步入7月份以來(lái)，中國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)變化，很多城市從此前的嚴(yán)控“購(gòu)房”，轉(zhuǎn)變到鼓勵(lì)“租賃”。

尤其是繼八部委印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》后，已有佛山、鄭州、沈陽(yáng)、武漢、成都等試點(diǎn)城市公布了相關(guān)措施。

從各地的實(shí)施辦法來(lái)看，其中一個(gè)方向集中于增加租賃住房供應(yīng)，加強(qiáng)管理和服務(wù)，規(guī)范租房市場(chǎng)等方面，以解決新市民的住房問(wèn)題。但在中國(guó)的語(yǔ)境下，房子并不只包含居住價(jià)值，更對(duì)應(yīng)著附著在房子上面的一系列社會(huì)權(quán)利和福利。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃市場(chǎng)要獲得真正的發(fā)展，還有賴(lài)于推進(jìn)與房產(chǎn)相關(guān)的多項(xiàng)社會(huì)改革。

發(fā)展住房租賃企業(yè)

鏈家研究院今年發(fā)布的一份《2016大數(shù)據(jù)居住報(bào)告》顯示，2015年全國(guó)有接近1.6億的人選擇租住，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.9億，到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

但中國(guó)尚未形成一個(gè)成熟的住房租賃體系，市場(chǎng)上仍然以個(gè)人房東為主，并且缺乏相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)范措施。

7月，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括廣州、佛山、鄭州（河南）、沈陽(yáng)、武漢、成都等6個(gè)城市，已經(jīng)出臺(tái)、公示或者將相關(guān)的實(shí)施方案的大致內(nèi)容公告。

針對(duì)租房市場(chǎng)的痛點(diǎn)，各地在鼓勵(lì)租賃方案中分別從增加供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)等方面做出了相關(guān)計(jì)劃，其中一個(gè)思路是，發(fā)展住房租賃企業(yè)。

7月31日，《成都市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案（送審稿）》審定通過(guò)。其中提出，成都市屬?lài)?guó)有住房租賃公司將新組建或依托現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)組建，主要開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

此外，成都將逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國(guó)有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，支持企業(yè)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化方向發(fā)展，力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。

在盤(pán)活存量房屋方面，成都鼓勵(lì)個(gè)人將閑置住房委托住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

武漢也將選擇不少于5家國(guó)資企業(yè)、5家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)，爭(zhēng)取于2017年底之前實(shí)現(xiàn)住房租賃項(xiàng)目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬(wàn)平方米。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，從中央和地方的一系列舉動(dòng)來(lái)看，租售并舉模式將成為樓市長(zhǎng)效建設(shè)新重點(diǎn)，大力培育租賃市場(chǎng)一定程度上也將緩解未來(lái)熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，抑制房?jī)r(jià)的上漲。

探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

在八部委的通知之前，廣州就已經(jīng)發(fā)布了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，其中提出的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引發(fā)熱議。

這直接反映了民眾最關(guān)切的一個(gè)方面，除了滿(mǎn)足居住的需求之外，租房者是否可能同等享受其他附著在房產(chǎn)之上的權(quán)利？

在隨后密集出臺(tái)的鼓勵(lì)住房租賃政策中，增加租房者的權(quán)利也被多個(gè)城市作為重點(diǎn)突破的方向。

成都提出，符合申領(lǐng)居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請(qǐng)辦理居住證，居住證持有人按規(guī)定享受公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。

沈陽(yáng)提出，建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)福利、社會(huì)救助、居委會(huì)選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。

武漢也在《征求意見(jiàn)》中提出，將結(jié)合實(shí)際情況，適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人子女就近入學(xué)等基本公共服務(wù)政策措施。

并不在此次12個(gè)租賃試點(diǎn)城市之列的無(wú)錫甚至提出，自9月起，取消購(gòu)房60平方米落戶(hù)政策，允許租賃住宅落戶(hù)。

鄭州也提出，在縣（市）、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶(hù)口。

不難看出，政策為租房者打開(kāi)了越來(lái)越多的通道，但在一些情境下，要想獲得完全的城市身份，房產(chǎn)仍然幾乎是某些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的唯一通行證。

以集體戶(hù)口轉(zhuǎn)個(gè)人戶(hù)口為例，一般需要有自有房產(chǎn)，或掛靠到其他人的戶(hù)口名下，但同樣要求后者擁有至少50%以上的房屋所有權(quán)。

在一些城市，如果僅僅只有集體戶(hù)口，在結(jié)婚登記、子女落戶(hù)以及子女劃片入學(xué)等事項(xiàng)上仍有一定的阻礙。事實(shí)上，獲得獨(dú)立的居民戶(hù)口也正是諸多已經(jīng)擁有集體戶(hù)口的年輕人購(gòu)房的一大動(dòng)力。

從大多數(shù)城市的入學(xué)程序來(lái)看，擁有房產(chǎn)也仍然是一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)因素。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，并不是所有的城市都適合推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，像北京、上海這樣的城市，正在采取人口控制的措施，同權(quán)較難實(shí)行；但在三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市有較大的執(zhí)行空間，以此來(lái)吸引人口流入，這也是城市爭(zhēng)奪人才的一種重要措施。

張宏偉表示，同權(quán)并非指追求百分之一百的公平，仍然要視資源的局限性而定，但至少，租房者可以比過(guò)去享受到更多的權(quán)益。