gòu)搶灘登錄租房市場(chǎng)

自2015年開(kāi)始，從中央到各級(jí)地方政府，都陸續(xù)出臺(tái)了培育租賃市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)房東的政策。在政策和市場(chǎng)雙重利好之下，一線城市和重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了大量的機(jī)構(gòu)房東。

最先進(jìn)入租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)房東主要是一些獨(dú)立品牌公寓商，他們往往規(guī)模不大，運(yùn)營(yíng)水平也不高，基本都處在“燒錢”模式。其次是依托自身租賃平臺(tái)轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)存量房機(jī)構(gòu)。此外，就是開(kāi)始大規(guī)模布局租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們。

   除開(kāi)發(fā)商之外，地方政府旗下的國(guó)有租賃平臺(tái)也將是機(jī)構(gòu)房東的重要力量，進(jìn)一步擴(kuò)大機(jī)構(gòu)租賃的規(guī)模。比如，2016年，佛山搭建了佛山市建鑫住房租賃有限公司。2017年7月14日，哈爾濱國(guó)有控股專業(yè)住房租賃平臺(tái)——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)。7月17日，廣州提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年底，將組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司。

   易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于民營(yíng)機(jī)構(gòu)，國(guó)有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時(shí)，也可憑借自身的國(guó)有背景更好地進(jìn)行獲取融資。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。

   清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，此前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

   由此可見(jiàn)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，而機(jī)構(gòu)房東的崛起，或?qū)臄?shù)量和規(guī)模上，徹底改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則。