北京市住建委、市發(fā)改委等部門今天聯合發(fā)布了《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。北京的住房租賃新政要出爐啦！這一次，可謂是實實在在地賦權給租房戶，政府提供了大量的公共服務。

集體戶口，租公租房，可以落戶！符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務教育！非京籍家庭，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息、北京關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)！

以后租房要在監(jiān)管平臺上備案了，政府將發(fā)布很多便民措施。租房合同期內不許隨意漲租金。租金最好按月收取。合同終止后3個工作日內房主就應退回押金。出租期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優(yōu)先購買權。租賃期間房屋若買賣繼承贈與，不影響租賃合同效力。打擊二房東。租戶不得擅自轉租、合租。

以下是詳細解讀。

用來住的房子，不一定要有產權。

最近住房租賃特別熱，無論是北京還是全國，那么為什么住房租賃這么受關注？我們先來說一下背景。

要知道，這一輪調控背后，有著非常明晰的中央對于房地產市場的政策，也就是大家已經非常熟的那句“房子是用來住的，不是用來炒的”。

去年年底，中央指出，要規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度。

可以說，加快發(fā)展住房租賃市場已經成為房地產發(fā)展長效機制的重要組成部分。

今年5月，住建部面向社會公開征求《住房租賃和銷售管理條例》的意見，就規(guī)范住房租賃和銷售行為提出了具體要求。

今年7月，住建部等九部委下發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，更是推出了多項新政策新措施。

此次新政出臺，意味著北京是全國首個出臺貫徹落實地方政策的城市。請注意，說的首個，是指實打實出臺地方政策的哈。這點要明確。

同時，在建立長效機制方面，北京也走在了前列?！按舜伪本┦谐雠_加快住房租賃發(fā)展的新政，目的也很明確，就是貫徹和落實中央和國家的相關要求，建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃行為，保護租賃當事人合法權益?！本┓孔謱＜医M成員表示，發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產發(fā)展長效機制之一，無論是從近期推出的共有產權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“317”以來調控政策的延續(xù)和深化。

新政有4大亮點，北京將設“統一的監(jiān)管平臺”。

再給大家概括一下，此次北京住房租賃新政的四大亮點。

一是建立全市統一的住房租賃監(jiān)管平臺，這個平臺將起到服務和監(jiān)管兩方面的作用。

一方面，政府通過平臺為租賃雙方提供更便捷的公共服務；另一方面，通過對租賃行為的備案等服務，并納入了信用體系，還能起到有效監(jiān)管租賃市場各方行為的作用，使租賃市場更加規(guī)范。

梳理1000多個關于租房糾紛的起訴和向我們的投訴發(fā)現，很多人租房之所以出問題，都是沒有選擇正規(guī)中介，或者哪怕選擇了正規(guī)中介也不知道通過什么渠道去維護自身權益。以后有了備案，相當于對租戶和房主來說就有了多一層的租賃行為證據，這是個好事兒。

二是此次北京的新政，更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務意識。

比如納入平臺的合法租賃，相當于和多部門聯網了。如果租戶需要申領居住證，出租人和承租人不用再攜帶大量的紙質材料去辦事窗口辦，窗口可以直接調取信息，方便了租賃當事人。同時，本市還出臺了多項優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)、集體經濟組織建設租賃住房。

三是此次北京對于租賃的賦權也下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現“購租并舉”上邁出了一大步。

次新政中給予租賃多項賦權，并且是承租家庭最需要的權益。

比如，租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音；同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務教育的權利，更是眾多租房家庭關心的。

四是在保障租賃雙方權益方面。

保障租賃雙方的合法權益，規(guī)范租賃行為，才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。不過，目前租賃市場還有很多不規(guī)范的地方，比如租金隨意漲價、租客時常被迫搬家等。此次北京在新政中，對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內出租房不得單方面提高租金等，保障了租賃雙方的合法權益。

多項新政向租房人權益傾斜

在這次征求意見稿的擬定過程中，很多項新政，都是向培育健康的租房市場、尤其是向租房人傾斜的。下面是具體的新政解讀：

一、網絡交易平臺上完成租房

根據《通知》，市住建委會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。

住房租賃監(jiān)管平臺通過連接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用查詢、信用評價等對外服務。

簡單來說，就是政府的住房租賃監(jiān)管平臺是一個“大后臺”，這個大后臺并不對普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務。而且它是和各部門聯網的，在這個“大后臺”上進行的備案等服務，將來也會為租賃雙方辦理居住證等服務提供便利。

那么對外的則是各個網絡交易平臺，包括中介、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網站等，這些平臺提供和租賃雙方有關的各類服務，比如發(fā)布房源，網上簽約等等，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網絡交易平臺把備案的申請傳輸給政府的“大后臺”，進行登記備案等服務。

也就是說，和房東和房客發(fā)生關系的，還是這些網絡交易平臺，今后房東和房客就可以在這個平臺上完成租房交易。

需要說明的是，這些網絡交易平臺要達到一定的標準，符合“大后臺”的要求，才能準入，對接政府的“大后臺”，提供服務。

可以說，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比，今后在北京必須達到相應標準，合法合規(guī)的平臺，才能對接政府的后臺，提供住房租賃服務。

這對租賃雙方來說都是好消息，在此提示各位，登錄這些正規(guī)的網絡交易平臺，房屋租賃會更加規(guī)范、安全。實在不行，大家也要記得找地方備案，備案，備案。

