住建部等九部委公布12個租賃試點城市名單才過一個月，已有9個試點城市公布了方案或通過審議。專家認為，這些城市的快速啟動，預(yù)示著我國住房租賃市場改革大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

    “輕租重售”住房模式加劇租住市場矛盾

    據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

    從租住費用看，上海易居研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

    從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)占有率低于2%，而發(fā)達國家租賃市場的規(guī)?；壤?0%-30%。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，發(fā)展租賃市場就是要改變租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷增加租賃市場的有效供給，才能穩(wěn)定租金。

    深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說，目前租賃市場積累的問題，主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。

    房地產(chǎn)市場如何實現(xiàn)健康發(fā)展？其實，在2015年底中央經(jīng)濟工作會議就提出要建立購租并舉的住房制度，2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場，今年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，在一系列文件和意見的推動下，多個城市租賃市場改革已陸續(xù)展開。

    上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設(shè)中包括50萬套租賃住房。深圳規(guī)定在棚戶區(qū)改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用于人才住房和保障性住房，“只租不售”。

    租賃改革展開“租購?fù)瑱?quán)”釋放積極信號

    此次九部委公布的12個試點城市，除深圳、合肥、肇慶三個城市外，已有9個城市公布了租賃試點方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市盡管未列入試點，但依然多措并舉發(fā)力租賃市場。

    從各地方案看，培育租賃市場是各方案著重體現(xiàn)的，內(nèi)容主要集中在以下幾個方面:

    機構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；蔀楦髟圏c城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進行量化考核。如，沈陽到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達到50家。武漢要求在其兩大開發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點企業(yè)不少于20家。

    在供應(yīng)主體方面，國有企業(yè)受到前所未有的鼓勵。一方面國企可發(fā)揮引領(lǐng)、帶動作用，穩(wěn)定市場租金，另一方面有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。

    為租房群體“賦權(quán)”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購?fù)瑱?quán)”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學(xué)權(quán)益后，無錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩(wěn)定住所”范疇。

    宋丁表示，從國家啟動12個城市租賃試點，到試點外城市積極主動發(fā)力租賃市場，特別是“租購?fù)瑱?quán)”的提出對我國建立“租購并舉”的住房制度具有較大的信號意義。

    房地產(chǎn)發(fā)展模式生變未來自持物業(yè)或集中入市

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產(chǎn)市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

    華南城市研究會副會長孫不熟說，有人問租賃市場起來了，房價會不會大跌。房子具有資產(chǎn)屬性，有條件的人仍會出于保值增值、財富效應(yīng)而購房，因此發(fā)展租賃市場并不會導(dǎo)致房價大幅下降，整體來看對穩(wěn)定房價有重要作用。

    公共福利、稅費改革、資產(chǎn)證券化，被業(yè)界認為是影響住房租賃市場培育和發(fā)展的三個重要因素。萬科長租公寓負責(zé)人張成皓建議，應(yīng)進一步降低稅費扶持租賃企業(yè)發(fā)展壯大，同時改革與房屋產(chǎn)權(quán)綁定的公共福利制度，進一步輻射租房群體。

    業(yè)界普遍認為，目前，房地產(chǎn)業(yè)正從單一“拿地賣房”模式，向出售與持有運營并舉時代過渡?！翱梢灶A(yù)計，未來三年將是自持物業(yè)入市的集中期。面對規(guī)?；摹坜D(zhuǎn)持’，開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經(jīng)理邵俊說。