近日，摩根大通亞太地區(qū)副主席李晶在接受采訪時(shí)表示，三四線城市樓市在過(guò)去一段沒(méi)有跑贏一線城市，但目前來(lái)一些資金已經(jīng)轉(zhuǎn)向了三四線城市。此外，李晶表示，政府目前正限制跟娛樂(lè)、房地產(chǎn)相關(guān)的對(duì)外直接投資活動(dòng)，很多公司要考慮一下他們的投資是不是符合政策。盡管人民幣匯率趨于穩(wěn)定，政府對(duì)于海外投資的政策并不會(huì)因此放松。

現(xiàn)在，特別是一線城市中心地段，房?jī)r(jià)非常高，下降的可能性是有的。

房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是個(gè)周期性市場(chǎng)，有升就有降

李晶說(shuō)，2017年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)很好，盡管一些地方政府采取了限購(gòu)為主導(dǎo)的調(diào)控政策，導(dǎo)致現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不像前一段時(shí)間那么火熱，但大家投資的熱情卻從特別大的一線城市，轉(zhuǎn)到三四線城市。

“三四線城市的成交量環(huán)比上升非常迅猛，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在后期還是有上升的動(dòng)力?！崩罹дJ(rèn)為，三四線城市在過(guò)去一段沒(méi)有跑贏一線城市，但目前來(lái)一些資金已經(jīng)轉(zhuǎn)向了三四線城市。

不過(guò)，李晶同時(shí)提醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)周期性市場(chǎng)，大家覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)往上升，這個(gè)判斷是錯(cuò)誤的?！安还苁悄膫€(gè)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是個(gè)周期性市場(chǎng)，有升就有降?！?/span>

李晶說(shuō)，中心地段從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格居高不下是因?yàn)橥恋毓?yīng)有限，需求旺盛，加上經(jīng)濟(jì)基本面向好，收入增長(zhǎng)等因素共同作用。“但現(xiàn)在，特別是一線城市中心地段，房?jī)r(jià)非常高，下降的可能性是有的。”

“我們認(rèn)為政府限購(gòu)的目的主要是防止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤(pán)，并非抑制整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，所以我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然持樂(lè)觀的態(tài)度，特別是看到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的上半年業(yè)績(jī)比較優(yōu)秀，而且下半年的一些預(yù)售也會(huì)幫助提升下半年的業(yè)績(jī)?！崩罹П硎?。

至于近期出臺(tái)的租購(gòu)?fù)瑱?quán)、集體土地建租賃房等政策，李晶評(píng)價(jià)，雖然目前的新政很難跟1998年房改相提并論，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需要進(jìn)一步政策支持。

匯率穩(wěn)定，但海外投資監(jiān)管并不會(huì)因此放松

李晶還詳細(xì)談及了其對(duì)于境內(nèi)與境外的直接投資發(fā)展趨勢(shì)的見(jiàn)解。

“最近有兩個(gè)新政策，首先是中國(guó)政府近期放松了海外對(duì)中國(guó)直接投資的限制，將向外資開(kāi)放更多行業(yè)，而且政府表明外企將利潤(rùn)匯回本國(guó)的步驟將更加簡(jiǎn)單。政府還非常清晰地表明，外資在中國(guó)投資支持一些優(yōu)先的投資領(lǐng)域，將可以享受遞延納稅。同時(shí)還鼓勵(lì)外國(guó)直接投資進(jìn)入高科技制造業(yè)和服務(wù)也這些新經(jīng)濟(jì)行業(yè)?！崩罹Х治觯谖磥?lái)幾個(gè)季度，海外投資到中國(guó)的數(shù)額可能提高。

“因?yàn)?016年跟2015年相比FDI（Foreign Direct Investment的縮寫(xiě)，即外商直接投資。）是下降的?，F(xiàn)在政府的政策有所變化，特別放松外國(guó)投資到中國(guó)的限制，這樣對(duì)外國(guó)公司到中國(guó)投資的興趣會(huì)有提振?！崩罹дf(shuō)。

而在ODI（overseas direct investment的縮寫(xiě)，即對(duì)外直接投資）方面，李晶分析，現(xiàn)在政府對(duì)海外投資仍持支持態(tài)度，“但是政府也表明有鼓勵(lì)清單和限制清單，比如政府鼓勵(lì)和‘一帶一路’和產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)的對(duì)外直接投資活動(dòng)，限制跟娛樂(lè)、房地產(chǎn)相關(guān)的對(duì)外直接投資活動(dòng)，我認(rèn)為政府的態(tài)度比較審慎。所以在未來(lái)幾個(gè)月，很多公司要考慮一下他們的投資是不是符合政策?！?/span>

李晶評(píng)價(jià)，總體來(lái)看，政府歡迎更多的FDI到中國(guó)來(lái)，特別是高質(zhì)量的FDI，同時(shí)限制某些ODI，這種策略將幫助政府在短期之內(nèi)比較地有效管理資本流動(dòng)?！皩?duì)ODI的限制似乎初見(jiàn)成效，2017年上半年對(duì)外直接投資有比較大幅的下降，收縮了約三分之二。中國(guó)的外匯儲(chǔ)備從2月份開(kāi)始，已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。人民幣在這個(gè)期間也逐漸升值，而且表現(xiàn)是趨穩(wěn)的。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定、人民幣穩(wěn)定情況下，對(duì)維持投資者的信心非常重要?！崩罹дf(shuō)。

但李晶認(rèn)為，海外投資方面的政策并不會(huì)因?yàn)閰R率趨于穩(wěn)定而改變?！安粫?huì)因?yàn)楝F(xiàn)在人民幣走強(qiáng)，（海外投資）監(jiān)管措施就進(jìn)行放松?！崩罹ХQ，匯率瞬息萬(wàn)變，因此政策出臺(tái)后還是會(huì)按部就班地執(zhí)行，并不會(huì)隨匯率波動(dòng)而輕易改變。