8月14-18日上海土地市場迎來2幅商辦地塊出讓，且都是低溢價成交。其中七寶地塊被業(yè)內(nèi)認為質(zhì)地不錯，應該會有一番爭奪，結(jié)果卻是零溢價成交。此外，原計劃本周還有2幅地塊要招拍掛，但隨后中止。伴隨上海出臺的租賃市場支持政策，土拍市場的反應傳遞出什么信號？

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，近來上海土地市場變化和當前市場背景有關(guān)。一方面市場不太樂觀，房企變得謹慎。盧文曦援引8月18日國家統(tǒng)計局公布的70個城市房價數(shù)據(jù)表示，目前一線城市房價趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。

由于過了半年業(yè)績考核時期，房企推盤并不積極，尤其是7月中下旬，上海土地市場先出臺新房開盤搖號細則，緊接著公布新房銷售施行“一價清”措施，市場要有消化過程，房企也在觀望，故7月投放樓盤不多。受制于供應，故新盤成交量只有67.2萬平方米，環(huán)比減少2%，同比下滑45.1%，這一數(shù)值是近7年的同期新低。市場交易意愿不高，新盤定價上房企也不愿做進一步讓步，所以新盤價格指數(shù)環(huán)比走平。

二手住宅方面，由于看房人數(shù)一直處于低位，帶看難度增加，所以房東掛牌意愿也不濃厚，全市掛牌量一直在低位盤整。市場交易意愿不強，成交量持續(xù)收縮背后是房東信心走弱。由于現(xiàn)在買家以置換為主，急于成交的房東目前提出的議價空間達到5%的逐漸增多。

盧文曦指出，不排除過熱的三四線會出臺一些調(diào)控措施，在這種背景下再去高價拿地，顯然不理性。

土地現(xiàn)降溫跡象

回到上海土拍市場，七寶片區(qū)已屬相對成熟的區(qū)域，且本周出讓的地塊本身位置不錯，緊鄰軌道交通10號線航中路站，對于商業(yè)項目來講，這類可以匯集大量客流。周邊是閔行文化公園，環(huán)境較好。還有多個居民小區(qū)，有穩(wěn)定消費客源，此外也有寶龍城市廣場等多個商業(yè)項目，可以實現(xiàn)聚集效應。

盧文曦解釋道，但該七寶地塊出讓的技術(shù)指標比較苛刻。比如一定比例的公建配套，這幾乎是近期出讓地塊的標配，這點相對不是那么意外。但是要全部自持并且年限不低于20年，這要求就有點高。按照要求，地塊要配建商業(yè)設(shè)施以及酒店，項目竣工驗收完成后1年內(nèi)，應基本實現(xiàn)文化創(chuàng)意、傳媒主題功能，入駐企業(yè)能自主生產(chǎn)授權(quán)發(fā)行影視產(chǎn)品年總產(chǎn)量達到不少于100小時的規(guī)模。對房企招商運營能力提出一定要求。

所以對于該地塊僅有2家房企申請參拍，最后只有1輪應價就結(jié)束了競拍。盧文曦表示，今年上海土地市場也成交過七寶地塊，但該周成交的樓板價要比3個月前低了30%，市場風格切換相當快。

相比之下，另一宗閔行浦江鎮(zhèn)地塊也僅有1家房企進行投標。盧文曦認為，雖然地塊位置不錯，周邊有較多居民區(qū)，且在建設(shè)中的軌道8號線延伸段站點邊，但最后低溢價成交是和土地使用內(nèi)容有關(guān)。地塊經(jīng)營內(nèi)容是菜場，不是傳統(tǒng)商業(yè)。此前浦東洋涇也曾出讓一塊菜場用地，最后溢價率較高。但這與此前還是有很大差別。她指出，洋涇是因為拿地的開發(fā)商在地塊邊上有住宅項目，這塊商業(yè)用地可以作為配套使用，對住宅的價格是有利支撐點。

但浦江鎮(zhèn)地塊的計容面積還不到6000平方米，規(guī)模上比此前洋涇地塊小。且周邊基本是動遷房，商業(yè)化開發(fā)的商品住宅幾乎沒有，因此單獨開發(fā)菜場意義不大。此次申請競買的房企為上海江晨，也不屬于品牌房產(chǎn)開發(fā)公司。

近日被中止出讓的地塊一個位于閔行馬橋，一個位于華漕，位置還算不錯，卻無人申請競拍，是不是意味著土地市場降溫了？

盧文曦指出，今年上半年土地出讓有一個特點，就是區(qū)域上有些偏，下半年以來這種情況將有所轉(zhuǎn)變，基本在外環(huán)甚至是中環(huán)比較成熟的區(qū)域和板塊。不過盡管上半年地塊比較遠，但關(guān)注者較多。華漕是大虹橋區(qū)域，發(fā)展前景不錯；馬橋也是別墅等中高端住宅集中區(qū)域。這次沒有人申請競拍有些超出市場預判。

所以綜合來看，土地市場的確有降溫跡象。

信貸收緊連鎖反應

盧文曦分析道，降溫與政策環(huán)境有關(guān)?！艾F(xiàn)在信貸資金有所收緊，房企融資有難度。而現(xiàn)在出貨可能也遇到一定困難，銷售上資金回籠有減速的苗頭。所以房企在花錢上要仔細斟酌。”

當然也與土地性質(zhì)有關(guān)。盧文曦表示，下半年到目前為止的土地供應中，除兩塊租賃用地是住宅性質(zhì)外，其余均是商辦性質(zhì)。而且都增加不少限定性技術(shù)指標，增加房企開發(fā)、經(jīng)營難度。所以在這種背景下，房企拿地自然會慎之又慎。

上海今年土地供應確實有所下滑。據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計，2017年上半年上海共出讓26幅經(jīng)營性土地，2016年下半年全市出讓土地高達45幅、上半年出讓32幅，相比較而言，2017年上半年土地供應數(shù)量下降。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年上海土地成交金額總計384.9億元，同比下降33%，環(huán)比下降50%；成交面積總計119.2萬平方米，同比下降12%，環(huán)比下降25%；成交均價19380元/平方米，同比下降12%，環(huán)比下降15%。

那么土地市場的降溫，對樓市影響有多大？盧文曦解釋道，從樓市變化規(guī)律來看，土地市場要比樓市慢一些。就像2015-2016年，市場首先活躍起來，然后帶動土地市場走強。而土地市場走強能延續(xù)樓市熱度。

反過來也一樣，樓市降溫，進而對土地市場產(chǎn)生一定影響，而地價趨穩(wěn)，甚至出現(xiàn)下滑，市場預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，進而對樓市交易產(chǎn)生阻力。

今年這種現(xiàn)象頗為明顯。3-5月上海樓市都沒有太好表現(xiàn)。土地市場雖然也有高溢價現(xiàn)象，但在二季度后就消失了。只有個別地塊，有一些特殊原因出現(xiàn)相對較高溢價的現(xiàn)象，其余大部分以低溢價、甚至是底價成交。在7-8月，底價成交的地塊也不少。

盧文曦認為，隨著市場預期改變，市場不會有太大波動。但房企則要看自身出貨情況。記者了解到，某在第三方房企銷售榜單上排名前10的房企，今年由于在上海可銷售貨量非常少，且?guī)缀跞坑胸浛沙鍪鄣牡貕K均為商辦類，因此在今年的市場環(huán)境下，出貨不甚理想，上半年還伴隨著部分客戶退房。而該公司位于郊環(huán)的一個高端項目預售證價格獲批未獲內(nèi)部認可，一直沒有銷售資格，或已錯過上半年的銷售時機。