東城區(qū)地塊在土拍當日意外“爆冷”，背后是中小型房企參與困難，但更多是該地塊對房企運營要求較高，限定條件較多。有業(yè)內人士認為，這一次遇冷并非代表土地市場降溫。

北京市國土局二層交易大廳外，碧桂園投資部總經理蘭亭不時和周圍人聊天，并關注著交易大廳門口。大廳內，平谷兩塊地正在緊張競拍，蘭亭的同事也在舉牌。兩塊地最終花落重慶房企金科地產，但蘭亭沒有表現出沮喪。

當天下午，北京市國土局官網顯示，另一備受關注的北京東城區(qū)永定門外大街地塊未進入現場競拍環(huán)節(jié)便落定“主人”。競得者是華潤+招商+碧桂園聯合體，價格為38.4億元。該地塊出讓起始價為38.2億元，其他兩家參與者分別為保利+首開組合體、平安，但在現場競拍前已選擇退出。

平谷兩地塊競拍結束后，蘭亭表示，“我們事先也不知道他們（其余兩個競拍主體）已經退出了競拍，到現場才知道。”

二環(huán)地塊意外“爆冷”

在現場交易開始前，北京市國土局交易廳公告屏上顯示，北京二環(huán)永外大街地塊最新報價為384000萬元，報價時間為7月31日，但令人意外的是，該價格成為8月1日成交的最終價格。

7月31日就有公開信息顯示，北京市東城區(qū)永外大街0503-602北等地塊土拍將于8月1日15：30舉行。該地塊也是自2012年2月香河園地塊成交之后，五年來東城區(qū)首次有住宅用地掛出，其也成為目前“限房價、競地價”的地塊中限價最高項目。

然而在土地開拍前，現場就有消息傳出，保利+首開、平安兩個競拍主體已退出競拍。據現場一位開發(fā)商人士解讀，“該地塊是網上競價，之后如果還有兩家及以上房企想繼續(xù)參與，則現場競拍?！币虼巳A潤+招商+碧桂園競拍主體直接取得該宗地，溢價率僅0.52％。

由于此次競拍的最大熱點——永定門外地塊，在現場競拍開始前就已一錘定音，平谷區(qū)兩地塊競拍現場顯得十分平靜：交易廳門內報價競拍再成交，直播屏只傳出報價人員的聲音。交易廳門外，除了記錄競拍細節(jié)的人員之外，其余人員并未一直緊盯直播屏。

現場不乏并不參與此次競拍的“圍觀者”，比如泰禾集團。交易過程中，泰禾集團一位員工在直播屏前側耳傾聽，記錄具體交易數據，轉頭則神情輕松，與周圍人員閑談。今年以來，泰禾很少參與公開市場上的土地招拍掛項目，而是以收并購方式拓展版圖。

最終成交的平谷夏各莊兩地塊，其中的03-04地塊，規(guī)劃總建筑面積58313平方米，金科以8.23億總價、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地塊規(guī)劃總建面90599平方米，金科獲取的成交總價11.67億，自持比例28%。

對于永外大街如此稀缺地塊上市，但競拍者寡的局面，這位泰禾人士表示，據他在現場勘測，那塊地有些下沉，并且公建面積較大、要求復雜，所以參與的房企并不多。其還推測，相比民企，國企實力雄厚。

“起拍價太高了！38.2億！”另一家中小型房企參與競拍人士坦言。蘭亭的看法也是，現在中小房企不敢參與這樣數額巨大的競拍，“吃不住”。

最高限價考驗地塊運營？

對于二環(huán)地塊的意外“爆冷”，業(yè)內人士分析不一。但關注點均在其限價方面。

北京市國土局相關資料顯示，該地塊的用地性質為R2二類居住用地與B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積為29269.636平方米，規(guī)劃建筑面積73598平方米。

在招拍掛流程方面，該出讓地塊限定商品住房銷售價格、并設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時，設定企業(yè)自持商品住房面積預設比例，當現場競報達到設定時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

競拍前一天，21世紀經濟報道記者獲悉了該地塊的出讓細則，包括居住建筑規(guī)模需執(zhí)行90/70政策；并限價銷售，均價不高于89068元/平方米，最高單價不高于93521元/平方米。商業(yè)部分50%需自持經營20年，在0503-606地塊內配建燕墩博物館（不小于7000平方米）且建成后無償移交東城區(qū)文化委員會；城六區(qū)地上建筑規(guī)劃50000平方米（含）以上的商品房開發(fā)項目應采用裝配式建筑。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，該地塊處核心城區(qū)二三環(huán)之間，為不可多得的內城地塊。但是劣勢也同樣突出，除去南二環(huán)的歷史遺留氛圍之外，地塊商業(yè)50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得運營較為復雜。另外，該地塊競得方還需交納土地開發(fā)建設補償費33.9億元，因此土地成本合計高達72.3億元，整盤樓面價已高達9.8萬元/平方米，已超地塊限定的銷售價格。

此外郭毅表示，住宅部分執(zhí)行“90/70”也成為地塊本身最大的短板。雖然相比同屬二環(huán)位置的使館壹號院今年超過12萬元/平方米的成交均價來說，該地塊限價較為“親民”，但從限價上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。而在2017年8萬+高端住宅的成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅4%，套均面積200平方米以上的產品占比則高達40%。

她指出，8萬+豪宅項目面向的客群為高端改善型人群，對于生活品質的要求相對較高，居住面積大則是基礎要求。該地塊的面積限制，與此存在無法調和的矛盾，未來的產品定位與市場去化也將存在一定難度。

位于永定門附近的中海紫御公館二手房目前成交價為110000-130000元/平方米。據鏈家地產經紀人林某介紹稱，該小區(qū)房源非常緊俏，近3個月內共成交13-14套房，成交周期約1個月；調控前，該小區(qū)的成交周期僅10天左右。

距離永定門外地鐵站約3.6公里的中信城項目建于2010年左右。林某稱，目前該小區(qū)成交價與掛牌價均為140000-150000元/平方米，近3個月內共成交10套左右，成交周期根據業(yè)主報價為1-2月；而在今年調控加碼前，火爆時房源當天掛出即被購買。

中原地產首席分析師張大偉則認為，“東城區(qū)地塊成交爆冷，并非代表土地市場降溫。”