廣州的租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)于樓市絕對(duì)有顛覆性的影響，未來(lái)會(huì)有更多城市跟隨。住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制已然呼之欲出！租房和買房一樣了，房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？

7月17日，廣州市政府官網(wǎng)掛出《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。

廣州樓市爆出的大消息，廣大群眾在7月18日才琢磨出味道來(lái)：在具體措施中的第一條，提出中國(guó)住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購(gòu)?fù)瑱?quán)！

具體內(nèi)容如下：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。(市教育局牽頭)

此舉具有里程碑意義

現(xiàn)在北京、上海等城市，房?jī)r(jià)貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，醫(yī)療等資源。

而這些資源往往具有獨(dú)占性(即按片劃分的擇校體系)。也就是說(shuō)，只有買房子的人，擁有產(chǎn)權(quán)的人才能夠享受。稀缺就會(huì)導(dǎo)致溢價(jià)，因此最貴的房子往往是所謂的學(xué)區(qū)房，醫(yī)療房。

不少所謂的地產(chǎn)專家或者推銷者，也常常會(huì)把這種獨(dú)占性和稀缺性當(dāng)做是推薦房源的最重要理由。據(jù)公號(hào)“暴財(cái)經(jīng)”分析，最貴學(xué)區(qū)房的不斷上漲基本上都是因?yàn)閾碛薪逃荣Y源的獨(dú)占性。

這種獨(dú)占性還導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題，就是擁有房產(chǎn)的人和租房的人之間存在著一條無(wú)形的身份落差和階層鴻溝。

現(xiàn)在，按照廣州的規(guī)定，租房可以和購(gòu)房享受同樣的資源，那么無(wú)形中就等于把租房的價(jià)值提高了許多，讓租房和購(gòu)房者擁有同樣的權(quán)利。

三大好處不可忽略

這么一來(lái)有幾個(gè)好處：

第一，大大緩解了人們的買房熱情。據(jù)“暴財(cái)經(jīng)”了解，有為數(shù)眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不買房就可以享受到教育了，購(gòu)房熱情自然下降。

第二，進(jìn)一步確立租房體系的地位。租房的價(jià)值不差于買房，那么在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發(fā)揮其作為租賃房資源的重要性。

第三，對(duì)于人才來(lái)說(shuō)可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢(mèng)想的南漂、北漂因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而出走呢？一旦租房確權(quán)，那么對(duì)于人才的吸納將是顛覆性的影響。

如果其他城市不跟進(jìn)，恐怕廣州未來(lái)將一騎絕塵。

不過(guò)這里還有一個(gè)隱憂——這種擁有好教育資源的地塊，房租方面可能因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化發(fā)生較大幅度的提高。因?yàn)榇罅肯虢o孩子良好教育資源的父母會(huì)紛紛去擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的地塊租房，而不是買房。

總之，這一舉措對(duì)于遏制房?jī)r(jià)上漲有積極的正面意義，對(duì)于租賃體系的建立一樣有關(guān)不可估量的影響，但希望廣州政府及后續(xù)跟進(jìn)的城市，要在上述存在優(yōu)質(zhì)資源的地區(qū)，控制房租的上漲。

租賃住房三部曲

說(shuō)完這條具有歷史性意義的條款以外，其實(shí)廣州本次的通知中還有幾個(gè)重要的內(nèi)容：

增加租賃住房用地有效供應(yīng)。將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。

這三個(gè)條款，業(yè)內(nèi)人士稱之為租賃住房三部曲！分別從土地、商業(yè)用房、個(gè)人改造房等三個(gè)維度來(lái)提供租賃住房。

土地方面，從拍地的時(shí)候就強(qiáng)調(diào)，要有純租房，既化解土地市場(chǎng)的熱炒，就可以增加出租市場(chǎng)的供應(yīng)。

商業(yè)用房，可以改造成租賃房，既可以盤活商業(yè)用房的存量，緩解其又功能屬性被抑制和過(guò)剩的局面，又可以給租賃市場(chǎng)提供更多的房源。

改造房的措施也給一些有出租意愿但是由于資質(zhì)，安全標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題無(wú)法進(jìn)入租房市場(chǎng)的房源以合理性。

商住用房去庫(kù)存時(shí)機(jī)到來(lái)

商業(yè)用房這里要多說(shuō)幾句。業(yè)內(nèi)人士劉曉博認(rèn)為，此次廣州“開(kāi)口子”，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，可以說(shuō)體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的原則，給多個(gè)城市提供了一條解決“商業(yè)用房高庫(kù)存”的道路。

廣州這份文件的原話是：

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。改建后的租賃住房，不得銷售。

這里面隱藏了幾個(gè)利好：

第一，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個(gè)“等”，有進(jìn)一步想象的空間。此前大城市一直再整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來(lái)會(huì)不會(huì)有政策調(diào)整呢？

第二，“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，居住成本會(huì)降低。

第三，這段話沒(méi)有講，但文件里有涉及：租住人還可以提取公積金支付房租，以及“保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)”等等。

過(guò)去幾年，中國(guó)樓市發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，全國(guó)的住房已經(jīng)足夠14億中國(guó)人居住，但存在顯著的“人房錯(cuò)配”現(xiàn)象。也就是說(shuō)，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠?。欢谵r(nóng)村、絕大多數(shù)中小城市，住宅已經(jīng)顯著過(guò)剩。

第二，各大城市都給予寫字樓、商業(yè)綜合體、商務(wù)公寓等“商業(yè)用房”極為充足的土地供應(yīng)，于是中國(guó)城市普遍出現(xiàn)了“商業(yè)用房”嚴(yán)重過(guò)剩的局面。

上圖是2016年上半年部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個(gè)月。其實(shí)，成都還不是問(wèn)題最嚴(yán)重的，當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱，深圳的“消化周期”長(zhǎng)達(dá)20年。

據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，2017年上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平方米。截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

在上海，庫(kù)存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，消化周期也長(zhǎng)達(dá)8到10年。

“商業(yè)用房”過(guò)剩了，該怎么辦？要知道，這類房子管理費(fèi)高，對(duì)于普通業(yè)主來(lái)說(shuō)空置的成本非常高。而在過(guò)去幾個(gè)月，北京、上海又對(duì)“商業(yè)用房”采取了空前嚴(yán)厲的限制措施，以避免大家打擦邊球，最終讓人口增長(zhǎng)失控。

因此，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》也給“商業(yè)用房”去庫(kù)存提供了機(jī)會(huì)。

“暴財(cái)經(jīng)”指出，廣州的租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)于樓市絕對(duì)是擁有顛覆性的影響，未來(lái)相比會(huì)有更多城市跟隨。住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制已然呼之欲出！