在限購和去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)市場的整體下滑態(tài)勢幾無懸念。但由于受多重因素影響，“房地產(chǎn)開發(fā)投資增速”這一指標(biāo)的回落也許不會有想象的那么明顯。

??國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點(diǎn)。

??就支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的因素而言，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著土地交易規(guī)模增加、土地交易價格抬升，仍可能帶動后續(xù)的房地產(chǎn)投資，使其增速維持在一定的水平上。

??在監(jiān)管層“喊話”后，熱點(diǎn)城市的土地交易規(guī)模還有所上升。安信證券發(fā)布的報告顯示，今年6月，40個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬平方米，達(dá)到最近4個月以來的最高值，環(huán)比上升9.2%。此外，并購市場的大宗交易，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)利好因素。

??不過，綜合考慮商品房銷售降溫及融資的利空因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體將小幅回落。

??近期，多家券商發(fā)布報告指出，受調(diào)控政策影響，在經(jīng)歷了4月的高點(diǎn)后，未來房地產(chǎn)銷售增速將進(jìn)入持續(xù)下滑的通道。這種變化將連帶影響到其他指標(biāo)，預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工、到位資金等增速都會有所放慢。

??土地交易規(guī)模仍大

??房地產(chǎn)投資指標(biāo)的影響因素相對較多。東海證券指出，地產(chǎn)投資主要由土地購置費(fèi)用和施工相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成，兩者各占二八比例。具體而言，地產(chǎn)投資通常受到四個因素影響： 土地成交面積、土地成交價格、施工面積、施工相關(guān)成本。

??其中，施工成本主要看鋼材和水泥價格。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年初螺紋鋼價格月度同比增速大幅下跌，很大程度對沖了水泥價格的持續(xù)上漲。加之水泥價格漲勢難以持續(xù)，施工成本對地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)預(yù)期下調(diào)。

??就施工面積而言，最近三個月（3月-5月），其增速一直維持在3.1%的穩(wěn)定水平。但東海證券指出，考慮到樓市政策持續(xù)收緊，新開工面積預(yù)期回落，施工面積相應(yīng)減速，對地產(chǎn)投資增速不利。

??相比之下，土地市場會提供利好因素。按照官方數(shù)據(jù)，前5月房企購置土地面積僅增長5.3%，但土地成交價款增長32.3%?！巴恋匾鐑r率依然高企，說明行業(yè)補(bǔ)庫存需求依然強(qiáng)烈?！睎|海證券在報告中表示，預(yù)計隨著商住供應(yīng)縮量、土地價格走高及限價影響開發(fā)節(jié)奏等因素，土地成交面積仍將緩慢增長，價格穩(wěn)中有升，但增速放緩。

??在兩部委“喊話”熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)后，今年6月，土地市場熱度不降反升。安信證券發(fā)布的報告顯示，6月40個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬平方米，創(chuàng)最近4個月以來的最高值，環(huán)比上升9.2%。

??土地交易升溫支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資，已成為共識。某不愿具名的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，除公開市場拿地外，今年并購市場的交易規(guī)模并不小，這些交易也將會帶動房地產(chǎn)投資。

??“雖然融資環(huán)境偏緊，但還沒到拿不出錢來的地步。”該人士表示，在當(dāng)前的時點(diǎn)上，大型房企的資金狀況仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整體市場的銷售狀況都不錯，企業(yè)補(bǔ)庫存的意愿十分強(qiáng)烈。

??他還表示，雖然市場正在下行，但大中型房企對規(guī)模的追求，仍是這一階段的主旋律。從這個意義上說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將會得到一定支撐。

??按照東海證券的觀點(diǎn)，在影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的四大因素中，土地成交量和價格因素是偏向正面的。因此預(yù)計今年下半年地產(chǎn)投資增速趨緩，但全年仍會好于2016年的水平（6.9%）。

??這幾乎是對房地產(chǎn)開發(fā)投資最樂觀的預(yù)測。相比之下，中銀國際認(rèn)為全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持在5.8%的水平，招商證券則將數(shù)據(jù)設(shè)定在5%左右。這些預(yù)計相比1-5月的增速下降4個百分點(diǎn)左右。

??機(jī)構(gòu)下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的預(yù)期主要原因在于商品房銷售降溫將傳導(dǎo)到投資端，以及融資收緊對投資形成的制約。

??銷售降溫及融資難

??利空投資

??以限購和去杠桿為主的樓市調(diào)控政策，正在造成市場交易的下滑。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。上述兩個指標(biāo)的增速已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。

??這一趨勢持續(xù)到6月。根據(jù)安信證券對50個主要城市的監(jiān)測，6月上述城市一手房合計成交23.05萬套，環(huán)比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累計同比下降15.2%。

??有一個細(xì)節(jié)值得注意。6月一、二線城市的交易量出現(xiàn)環(huán)比上升，三線城市則環(huán)比下降。這與5月的趨勢恰恰相反。

??自今年3月新一輪樓市調(diào)控政策出臺以來，熱點(diǎn)一二線城市的交易量一度大幅下滑，部分三四線城市則升溫明顯，成為新的市場熱點(diǎn)區(qū)域。此次三線城市交易量回落，似乎說明這些區(qū)域的熱度正在降溫。

??中銀國際就持有這種判斷，該機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的年中策略報告就指出，此輪三四線城市的熱銷更多源于一二線城市杠桿率的提升和限購后的溢出效應(yīng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從人口流動趨勢上來看，三四線城市的熱度恐怕難以持續(xù)。

??因此，按照上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，未來房地產(chǎn)銷售增速還將繼續(xù)下滑，但仍處于相對高位。一些分析人士則認(rèn)為，由于去年同期基數(shù)較高，今年下半年的銷售面積甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。

??銷售端的降溫可能很快傳導(dǎo)到供應(yīng)端。嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑將是大概率事件。若降溫幅度較大，持續(xù)時間長，房企的拿地?zé)崆檫€會受到影響。

??另一重影響在資金端。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在房企資金來源中，定金及預(yù)收款的增速從今年前兩月的27.1%，降至前5月的20.3%；個人按揭貸款增速，則從20.4%降至8.6%。這兩項(xiàng)來源在房企資金中所占比重在四成以上。

??此外，隨著銀行、信托、基金等融資渠道的收緊，房企的國內(nèi)融資渠道全面受限。在海外融資成本高企的背景下，這一缺口幾乎不可彌補(bǔ)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有可能會對房企投資帶來一定的制約。即雖然現(xiàn)階段資金仍相對充裕，但企業(yè)在決策中會更加謹(jǐn)慎。