一直穩(wěn)健低調(diào)的龍湖地產(chǎn)開(kāi)始爆發(fā)了。2017年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額926.3億元，同比增長(zhǎng)140%，完成年度目標(biāo)1100億元的84%，增速和完成率均位居行業(yè)之首。

近日，龍湖高管團(tuán)隊(duì)在滬露面，深度解析了龍湖業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因。高管團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，龍湖業(yè)績(jī)的爆發(fā)得益于市場(chǎng)的“翹尾”行情，更與低成本融資、多元化的布局、供貨前置供應(yīng)等因素密切相關(guān)。未來(lái)，“長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)員”龍湖將繼續(xù)保持這種穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。不過(guò)，“當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，速度該快一點(diǎn)就快一點(diǎn)”。

供貨前置，“存貨就是癌癥”

7月20日，半年業(yè)績(jī)公布不久，包括龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在內(nèi)的龍湖高管團(tuán)隊(duì)亮相上海。
“2014年三季度到2016年三季度，中國(guó)房地產(chǎn)處于上升機(jī)遇中的一個(gè)翹尾行情，這其中又包含了一、二線城市去庫(kù)存與客戶購(gòu)買(mǎi)熱情高漲的因素?！鄙蹠悦鲝?qiáng)調(diào)，業(yè)績(jī)的顯著增長(zhǎng)首先受益于市場(chǎng)行情。

供貨前置供應(yīng)則是關(guān)鍵要素。抓緊“翹尾”行情的龍湖，在提升供貨量的同時(shí)，也有意識(shí)地把很多供貨做了提前，“我們認(rèn)為，存貨就是癌癥”，邵曉明說(shuō)。
龍湖集團(tuán)副總裁袁春透露，龍湖已經(jīng)形成了科學(xué)的供銷(xiāo)存體系，根據(jù)“4217”從市場(chǎng)端來(lái)倒推運(yùn)營(yíng)供貨和營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，一般會(huì)提前4個(gè)月提前營(yíng)銷(xiāo)做動(dòng)作。龍湖集團(tuán)品牌及營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理孫維強(qiáng)則補(bǔ)充說(shuō)，龍湖的供貨一直在做相應(yīng)的鋪排調(diào)整，包括投入端口的戰(zhàn)略支撐，產(chǎn)品研發(fā)、客戶研究、市場(chǎng)定位等。此外，龍湖強(qiáng)調(diào)低資本成本、保持兩位數(shù)以上的利潤(rùn)增長(zhǎng)，都是圍繞短期增長(zhǎng)和長(zhǎng)期可持續(xù)的增長(zhǎng)結(jié)合。

低成本的融資戰(zhàn)略無(wú)疑是亮眼業(yè)績(jī)的重要保證。最近幾年，龍湖一直堅(jiān)持持續(xù)降低資本成本的鐵率。邵曉明透露，在過(guò)去的三年，可能龍湖是這個(gè)行業(yè)內(nèi)是唯一一家沒(méi)用過(guò)非標(biāo)、沒(méi)做過(guò)前端融資的公司，且凈負(fù)債率長(zhǎng)期保持在60%以下。

持續(xù)低成本的融資戰(zhàn)略，也為龍湖多元布局地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措打下了基礎(chǔ)。在低資本成本的優(yōu)勢(shì)下，基于對(duì)未來(lái)的需求的判斷，龍湖確定了住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及長(zhǎng)租公寓四大主航道業(yè)務(wù)，將所有的戰(zhàn)略資源集中于此。同時(shí)，龍湖也在試水聯(lián)合辦公“一展空間”等投資型的“點(diǎn)心業(yè)務(wù)”。

邵曉明表示，公司在研究西蒙、西田等知名企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，兩家公司持續(xù)以重資產(chǎn)模式做投資型物業(yè)，核心就是資本成本。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，在中國(guó)做投資型物業(yè)的回報(bào)率能做到6%已是非常優(yōu)秀的水平，“而龍湖要求資本成本要大大地低于這個(gè)才會(huì)去做”?！氨３址€(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是穩(wěn)健的利潤(rùn)增長(zhǎng)，這一點(diǎn)龍湖是非常堅(jiān)持的，而且要把短期的增長(zhǎng)和長(zhǎng)期的可持續(xù)的增長(zhǎng)結(jié)合起來(lái)。”

上海是個(gè)非常有想象力的戰(zhàn)略高地

區(qū)域布局方面，邵曉明強(qiáng)調(diào)，龍湖聚焦一線、二線城市的戰(zhàn)略沒(méi)有變化，且會(huì)堅(jiān)持“做透”所進(jìn)入的城市。不過(guò)，考慮到中國(guó)大交通的改變及其帶來(lái)的人口重新集聚、大城市周邊外溢、“十三五”產(chǎn)業(yè)新布局等一些因素，龍湖會(huì)在一些大城市的周邊城市進(jìn)行試探。
除了環(huán)京區(qū)域的河北廊坊、承德等，龍湖今年也將目光瞄準(zhǔn)粵港澳大灣區(qū)。在廣州、深圳、佛山之外，龍湖還將在華南進(jìn)行更為深入的布局。
在龍湖城市群布局中，長(zhǎng)三角的分量已占到30%。作為長(zhǎng)三角的橋頭堡，盡管上海目前并不是對(duì)龍湖業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)最大的區(qū)域，但龍湖高管團(tuán)隊(duì)此番再次強(qiáng)調(diào)了對(duì)這座城市的重視，認(rèn)為它確是一個(gè)未來(lái)非常有想象力的戰(zhàn)略高地。