新政規(guī)定，住房租賃合同訂立后3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案的方式可以直接通過網絡交易平臺，很方便地申請辦理，也可以由區(qū)住建委服務窗口、基層管理服務站提供網上登記備案服務。

住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。

網絡交易平臺要對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的才能推送給政府的監(jiān)管平臺。

二、關于“購租并舉” 北京邁出一大步

最近一段時間，“購租同權”這個話題確實很熱。

但說句實在話，以當前中國的實際情況，尤其是在特大城市要完全做到“購租同權”還不太可能，相信大家也很容易理解這一點。

不過，此次北京的租房新政，在租賃賦權上，是給予了一些切切實實的新舉措?？梢哉f在“購租并舉”上，邁出了很實在的一大步。

當下的社會，對于租賃賦權方面，和租房者最為相關的是兩個問題，一是戶口，二是子女教育。

先說戶口，很長一段時間，相關媒體后臺接到了眾多集體戶籍粉絲的詢問，就是如果不買房的話，戶口就無法從集體戶中遷出，這就面臨了孩子上學等生活中諸多難題，很不方便。這些粉絲呼吁，應該首先從公租房先放開，允許租住公租房的集體戶籍人員可以將戶口遷入。

根據此次發(fā)布的《通知》，承租人為本市戶籍，承租公租房和直管公房的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

集體戶口的大利好！

不過在這里還要提醒一下，目前承租公租房辦理戶口登記和遷移手續(xù)的相關規(guī)定正在制定當中，待該規(guī)定發(fā)布實施之后，就可以辦理啦。

另外，子女上學問題同樣是大家最關心的。

其實對于租房入學問題，非京籍之前就已經有了相關規(guī)定，比如非京籍家庭持“五證”可辦理等。

此次《通知》中也明確，承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息和其在京務工就業(yè)證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡或暫住證）、戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的在當地沒有監(jiān)護條件的證明，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

而對于京籍家庭來說，之前依據租房來入學是沒有的。京籍家庭要么是戶籍所在地，要么是房產所在地就近入學。

那么，對于一些無房的京籍家庭，如果夫妻的戶口與工作地不在一個區(qū)，那么子女上學就會非常不方便。

因此此次發(fā)布的《通知》中，主要是針對京籍無房家庭的。

按照新政，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育，具體辦法由各區(qū)人民政府結合實際情況制定。

舉個例子大家更容易懂：一戶延慶戶口的無房家庭，如果夫妻有一方在西城區(qū)工作，而且在西城區(qū)單獨承租住房并實際居住3年以上，并在平臺上備案的，其適齡子女可以在西城區(qū)入學。

但要注意的是，是在該區(qū)入學，并不是學區(qū)入學。也就是說，即便是租的是實驗二小學區(qū)內住房，也不一定就在實驗二小上學。會根據該區(qū)的學位等實際情況安排。比如如果某個學區(qū)的學位已滿，那可能會協調到相鄰學區(qū)的學校。

總之，這次是市里的住建、教育等相關部門定的大原則，具體的操作辦法還是由各區(qū)來制定的。

三、服務辦居住證不用再提交租房合同了

除了落戶和上學，此次北京的新政中，政府還提供了多項人性化便民的服務。

根據《通知》，已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京合法穩(wěn)定住所的紙質證明材料。

將來通過平臺登記備案的住房租賃，相關部門會實現聯網共享，這就方便了租賃當事人辦理各種和自己生活的事項。

舉個例子，過去，辦理居住證需要到所在地的派出所，要出示在京合法穩(wěn)定住所的紙質證明材料，比如租房合同等。而未來，住建委會將租賃房屋的相關信息傳輸給公安部門，租客再辦理居住證等就可以直接去窗口，不用再提交紙質材料，很方便的辦理了。

《通知》中也很明確的寫出，承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申請居住證。

此外，承租人符合公租房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，直接申請租金補貼，也不用再提交相關的紙質材料了。

四、保護租賃當事人權益不得單方面提高租金

當前，租賃市場確實有不少的亂象，讓一些房東和租客都有顧慮。

此前曾對房屋租賃進行的調查顯示，對于房東來說，租賃房屋最擔心的是租到不靠譜的租客，租客不按期繳納租金，毀壞房屋，拖欠水電費或者上網費，冒充個人租賃的中介業(yè)務員轉租或租客充當二房東轉租、群租甚至租賃房屋用于不法用途牽扯房主等。

對租客來說，租房最擔心的是遇到假房源被騙租金、押金或中介費，遇到黑中介維權困難，遭遇二房東后權益受損得不到保護，房主隨意克扣押金，房主任意漲房租或提前解除租賃合同但不賠償等。

此次新政對于保護租賃當事人合法權益上作出了多項細致的規(guī)定。

鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。

租賃當事人應當根據出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。

出租人應當按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等，除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人，出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。

出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權，原承租人存在重大違法行為的除外。

承租人應當遵守有關管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關系人合法權益，由于承租人不當使用導致的相應責任由承租人承擔。

承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外，承租人根據合同的定轉租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案，次承租人不得再次轉租。

最后，再明確一下什么樣的住房才能出租。

1、建筑結構和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；

2、以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；

3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；

4、人均居住面積不得低于本市規(guī)定標準。（即出租房屋人均居住面積不得低于5平方米）。