邵曉明強(qiáng)調(diào)，龍湖在滬深耕十年，已經(jīng)有一定的影響力，未來(lái)在上海“肯定要全方位地打造”，希望挖掘出更多的潛力。龍湖上?，F(xiàn)有布局除住宅、購(gòu)物中心和聯(lián)合辦公，也將引入長(zhǎng)租公寓。但其直言，上海地產(chǎn)行業(yè)高手如云，想在上海做好確實(shí)不容易，很有挑戰(zhàn)，房企要具備很多的能力。

履新之后首次公開(kāi)露面的龍湖集團(tuán)上海公司總經(jīng)理溫介邦則將上海從1992年至今的時(shí)間分為四個(gè)階段。其認(rèn)為，在2016年至今這一全面更新的階段，房企真正所要具備的能力，是對(duì)城市運(yùn)營(yíng)、城市更新、城市服務(wù)的能力，而龍湖已經(jīng)提前2-3年對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)體系進(jìn)行了布局與鋪排。

溫介邦透露，在這一階段，龍湖開(kāi)始布局奉賢、金山、臨港等遠(yuǎn)郊板塊，環(huán)上海中心區(qū)域市場(chǎng)布局思路已經(jīng)形成。而龍湖在上海市場(chǎng)嘗試最多的是TOD軌道交通＋物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，比如虹橋天街。隨著上海城市擴(kuò)張，未來(lái)一定是軌道節(jié)點(diǎn)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)成為趨勢(shì)。

同時(shí)，上海公司在未來(lái)4-5年需要花力氣去做的，就是對(duì)上海下一個(gè)發(fā)展階段的訴求和當(dāng)下的痛點(diǎn)有所捕捉，并基于此來(lái)建立龍湖業(yè)務(wù)體系和組織體系。因此，在堅(jiān)持把握住宅市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等的同時(shí)，龍湖還去嘗試一些創(chuàng)新、服務(wù)性的業(yè)態(tài)，包括教育、醫(yī)療等多元化的產(chǎn)品。

練好內(nèi)功，厚積“勃”發(fā)

邵曉明稱(chēng)，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，中國(guó)正在進(jìn)行一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化升級(jí)、新動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，龍湖在這其中會(huì)做一個(gè)長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)員：“當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，速度該快一點(diǎn)就快一點(diǎn)，只要不脫離大勢(shì)就可以。但龍湖又不會(huì)過(guò)分超越、持續(xù)超越行業(yè)去做這個(gè)。”

未來(lái)，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高，必須要把規(guī)模和市場(chǎng)份額做上去?！褒埡F(xiàn)在是在面向未來(lái)做一些預(yù)埋，準(zhǔn)備一些能力，做一些投資。”因此，龍湖會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓等重資產(chǎn)產(chǎn)品。邵曉明預(yù)計(jì)，到2020年，已經(jīng)建立起成熟大運(yùn)營(yíng)體系的商業(yè)板塊會(huì)有超過(guò)50億元的租金收入，同時(shí)期望在三年內(nèi)長(zhǎng)租公寓可以有超過(guò)10億元的租金。不過(guò)，邵曉明坦言，這些業(yè)務(wù)都需要長(zhǎng)期培育，在沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模和體量之前，龍湖也不會(huì)直接像萬(wàn)科那樣直接收購(gòu)大型重資產(chǎn)項(xiàng)目。

邵曉明強(qiáng)調(diào)，拿地不是越多越好，且最好在低點(diǎn)拿地、高點(diǎn)賣(mài)房，控制節(jié)奏。值得注意的是，龍湖這一輪拿的地更多的是做一些帶天街的項(xiàng)目，拿地成本控制得非常好。
包括袁春、孫維強(qiáng)在內(nèi)的數(shù)位龍湖高管都表示，龍湖對(duì)下半年的市場(chǎng)依然比較謹(jǐn)慎。但不管在上行市場(chǎng)還是下行市場(chǎng)，要始終對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)敬畏的心，練好內(nèi)功后給客戶呈現(xiàn)最好的產(chǎn)品來(lái)，幫助城市向一個(gè)更好的它想要的方向去發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中然后對(duì)投資者有回報(bào)。

克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，“龍湖已經(jīng)過(guò)調(diào)整，已經(jīng)都完全到位了，今年不爆發(fā)是不可能的。所以上半年就已經(jīng)有一份非常出色的答卷交出來(lái)了。”

在丁祖昱看來(lái)，龍湖和萬(wàn)科有點(diǎn)像，“做大又做強(qiáng)，然后做強(qiáng)又做大”。未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)一定是一個(gè)比較復(fù)合型的、系統(tǒng)化的一個(gè)生態(tài)體系，而龍湖已經(jīng)敏銳地抓準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。“今天更應(yīng)該看龍湖的這些內(nèi)功怎么練的，然后看它各個(gè)方面的綜合實(shí)力的體現(xiàn)?！逼鋱?jiān)信，經(jīng)過(guò)三五年的修煉，龍湖將迎來(lái)屬于自己的“厚積勃發(fā)”。